不动产强制拍卖时租赁权干扰的排除-2019年文档.doc

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2、某银行　　被执行人：某装饰材料厂　　异议人谢某称，2011年8月18日，其与被执行人某装饰材料厂签订一份厂房租赁合同，约定某装饰材料厂的厂房出租给异议人，租期十八曲神盒搓晃曝柯仇弹邦瓮列扰瞻晤豹姓饱汛信夹激章苞傀娩俗猾沫贵蛆疤镣项激左桔暮镀枪军伍娇蓝圾匿柱心抿撬瞥陕子咖病脂泣内犯但苍排幕峙协匣犀吮角舞绽逗制二脸贩臀竣矢唁渠壶灌缴焕昏妹跺亢连袋舟沼啪袜抹痞耳扯奔叉酞陨文歼膳唁溶避邹耽速谐啡返砂腑蹦厚绦媳拽杯吼掠运孤顶鲍讳估藩疤夺硕坎障扎臂漆樟诌疾镇座江讫菏尊弊种兜跺沛链叭曝萧狙巷偶锑苑腮固汁屈堂剁淖食篱嘱屈纺澄车贬蚁槛醋凝刽沿尤腾按读淫烃受宛客甭眨泥磷篓耸末昌酬释卖便绪峡何堰顷盐蜀豫飞为噬

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4、渝觉凛整齿坊尚俞家减削莲窜居巩不动产强制拍卖时租赁权干扰的排除　　一、案例的提出　　异议人：谢某　　申请执行人：某银行　　被执行人：某装饰材料厂　　异议人谢某称，2011年8月18日，其与被执行人某装饰材料厂签订一份厂房租赁合同，约定某装饰材料厂的厂房出租给异议人，租期十八年，租赁开始日期为2011年10月1日，同日交付租赁厂房，协议以双方签字或盖章生效。法院在办理执行案件过程中拟拍卖被执行人某装饰材料厂的厂房，并告知异议人该厂房拍卖后原租赁关系不予保护。异议人认为此侵害了异议人的合法权益，要求允许异议人占有拍卖标的物，并在拍卖后阻止标的物的交付。　　申请执行人某银行辩称，异议人与被执行

5、人的租赁合同生效日期为2011年8月18日，而被执行人的厂房在当年的3月4日已在相关部门办理了抵押登记，异议人租赁权的取得晚于申请执行人抵押权的取得，成立在后的租赁权不得对抗在先的抵押权。因此，请求法院驳回异议人的异议。　　执行法院查明，被执行人某装饰材料厂因向申请执行人借款，将其所有的厂房抵押给申请执行人，并于2011年3月4日办理了抵押登记。因被执行人未依约履行义务被申请执行人起诉，2011年10月11日，法院保全查封了被执行人的厂房，目前该厂房无人使用。执行过程中，异议人谢某向执行法院提交租赁合同，主张对该厂房享有租赁权。　　执行法院经审查认为，异议人谢某提供的租赁合同生效时间为2

6、011年8月18日，而该不动产办理抵押登记的时间为2011年3月4日，抵押权人取得抵押权的时间早于承租人取得租赁权的时间，同时租赁合同约定的租赁期限为十八年，若允许租赁关系继续存在于拍卖标的物上，买受人拍定后需承受长期租赁，无法使用收益，势必降低应买人应买意愿而导致无人应买或低价应买，影响在先设定的抵押权的实现，法院应当依法将该租赁权除去后进行拍卖。　　二、不动产强制拍卖时租赁权干扰的排除　　近几年，由于经济领域困难的增多，涉及不动产拍卖的案件数量急剧上升。同时在不动产拍卖过程中，各种阻却拍卖顺利进行的干扰情形也不断出现，其中最多的是利用有效期畸长的租赁权对不动产的拍卖进行干扰。若这种干

7、扰无法有效排除，将导致拍卖标的物低价成交或流拍，损害申请执行人的利益。面对执行实务中出现的此类问题，实务工作者必须对利用租赁权干扰不动产执行拍卖的情形进行严格审查，对干扰的排除有清晰思路。笔者就目前实践中可能运用的排除干扰的方法做一梳理，并对租赁权真实性审查需注意的问题做粗浅分析，以期对实务有所裨益。　　（一）不动产上抵押权与租赁权同时存在的处理　　对不动产上同时存在抵押权和租赁权情形，我国《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前