不动产房屋租赁权性质的归宿

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1、不动产房屋租赁权性质的归宿2007年我国第一部物权法经过漫长时间的酝酿后出台，民法又向前迈了一大步，以制定法的形式让很多关于物权的争议明朗起来，但是，一直没有解决不动产房屋租赁是债权还是用益物权的争议。本文试对不动产房屋租赁的性质进行简要的探讨。　　关键词租赁权用益物权债权　　简介：袁黎黎，广西师范大学法学院2009级法学理论专业硕士研究生。　　：D923.2：A：1009-0592(2011)04-085-02　　　　随着社会经济的发展，人们对资源有效利用目的的肯定，用益权的完善就变得甚为重要。房屋租赁权的特征体现债权具有的性质

2、，细究其实质意义，不难发现房屋租赁权更具用益物权的特征，本质上实属用益物权。而且，界定不动产房屋租赁权为用益物权有其现实的进步意义，房屋租赁权长期以来被定性为债权或特殊债权，但在我国房价居高不下的情况下，越来越多的人选择租房方式来解决和改善房屋利用问题，应将房屋租赁权提升为一种用益物权，这是目前相关立法的逻辑清晰化需要。　　一、租赁权与用益物权的含义　　房屋租赁是一种财产使用权转移的民事活动。租赁权是指承租人租赁他人之物，对该物进行占有、占用、收益的权利。房屋租赁并不发生房屋所有权的转移，只是房屋的所有权人在一定期限内将房屋的使用

3、收益权及其占有范围内的土地使用权有偿让渡于承租人。　　用益物权指在法律规定的范围内，对他人所有的不动产,享有占有、使用和收益的权利。民事财产性权利主要包括物权和债权，物权的保护力度强于债权已为众所公认。对于某种法益囿于其债权性质而难以得到有力保护时，物权法可在不违背其法律逻辑的前提下对其伸出援手，即法定其为物权。对于用益物权所有权的积极权能,，分为价值权能和用益权能，用益权能是价值权能的基础，实现物的用益权能，是物的财产效应之一，由他人用益，则是财产流转的表现，即用益权能与所有权的分离，是商品交换的一种形式。　　租赁权的性质冲突主

4、要表现在租赁行为特点具有用益权特征又兼具契约的债权性。　　二、认为租赁权是用益物权的原因　　关于租赁权的性质存在争议的三个学说，他们是物权、债权、租赁权的物权化说。综合租赁权的性质特征，我赞同租赁权是物权，属于用益物权的说法。合同债权和基于合同产生的权利那是两回事，租赁合同是债权合同，我们不能认为基于债权合同产生的租赁权就是债权。　　（一）不能把租赁权定位为债权性质的理由　　第一，不动产租赁权虽然是依据租赁合同所产生的权利，但是某个物权的成立方式并非物权本身的特质。用益物权的设立多数也是由于双方的约定才产生的，只是来完成了物权的应

5、有公示程序，诚然通过何种方式成立不是定性的理由。　　第二，不动产承租人对租赁物的使用、收益权能，是在出租人将租赁物交付给承租人之后，承租人才能行使上述权能的，此权利只能对出租人主张。那我们就要问，作为物权中的用益物权，用益物权人不也是在取得用益物之后才开始享有和行使、使用、收益的权利吗？那为什么同样是相同的权利获得方式和行使方式，在土地等不动产方面表现为用益物权而在房屋等不动产就表现为债权呢？况且，承租人在占有租赁物后，其行使使用权、收益权并不用他人的介入，自己就能完成。　　第三，物权法定内容主要表述为对权利内容和种类进行法定。时

6、间的问题不是将不动产租赁排除在用益物权体系外的原因。　　第四，承认了租赁权的物权化，那就是表明承认不动产租赁权。就租赁权而言，承租人能够对租赁物的新所有人主张“买卖不破租赁”，显然这是承租人在对第三人行使权利。　　第五，如果租赁权是债权，并在一定情况下可以物权化，而债权制度和物权制度作为民事制度的两大支柱，各有分工，界限明确。民法理论自产生至今，从未模糊过两者的区别。　　（二）支持租赁权是物权的理由　　租赁权的性质应该是物权，它具有物权，尤其是用益物权的特征。　　传统物权理论认为，物权与债权相比较，具有自己的个性。首先是物权的支配

7、性，即物权人能够实际占有、管领标的物。所有权人是所有物的支配者，其他人不得以非法干预支配行为。相反，债权人基于债权，能够请求债务人为或不为一定行为，却不能直接支配债务人的所有权上之物。其次是物权具有排他性，就是说物权人禁止其他人随意干涉其对物权的权利。物权的排他性还说明一物之上不能设立两个以上相互冲突的物权。假使允许“一物一权”的原则被破坏，那么因所有权的复数性产生的利益冲突，必会损害物权的排他性。三是物权的永久性，只要物持续存在，物权就持续存在。物与权利不可分割，物在权在，物灭权失。于是发现物权与债权的界限是非常清晰的，双方之间

8、不会有模糊的状态。用益权是他物权，它以物的使用价值或利用价值为中心，不完全具备所有权的特征，可是亦享有占有、使用、收益和一定处分的权能。承租人同出租人订立合同，就是希望通过等价取得以上各项权能，这是租赁合同得以成立的主观要件。倘若承租人因此不能够取