论不动产租赁权的性质

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1、论不动产租赁权的性质论不动产租赁权的性质论不动产租赁权的性质论不动产租赁权的性质郑俊　安慧敏内容摘要：关于不动产租赁的性质，尤其是房屋租赁的性质，是物权或债权，一直有比较明显的争议。本文将主要从房屋租赁和用益物权进行比较，来论证应将房屋租赁等不动产租赁的性质定性为物权属性。关键词：不动产租赁；租赁权债权；租赁权物权性一、引言　　本文的写作缘于在物权法课程中以下的疑问：第一，不动产租赁权的效果是对他人之物的使用，而用益物权也是使用他人之物，这两个权利的实质区别是什么？第二，针对目前学界对不动产租赁权性质的不同看法，到底何是何非。本文将比较不动产租赁和用益物权的特征，来论述和还原

2、不动产租赁权的物权本性。二、不动产租赁权性质的不同学说　　学者对不动产租赁权的性质颇有争论，并存在以下三种学说：（一）租赁权债权说　　租赁权债权说源于罗马法。关于租赁契约的效力，罗马法规定，在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，他完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。承租人不能针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反平安无忧地享用物而对其提起诉讼。　　持此说的学者认为，承租人对不动产的使用、收益的权利，是因租赁物之交付而取得，并非如物权的直接支配其标的物的独立权利，是从属于租赁权之权能，故租赁权非属物权，仍属债权。（二）租赁权物权化说　　租赁权物权化学说源自

3、德国，德国最早确定了“买卖不破租赁”的规则，赋予了租赁权一定的排他力。租赁权物权化说在当今学术界占了主导地位,该说承认了租赁权的物权特性,即具有一定的排他性。但基于物权法定主义、而主张租赁权为债权又无法圆满解释承租人何以有直接占有、使用和收益租赁物的权利,于是采取了折中的态度。（三）租赁权物权说　　租赁权物权说认为，租赁权是基于占有租赁物，通过使用租赁物而取得收益，本质上是对物的支配，属于物权的范畴，即“支配权实为租赁权之本体”。　　针对不动产租赁权的性质，不光在学界的主张各有不同，在现实的立法活动中，也各有不同的体现。法国、英国，美国的立法都承认不动产租赁权的性质是物权性质

4、；德国、日本以及我国《合同法》都主张不动产租赁权的物权化说；而针对不动产租赁权的债权性质说，则现在为大多数国家立法所抛弃。三、不动产租赁权非物权说的原因及不足　　不动产租赁的效果是对他人之物的占有、使用和收益，而我国《物权法》中所规定的用益物权的法律效果也是对他人之物的占有、使用和收益。那么为什么如此相似的两种权利，却有着天壤之别,一个是债权，而一个是物权呢？把不动产租赁权排除在物权之外而规定为债权的原因又是什么呢？　　经过分析，我们发现不动产租赁权规定为债权的原因不外乎以下几点：　　第一，认为不动产租赁权主要是依据合同产生的权利，合同权利是债权，而且大陆法系国家在立法中一般

5、都将租赁权放在债法部分予以规定。　　第二，物权是对世权，权利人拥有直接支配其标的物的独立权利，无需征得他人同意。而不动产租赁权，正如史尚宽先生所言，不动产租赁的承租人虽然也享有使用和收益权能，但是其只能向出租人主张，具有债的相对性，所以其只能为债权，而不是物权。　　第三，物权法定是物权的根本原则。根据该原则，法律对于每一个物权都做出了全面确定的规定，不应有不确定内容。而不动产租赁，由于租赁期间的不确定，法律无法对此“法定”，所以只能把其规定为债权。　　虽然以上理由看似合理，但是，我们却能推敲出其中的不足：　　第一，不动产租赁权虽然是依据租赁合同所产生的权利，但是某个物权的成立

6、方式并非物权本身的特质，这种“出身论”看到的仅仅是现象，而对事物的判断应该根据其实质。许多用益物权的设立也是由于双方的约定才产生的，只不过后来完成了物权的必要的公示程序，因此通过何种方式成立似乎不是定性的理由。至于罗马法中就有的“买卖不破租赁”理论，其理论前设就是认为租赁是债权，也未说明理由。　　第二，诚如史尚宽先生所言，不动产承租人对租赁物的使用、收益权能，是在出租人将租赁物交付给承租人之后，承租人才能行使上述权能的，此权利只能对出租人主张。那我们就要问，作为物权中的用益物权，用益物权人不也是在取得用益物之后才开始享有和行使使用、收益的权利吗？那为什么同样是相同的权利获得方

7、式和行使方式，在土地等不动产方面表现为用益物权而在房屋等不动产就表现为债权呢？况且，承租人在占有租赁物后，其行使使用权、收益权并不用他人的介入，自己就能完成。　　第三，物权法定原则的具体内容是指：对物权的权利内容（各方权利、义务）和种类进行法定，而对于某个物权的具体时间问题，却并非要求法定。如果以不动产租赁的时间过短为理由，认为不适合用益物权来保护，那也是不合适的。在现代生活中，许多租赁权的期限也超出了10年，如我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。可见时