强制拍卖程序中不动产租赁权问题研究

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1、学校代码：10276学号：151060251EastChinaUniversityofPoliticalScienceandLaw硕士学位论文MASTER‛STHESIS论文题目：强制拍卖程序中不动产租赁权问题研究姓名陶刘婷学科、专业诉讼法学（全日制）研究方向民事诉讼法指导教师姚远论文提交日期2018年4月15日1强制拍卖程序中不动产租赁权问题研究(摘要)专业：诉讼法学（全日制）研究方向：民事诉讼法学作者姓名：陶刘婷指导教师：姚远执行程序中，不动产变价主要通过强制拍卖来实现，租赁权往往会成为该不动产的

2、负担。强制拍卖中如何处理不动产租赁权的规定仅仅散见于我国法律及相关司法解释中。理论上，对不动产租赁权的探讨也大多停留在实体法上，鲜有从程序法的角度分析不动产租赁权。因此，本文在对强制拍卖中不动产租赁权的相关理论简单梳理的基础上，主要从程序法的角度，对于强制拍卖涤除不动产租赁权问题进行分析，并对强制拍卖中有关不动产租赁权处理的困境加以整合，从而提出相关问题的解决机制。第一部分为概述，在该部分主要对强制拍卖和不动产租赁权的概念及性质进行厘定，并对强制拍卖中不动产租赁权的处理原则进行了分析。本文认为，强制拍

3、卖是在国家强制力保障下进行的，具有公法性。由于买卖不破租赁、承租人的优先购买权等原则赋予了不动产租赁权一部分物权化的特征，但是不动产租赁权产生于债权合同，因此不动产租赁权的性质应当是物权化的债权。对于不动产租赁权在强制拍卖中的处理原则，我国采纳了以承受主义为原则，消灭主义为例外的立法主义。第二部分，本文阐述了强制拍卖中不动产租赁权的几大问题，一是买卖不破租赁原则的在不动产强制拍卖中的应用问题，对于该问题，本文的观点是强制拍卖程序对于买卖不破租赁的运用应当是附条件的。二是强制拍卖中不动产租赁权与抵押、查

4、封相冲突的处理问题。第二个问题所解答的就是买卖不破租赁被应用的具体情况分析，当已登记的抵押权成立在先时，先将租赁权涤除后再进行强制拍卖；当查封成立在先时，无需执行机构涤除，租赁权在强制拍卖1之后当然消灭；当租赁权成立于抵押查封之前时，则适用“执行不破租赁”原则，保留租赁权进行拍卖。正因为如此，实务中出现了许多利用“执行不破租赁”设立虚假租赁合同拖延强制拍卖的情形。第三部分，主要谈的是强制拍卖涤除租赁权的程序，首先，需要明确涤除租赁权的判断标准，笔者以法条为根据，将涤除的标准概括为两项，第一项标准是时间

5、上租赁权成立在抵押查封之后，在如何认定租赁权成立时间的问题上，笔者对于主流的三种标准进行了阐述，其中笔者认为租赁权的成立应以附条件登记备案为标准，将租赁合同分为短期和长期，对长期合同采强制登记备案制度，短期合同采自愿登记备案制度；第二项标准是影响上租赁权的存在对强制拍卖有影响，何谓有影响，本文观点为先通过评估确定租赁权的存在对优先受偿权的实现是否有影响，如果有影响则涤除租赁权，如果不存在影响则保留。其次，本文谈到涤除租赁权的具体程序，在启动主体上应当依据优先受偿的债权人申请，在审查范围上，由于执行机构

6、不得进行实质性审查，所以需要优先受偿权人另行提起异议之诉。再次，对于涤除程序的效力，本文认为，租赁权涤除后，租赁合同在出租人与承租人双方之间继续有效，承租人有权向出租人要求违约赔偿；买受人可以得到完整的不动产所有权。最后，关于租赁权被涤除后承租人的权利救济问题，本文观点是由承租人提起案外人异议维护权益。第四部分，对强制拍卖程序中涤除不动产租赁权时遇到的困境进行梳理，并将其归纳为不动产租赁合同真实性确定难；租赁权成立时间认定难；登记备案制度不够完善；租赁权涤除后承租人权利保护欠缺四个方面。同时，对解决强

7、制拍卖中不动产租赁权处理问题提出了解决机制，包括扩张申请执行人提供担保下的执行期限；明确分配举证责任；加大对虚假租赁的惩罚力度；设立附条件的登记备案制度；确立不动产现状调查制度；设立缓期交付制度。[关键词]强制拍卖；不动产租赁权；权利竞合；不动产租赁权涤除2Researchontheproblemofrealestateleaseincompulsoryauctionprocedure（Abstract）Major:ProceduralLawResearcharea:CivilProcedureAut

8、hor:TaoLiutingAdvisor:YaoYuanMandatoryauctionisimplementedinenforcementprocedure,realestateintendingtooneofthemainprogram,however,realestatemandatoryauctionisoftentheexistenceofthelease,forhowtodealwiththerulesoftherealestateleas