红湖湾项目策划报告(1).doc

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1、红湖湾项目策划报告第一部分、项目地块特质分析一、项目地块概述本项目地块位于长沙市秦淮区石婆婆庙。项目由三栋多层、六栋小高层和三栋点式住宅组成。总占地___平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积____平方米，实际可使用面积____平方米。容积率小于_____，建筑高度小于___米,总建筑面积___万平方米。项目紧邻风光里，位于大明路和永乐路的交界处。地块呈手枪型，整体比较规整。二、项目基地特质评析要素    要素特征    利弊    利弊指数城市规划    大明路规划为长沙最大的汽车产业基地，大校机场拆迁，成为长沙新的居住中

2、心    利    ☆☆☆人口环境    属于人口导入型区域    利    ☆☆☆区域经济环境    产业结构失衡，汽车产业成为其支柱，第三产业有待发展    利    ☆☆区域住宅环境    以低总价的商品房为主    利    ☆☆☆☆交通配套    紧靠大明路主干道，交通线路便利    利    ☆☆用地自身特点    项目地块呈手枪型，规划有一定难度      弊    ☆☆区域房地产市场环境    固定资产投资增长快速，区域发展情况良好    利    ☆☆☆商业配套    周边小区底商，麦德龙、欧倍德    利 

3、   ☆☆☆教育配套    秦淮区实验小学、二十七中分校    利    ☆☆自然景观    比较欠缺    弊    ☆☆医疗配套    缺乏大型医疗机构，以社区卫生服务中心为主    弊    ☆☆资料来源：中瑞市场研究有限公司三、项目地块特质小结1    大明路一条街整体规划和大校机场拆迁给项目创造良好的外部条件大明路将定位为长沙最大的汽车服务业的交易中心，带来了大量的人流，同时必将提升周边的各项配套。而大校机场即将拆迁，同时将空出近10公顷的土地，其中的5公顷将建成高尚住宅区域，由此区域的市政规划和各项配套将会跟上，成

4、为长沙房地产的一个新的亮点。1    项目地理位置优越，周边配套基本完善项目为于大明路和永乐路的交界处，交通相对便利，距城近；周边学校、银行、娱乐、商业设施初具规模，未来也是政府重点发展的区域，同时也借助居民对老城东区域的偏爱，打造长沙的新城东南。随着区域市场发展，土地的供应也比较多，未来的竞争势必将逐渐加剧目前大明路沿前作为长沙的新城东，发展刚刚起步，但随着大校机场的拆迁及周边项目的建设，以及大明路汽车街的进一步深化，区域房地产市场将会进入快速发展的阶段。届时，房地产市场的竞争也必将十分激烈。项目选择合适的入市时机，既能得到

5、规划的强力支持，又可在竞争中占得先机，显得尤为重要。四、项目SWOT分析表4-1  土地S.W.O.T分析表优势（S）l    城东是长沙人购房的首选l    临近主干道，交通便捷l    周边市政配套逐步完善，具有不断升值潜力l    房型设计符合市场需求l    开发企业品牌价值l    外环高架的建成，缩短了与市区的时间距离    劣势（W）l    项目周边配套设施尚未完全成熟l    汽车产业的集中使小区居住氛围吵杂l    离城较远，给人一种郊区的感觉l    周边整体居住素质偏低l    竞争楼盘较多机会（O）l

6、    目前城东区域为数不多认处于供不应求的区域l    市政规划为提升区域价值创造了良好的外部条件l    大量汽车有关行业的进入，产生居住需求l    宁芜铁路搬迁，交通瓶颈得到改善    威胁（T）l    市政规划具体实施时间的不确定性l    大校机场拆迁后大量土地供应量及规划不确定l    来自于市场的整体观望态势小结：本案的潜在客群、地理位置等先天条件较好，如何在区域内竞争个案较多，以及同质化产品过多的不利条件下脱颖而出，是本案实现利润的拐点。我司认为：一、提升本案的硬件品质（如：建筑规划、园林设计、物业服务等）

7、，以利同竞争对手拉开档次；二、营造物业的独特气质（如：规划理念、社区文化等），扩大本案的潜在客群。软硬兼使方可立于不败之地。第二部分项目定位建议一、项目市场定位1.1  项目发展战略逻辑推理l    本项目所在区域内缺乏品牌开发商，项目的开发将在规避风险的前提下追求利润的最大化，同时一定要注意品牌的塑造，以在项目的后续运营中创造高于其他项目的产品附加值，项目的开发不仅仅单纯的追求高额利润，发展的过程中，品牌的战略意义十分重要，一定要考虑企业的可持续发展。l    项目最大的地位优势位于城东，是长沙市民购房的首选之地，同时也有汽

8、车产业的支撑。l    项目的抗性在于地块体量较小，无法塑造配套齐全的高档优质的生活小区，同时在小区景观规划上受到限制，提升产品的附加价值空间较小。l    地位的优势和土地的特质决定项目优能力也必须打造成区域内由一定差异化的产品，成为区域的“创新盘”，项目的开发必须整合区域