海红湾别墅项目营销策划方案

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1、海红湾别墅项目营销策划方案一.宏观经济1・房地产由于北部湾经济区的开发热，广西区内外客人纷至沓来在防城港市安居置业，极大活跃了防城港市的楼市交易。在上述背景下，该市房地产业税收的营业税、房产税和土地增值税的拉动效果较为明显。据悉，今年上半年，该市房地产业营业税收2418万元，同比增收1120万元，增长86.3%；建筑安装工程和房地产交易活跃促使印花税增收344万元，共收入635万元，增长118.2%；土地增值税收入583万元，同比增收206万元,增长54.6%o2.贸易今年第一季度，防城港市边境小额贸易（下简称“边贸”）累计出口总值2258万美元，与去年同期相比增长13.1%,占一季

2、度进出口总值的25.7%,在边贸进出口总值同比下降的形势下，边贸出口保持了平稳增长。3.旅游为把防城港打造成滨海旅游城市，该市今年确立了70个项目，作为旅游及文化基础设施大会战重点开发项冃，总投资156.1798亿元。截至今日，己有40项开工建设（包括新建、续建），累计完成项目投资10.105亿元。为充分挖掘防城港市旅游及文化资源，把资源优势转化为产业优势,建设较高水平的旅游文化基础设施和景区景点体系，2009年以来，防城港市提出〃发展大旅游，建设国际滨海旅游胜地〃和〃打造屮国海洋文化名城〃战略目标，出台《建设国际滨海旅游胜地行动方案》和《〃丨个一〃旅游及文化品牌项目建设工作方案》。

3、已开工的40个项口涉及文化旅游产品、景区、宾馆和景点基础设施等，其中《印象•北部湾》是今年防城港市打造的最大文化旅游产品，目前整体策划方案、概念性规划方案等已通过评审，项目合作对象、演出场馆外观和项冃征地工作等进展顺利。已开工的景区有防城港世界风情步行街、港口区錨山古渔村、防城绿树瑶寨边境旅游等景区，有龙舟节永久看台、滨海观光公路江平镇至金滩一级公路等景点基础设施和徳城、其沿2家大酒店别墅项目开发现状对相关城市横向比较分析可以发现，防城港别墅开发水平属于中游水平，其开发理念，技术水平，营销思路，物业管理有待进一步提高，而这正好为具有前瞻性战略眼光的开放商提供了较大的利润空间。防城港别

4、墅项目从建筑形式来看，目前防城港市场的别墅主要有三种类型：独立式，连排式，连排复式（花园洋房），从功能上，分为度假型和居家型两种，度假型别墅一般选址在郊县自然风景较好的地方（如;海边），而居家型别墅一般选址在城市近郊。北部湾国际生态城工程项目内容：占地面积1867600平方米，总建筑面积304000平方米，分两期建设，新建五星级酒店、会议中心、娱怎用地、欧式别墅商住酒店、水上娱乐、休闲疗养基地、生态园及康体场所，外墙采用瓷砖、玻璃幕墙装饰，安装中央空调和电梯，精装修。截止到2010年2月上旬项目处于报批可研阶段，预计2010年第二季度确定施工图设计单位。此项耳也叫：上思祥龙国际生态城

5、（待售）防城港市阳光海岸地区：港口区兴港大道建筑类型：普通住宅/高层住宅/别墅/公寓/酒店开盘日期：2009年9月19日（一期）2009年11月8日（一期）2010年1月13H（二期）、2010年3月13H入住日期：2010年别墅起步价:5000元/平方米总占地而积:近1200亩容积率：1.998绿化率：37%产权年限：70楼层状况：有别墅、多层、高层、商业、酒店、办公楼等多样产品周边配套：约2700n桃花湖公园、约2公里的海岸线、紧邻行政服务中心、市建规委、公安局等，周边市政机关林立小区内设施：滨海休闲广场•桃花湖公园•临湖木栈道•准五星级酒店•高标准写字楼•大型商业中心•品牌商业

6、街•主题餐饮•临湖会所•体育休闲设施•幼儿园、学校防城港市欧景蓝湾地区：北部湾建筑类型：别墅开盘口期：2009年入住H期：2010年别墅起步价:6000元/平方米总占地面积:近130亩容积率：2.01绿化率：43%产权年限：70楼层状况：别墅、周边配套：紧靠文化艺术中心，博物馆，图书馆，青少年活动中心四大场馆小区内设施：商业街•主题餐饮•会所•体育休闲设施•幼儿园、学校银行（一）区域位置及交通状况目前別墅项目主耍分布的区域有：1、市区内的区域；2、近郊区域；3、•海边区域。市区内的区域主要是凭借其完善的市政配套和娱乐消费吸引了相当一部分别墅高消费群，这些项目的总价一般都在200万左右

7、。海边区域凭借其先天良好的风景，也同样为高档别墅的开发奠定了良好的口然环境。而同时市内又都存在着一定的别墅开发的成本问题，高价位的地价成本使很多开发商望而止步，于是近两年的别墅开发纷纷转向了地价较便宜，环境较好的海边区域。海红湾位于政府发展规划的区域,其吸引消费者的主要利益点是空气污染较小，交通便捷，驾车一般只需要30分钟左右的车程。但在市政配套和娱乐消费存在一定的缺陷。（二）开发规模据资料显示：2009年别墅开发占据全市开发总量的8%o个体项目开发在规模