浅议建筑物区分所有权及公建配套房屋的登记问题.pdf

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1、征文ChinaRealEstate浅议建筑物区分所有权及公建配套房屋的登记问题金绍达二次大战以后，随着战后人口的增加、建筑3.共有的房屋应由共有人共同申请登记。而技术的发展，一个产权人单独拥有一幢建筑物所把共有的房屋以面积分配的方式分摊给所有权有权的状况逐步减少，而由多个产权人共同来区人，由其各自申请登记，显然与《房屋登记办法》分一幢建筑物所有权的现象则越来越多。在这种的相关规定不一致。此外，在实际发生的商品房情况下，由若干个人各自对同一幢建筑物内的某面积纠纷中，绝大多数是因公共部位面积的分摊一部分（专有部分）拥有所有权，并对专有部分以而产生的。外的共有部分享有共有和共同管理的权利，这

2、就以上这些问题已经被越来越多的人所认识，产生了建筑物区分所有权概念。因而对专有部分的登记，主要问题是应当逐步改《物权法》设专章规定了建筑物区分所有权，变原有的建筑物区分所有权的登记方式，使之符但并没有专门对建筑物区分所有权做出定义，而合法律的规定。在《房屋登记办法》立法过程中已且该章条文所规范的内容已从“幢”扩大到整个经注意到了这一问题，只是由于这种方式沿用已“建筑区划”。因此，在探讨与建筑物区分所有权久，如果突然予以改变会带来其他一些问题，因相关的房屋登记问题时，其范围也应该涵盖整个此，目前的相关规定还只是采取了一些过渡措建筑区划。施。一、专有部分的登记问题在住房和城乡建设部发布的《

3、房屋登记簿管自上世纪80年代建立权属登记制度以来，理试行办法》的附件（房屋登记簿记载内容说明）对建筑物区分所有权的登记方式是：将专有部分中，已经明确了“建筑物为多个所有人区分所有和（分摊的）共有部分作为同一个权利主体、由拥的，专有部分建筑面积为套内建筑面积”，在登记有专有部分房屋的所有权人一并申请登记。但这簿和权属证书上分别加了“专有部分”和“套内建种登记方式存在的主要问题是：筑面积”的相关内容，这为建筑物区分所有权登1.按《物权法》第七十条的规定，房屋所有权记方式的逐步过渡创造了有利条件。人只是对专有部分单独享有所有权，而“对专有在今后条件具备时，权利人只须对专有部分部分以外的共有部

4、分”是“共有和共同管理的权申请登记，权属证书上只记载专有部分面积，公利”。因此，专有部分和共有部分两者权利主体不共部位因可以另行登记，所以，公共部位的面积同，将其合并登记没有真实地反映房屋的权属状毋须再进行分摊。态。二、业主共有房屋的登记2.物权是支配特定物的权利，物权的标的物业主共有的房屋有两类，一类是属于整幢业应当是能够具体确定的，而“分摊”到某一权利人主共有，另一类是小区全体业主共有。的部分则是不特定的，只有面积的数量而无法确1.对整幢业主共有的部分，在登记时要解决定其具体的位置。因此，并不能将其作为物权的标的物特定及登记的权利应真实地反映房屋权标的。利状态这两个问题，还要顾及到

5、由众多的业主共102010.3总第351期征文征文ChinaRealEstateChinaRealEstate同提出申请这一方法不具可操作性。因此，在实是这种共有是按份共有还是共同共有。如果按共行权利人只对专有部分申请登记这一方式后，对有的一般规定来看，应视为按份共有。因为没有属于整幢业主共有的部分，可将该幢所有的共有约定或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系部分单独作为一个登记单元，由登记机关直接代等外，应视为按份共有。为登记、载入登记簿，并注明为公共部位，属整幢但是建筑物区分所有权的共有不同于一般业主共有，不发权属证书。的共有，如：共有部分的权利不能单独处分；共有2.对小区全体业主

6、共有房屋的登记，《房屋人不得要求分割产权；业主转让专有部分时，对登记办法》解决了一个重要的问题，就是明确了享有的共有和共同管理的权利应一并转让；共有依法属于全体业主共有的房屋由开发企业在初部分一并转让时也不存在共有人的优先购买权。始登记时一并申请，并明确了只在登记簿上记因此，不能以共有的一般规定来界定公共部位的载，不发权属证书。权利（如按照业主购房时的出资额来确定共有份在实际工作中，按这一规定来操作还存在一额）。个难题，就是如何来判断哪些属于全体业主共我国台湾地区著名学者谢在全所著的《民法有，即应该有一个判断的标准。对此，理论界和业物权论》中提出：“区分所有权制度之存在，有其内人士已经

7、作了很多有益的探索：有的主张在小必要性，而适用共有之一般规定之结果，不仅不区规划时就明确哪些应属全体业主共有，也有的能解决问题，反将使区分所有之制度遭受破坏”。主张应以建设成本核算的方法来明确，然而这些梁慧星在《中国物权法草案建议稿》中曾建议规方法还存在一些问题。在实践中，也并非所有的定“建筑物及其附属物的共有部分，除另有约定业主和开发企业都愿意主张配套房屋的所有权。外，按其专有部分比例共有”。如按这一建议，共大部分业主期盼的只是不要随意改变配