看好基本面持续超预期带来的超额收益.docx

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1、内容目录一、行业：2020年销售存在持续超预期的可能51.1销售：充裕货币、宽松为主的“一城一策”共同推动销售持续超预期51.2竞争：行业格局仍分散，2020年集中度加速提升61.3房价：上半年百城新房的房价增速达3.16%，预计全年回落至0.4%61.4库存：低位加库存，全年预计库存同增5-10%71.5新开工：低库存下房企新开积极，全年预计增幅0-5%81.6竣工：交付大年到来，受疫情影响全年竣工预计5-10%81.7投资：新开工竣工支撑下，房地产投资增速全年无忧81.8盈利：净利率周期性下行，当期净利率有望年内见底

2、，报表2年后见底91.9资金：2020年融资成本下降明显10二、政策：2021年的房地产投资韧性离不开政策放松112.12020年1-6月一城一策以放松纾困为主，7月热点城市收紧112.2政策面的领先指标：土地市场Q2火热，6月溢价率回落、流拍率上升132.3政策若不放松未来3年房地产开发投资将承压16三、投资建议173.1短期销售和业绩视角的投资策略173.1.1是否踏准拿地节奏影响盈利能力173.1.2土储布局城市的房价增速影响盈利能力193.1.3拿地强度保证销售规模203.1.4预收账款覆盖销售额倍数保证结利能力

3、203.2长期重点推荐213.2.1万科A213.2.2保利地产223.2.3金科股份243.2.4金地集团263.2.5中南建设283.2.6华夏幸福313.3投资建议小结32风险提示32图表目录图表1：商品房销售额与销售面积累计同比（%）5图表2：商品房累计销售单价同比连续5年为正，5月起反弹5图表3：过去三轮小周期中M2增速领先地产销售额增速拐点1个月5图表4：全国商品房销售额及同比6图表5：房地产行业销售金额集中度6图表6：top25城房价6月同比超过5%，但下降趋势明显，其余城市房价同比涨幅微弱7图表7：全国商

4、品房待售面积同比于2020年2月起转正7图表8：100城新建商品房库存面积7图表9：累计新开工面积及同比8图表10：当月新开工面积及同比8图表11：累计竣工面积及同比8图表12：当月竣工面积及同比8图表13：房地产开发投资额及累计增速（单位：亿元）9图表14：房地产开发投资额分项增速9图表15：主流房企2019年权益销售净利率、销售净利率与销售权益比10图表16：2020年主流房企不同期限公司债利率及同比11图表17：2020年的收紧政策主要发生在6-7月的热点城市11图表18：累计土地购臵费（单位：亿元）14图表19：

5、单月土地购臵费（单位：亿元）14图表20：300城市住宅用地土地出让金和累计同比14图表21：一线城市住宅用地成交建面和累计同比14图表22：二线城市住宅用地成交建面和累计同比15图表23：三四线城市住宅用地成交建面和累计同比15图表24：300城市全类型土地平均楼面价及溢价率15图表25：300城市宅地平均楼面价及溢价率15图表26：300城宅地流拍率16图表27：一、二、三四线城市宅地流拍率16图表28：公司综合评分表17图表29：百城涉/纯宅用地楼面价同比18图表30：百城纯宅用地溢价率18图表31：主流房企在拿地

6、窗口期新增土储货值占2017-2020H1总新增土储货值比重18图表32：主流房企在拿地窗口期新增土储货值占2018-2020H1总新增土储货值比重19图表33：主流房企存量土储布局在房价增速TOP25城的面积占总土储面积的比重19图表34：百城中房价增速TOP25城市及其余城市新房房价同比增速20图表35：2020年1-6月房价平均增速超过5%的城市20图表36：TOP40房企拿地强度排名（每个梯队内按照2019年拿地强度排名）20图表37：TOP20房企预收账款及合同负债覆盖营收倍数21图表38：TOP21-40房企

7、预收账款及合同负债覆盖营收倍数21图表39：万科累计销售面积及增速22图表40：万科累计销售金额及增速22图表41：万科累计新增土储计容建面22图表42：万科累计新增土储权益建面22图表43：万科新增土储按城市群分布22图表44：万科新增土储按城市能级分布22图表45：保利营业总收入及同比23图表46：保利营业利润及同比23图表47：保利营业利润率23图表48：保利2019和2020年Q1Q2营业利润率对比23图表49：保利累计新增计容建面及占销售面积比例（万平方米）24图表50：保利累计新增权益建面及权益比例（万平方

8、米）24图表51：保利单月销售金额及增速（单位：亿元）24图表52：保利累计销售金额及增速（单位：亿元）24图表53：金科股份历年归母净利润及同比25图表54：金科股份历年销售额及同比25图表55：金科股份历年营业收入及同比25图表56：金科股份历年扣除预收账款后的资产负债率及同比25图表57：金科股份各季度拿地面积