成本管理精细化管理房地产企业全成本管理责任成本管理体系的实践(新版)课件.ppt

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1、成本管理精细化管理之----房地产企业全成本管理---责任成本管理体系的实践第一章房地产企业成本管理战略篇宏观形势：外面的世界房地产企业面临着什么？新政----土地金融预售自有资金开发形势----消费者行业国际资金房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会举牌案例行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益环境形势告诉我们：强化成本管理势在必行！房地产企业的成本战略高速扩张百年老店赚钱持续发展企业的定位决定了企业的成本策略企业文化直接影响企业的成本策略万科中海金地合生民企一、从企业战略到成本策略：房地产企业基本的成本策略观一、从企业战略到成本策略：企业发展中调整定位成本策略

2、二、从行业战略焦点看企业成本策略：如何让每一分成本投入更有效？无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！无效增值有效增值土地增值税对我们的要求：标杆企业在关注什么？最大的问题是我们效率低：如果不提升效率，我们将永远没有机会！人均开工面积人均竣工面积人均销售面积人均销售收入人均利润率销售费用率管理费用率某民企与标杆企业的比较业界在比拼什么？国际资本对项目的要求三、资本市场对成本管理的要求-----要求我们有事前的目标成本体系、有真实完整的动态成本信息体系、有实现成本控制目标的能力！项目盈利目标四、从企业价值链看成本策略五、从地产企业核心竞争力看成本策略房地产企业业绩体现--

3、----核心财务指标净资产收益率=杜邦公式资本土地项目国内标杆房地产公司净资产周转率房地产企业的运营能力房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力聚焦体现土地成本项目建造成本管理成本成本分解资金成本六、从地产项目成本结构变化来看：房地产开发项目成本结构在变化----土地成本建造成本财务成本管理成本开发速度对成本的影响检视一下：您的企业目前成本竞争的核心力在哪里？思考一下：下一步，我们核心控制成本的重点在哪里？开发成本土地成本管理成本资金成本钱哪里去了？七、从企业经营结果来看成本管理策略：利润===收入—成本企业业绩市场/清晰何时

4、落定？七、从企业经营结果来看成本管理策略：利润及利润分配表（损益表）项目一、主营业务收入减：折扣与折让主营业务收入净额减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）加：其他业务收入减：其他业务支出减：营业费用管理费用财务费用三、营业利润（亏损以“-”号填列）加：投资收益营业外收入减：营业外支出四、利润总额（亏损以“-”号填列）减：所得税五、净利润（亏损以“-”号填列）六、可分配利润七、可供股东分配的利润八.、未分配利润触目惊心的案例1：成本科目项目A成本差项目B成本差成本少结合计触目惊心的案例2：企业经营给我们提出什么样的要求？资产类货币资金结算中心存款内部单

5、位贷款短期投资减：短期投资跌价准备短期投资净额应收帐款其他应收款减：坏帐准备应收款项净额预付帐款存货减：存货跌价准备存货净额待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计长期投资净额固定资产合计无形资产及其他资产合计资产总计资产负债表存货真实吗？企业生存给我们提出什么样的要求？成本的归集与分摊方式一级二级科目三级/四级开发成本土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费用项目总投资成本项目分摊标准开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费企业特色项目特点财务核算成本分析成本的归集

6、与分摊方式项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用管理费用八、从项目成本构成来看成本管理：如何在地产企业实现系统、有效的成本管理？第二章房地产企业成本管理战术篇形成责任成本管理为核心的---全成本管理体系聚焦：建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系成本考核与绩效管理责任成本管理的总体思路目标成本管理关于目标成本目标成本的起源目标成本与责任成本目标与靶心内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现六、案例关于目标成本一、目标

7、成本的定义目标成本是：关于目标成本二、目标成本定义解读目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场原则性价比与专业管理1、投资决策《项目投资可行性报告》2、项目策划项目定位：概念性方案设计3、方案设计确定产品标准4、初步设计确定产品各分部、各专业标准4、施工图设计关于目标成本三、目标成本的形成关于目标成本四、目标成本的管理------动态成本管理总目标我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现