成本管理精细化管理·房地产企业全成本管理－责任成本管理体系的实践

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1、成本管理精细化管理·房地产企业全成本管理－责任成本管理体系的实践成本管理精细化管理之----房地产企业全成本管理---责任成本管理体系的实践第一章房地产企业成本管理战略篇宏观形势：外面的世界房地产企业面临着什么？新政----土地金融预售自有资金开发形势----消费者行业国际资金房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会举牌案例行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益环境形势告诉我们：强化成本管理势在必行！房地产企业的成本战略高速扩张百年老店赚钱持续发展企业的定位决定了企业的成本策略企业文化直接影响企业

2、的成本策略万科中海金地合生民企一、从企业战略到成本策略：房地产企业基本的成本策略观一、从企业战略到成本策略：企业发展中调整定位成本策略二、从行业战略焦点看企业成本策略：如何让每一分成本投入更有效？无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！无效增值有效增值土地增值税对我们的要求：标杆企业在关注什么？最大的问题是我们效率低：如果不提升效率，我们将永远没有机会！人均开工面积销售费用率管理费用率人均利润率人均销售收入人均销售面积人均竣工面积某民企与标杆企业的比较业界在比拼什么？国际资本对项目的要求三、资本市场对

3、成本管理的要求-----要求我们有事前的目标成本体系、有真实完整的动态成本信息体系、有实现成本控制目标的能力！项目盈利目标四、从企业价值链看成本策略五、从地产企业核心竞争力看成本策略房地产企业业绩体现------核心财务指标净资产收益率=杜邦公式资本土地项目国内标杆房地产公司净资产周转率房地产企业的运营能力房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力聚焦体现土地成本项目建造成本管理成本成本分解资金成本六、从地产项目成本结构变化来看：房地产开发项目成本结构在变化-

4、---土地成本建造成本财务成本管理成本开发速度对成本的影响检视一下：您的企业目前成本竞争的核心力在哪里？思考一下：下一步，我们核心控制成本的重点在哪里？开发成本土地成本管理成本资金成本钱哪里去了？七、从企业经营结果来看成本管理策略：利润===收入—成本企业业绩市场/清晰何时落定？七、从企业经营结果来看成本管理策略：　八.、未分配利润　七、可供股东分配的利润　六、可分配利润　五、净利润（亏损以“-”号填列）　减：所得税　四、利润总额（亏损以“-”号填列）　减：营业外支出　营业外收入　加：投资收益　三、营业利润（亏损以“

5、-”号填列）　财务费用　管理费用　减：营业费用　减：其他业务支出　加：其他业务收入　二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）　主营业务税金及附加　减：主营业务成本　主营业务收入净额　减：折扣与折让　一、主营业务收入　项目利润及利润分配表（损益表）触目惊心的案例1：成本少结合计项目B成本差项目A成本差成本科目触目惊心的案例2：企业经营给我们提出什么样的要求？资产总计无形资产及其他资产合计固定资产合计长期投资净额流动资产合计其他流动资产一年内到期的长期债权投资待摊费用存货净额减：存货跌价准备存货预付帐款应收款项净额减：坏帐

6、准备其他应收款应收帐款短期投资净额减：短期投资跌价准备短期投资内部单位贷款结算中心存款货币资金资产类资产负债表存货真实吗？企业生存给我们提出什么样的要求？成本的归集与分摊方式　项目总投资期间费用开发间接费配套设施费园林环境费社区管网工程费主体安装工程费主体建筑工程费开发前期准备费土地获得价款开发成本三级/四级二级科目一级配套设施费园林环境工程费社区管网工程费主体安装工程费主体建筑工程费开发前期准备费分摊标准成本项目企业特色项目特点财务核算成本分析成本的归集与分摊方式项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈

7、利总目标土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用管理费用八、从项目成本构成来看成本管理：如何在地产企业实现系统、有效的成本管理？第二章房地产企业成本管理战术篇形成责任成本管理为核心的---全成本管理体系聚焦：建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系成本考核与绩效管理责任成本管理的总体思路目标成本管理关于目标成本目标成本的起源目标成本与责任成本目标与靶心内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现六、案例关于目标成本

8、一、目标成本的定义目标成本是：关于目标成本二、目标成本定义解读目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场原则性价比与专业管理1、投资决策《项目投资可行性报告》2、项目策划项目定位：概念性方案设计3、方案设计确定产品标准4、初步设计确定产品各分部、各专业标准4、施工图设计关于目标成本三、目标成本的形成关于