房地产企业全成本管理课件（成本管理

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1、成本管理精益化之一房地产企业全成本管理---责任成本管理体系的实践房地产企业面临着什么？新政----土地金融预售自有资金开发行业门槛提高了形势----消费者观望行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存冰火两重天行业内三大并购案房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会举牌案例行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益资本土地项目资本增值能力项目开发能力房地产企业业绩体现------核心财务指标销售净利率-----盈利能力总资产周转率---

2、-运营效率净资产收益率----投资回报能力净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数杜邦公式房地产企业的运营能力2006年，万科还保持了“有质量的增长”。公司的资产周转率约0.51，净资产回报率达到14.48%。房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现一句话:房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争形成责任成本管理为核心的---全成本管理体系聚焦：房地产企业价值链分析概念设计投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表CS00表C

3、S01表CS02表CC03表项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理全项目的采购实施工程项目管理设计管理销售管理成本结算财务结算全成本管理工作项目盈利目标房地产项目全成本管理房地产项目全成本土地成本项目建造成本管理成本成本管理成本分解资金成本关于公共设施维修基金各地政策要求万科对股东的公示关于土地增值税万科对股东的公示政策要求管什么？成本管理管多深？谁来管？怎么管？取决于管理层的认识决定了项目成本与企业命运------企业的成本策略观全成本管理的核心企业的定位决定了企业的成本策略品牌盈利顾客价值持续发展房

4、地产企业基本的成本策略观！要产品，而不是作品！成熟产品的复制房地产项目成本的形成项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用管理费用成本是一系列经营过程结果的迭加成本寓含于各业务环节成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调成本控制需要各环节之间的有机协调与配合房地产成本的形成房地产项目成本归集企业特色项目特点财务核算成本分析范例----1序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3建筑面积可售面积一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安

5、装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本九期间费用项目总投资范例----2如何实现房地产企业的全成本管理？建立和实践目标成本与责任成本管理体系建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系成本考核与绩效管理责任成本管理的总体思路目标成本管理关于目标成本目标成本的起源目标成本与责任成本目标与靶心内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现六、案例关于目标成本一、目标成本的定义目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目

6、标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。关于目标成本二、目标成本定义解读目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场原则性价比与专业管理关于目标成本二、目标成本定义解读销售成本项目定位产品标准盈利1、投资决策《项目投资可行性报告》投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算34、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约关于目标成本三、目标成本的形

7、成偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）关于目标成本PDCA四、目标成本的管理------动态成本管理总目标我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。关于目标成本五、目标成本的实现回顾：目标成本是基于企业目标建立的目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系案例：目标成本的设定形式案例：动态成本信息反馈系统案例：成本数据库的建立目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？2

8、、动态成本信息为什么失真？案例1：目标估计不足案例2：目标刚性不足