房地产企业全成本管理体系解读ppt课件.ppt

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1、房地产企业成本管理体系解读(之一)2009资本土地项目资本增值项目开发地产公司是干什么的?［引言］利润===收入—成本卖楼啦。。。现场收款预收帐款财务结算----销售收入［引言］我们的钱怎么赚?收入开发成本土地成本管理成本资金成本钱赚到手了吗？成本利润===收入—成本项目动态全成本利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355利息收入。。。二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206利息支出。。。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失…投资损益2.072.1。。。三、营业利润20.576.5加：营业外

2、收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。。。……六、每股收益。。。成本利润===收入—成本成本是个无底洞吗？你是“知本家”吗？财务结算的利润是真的吗？你能给投资方一个交待吗？我们必须:［关键词］什么是成本？土地成本开发成本资金成本管理成本-----你每一天每一笔花费！什么是成本管理？越低越好？~~比大小！招标时砍砍价！签约时签低点！付款时少付点！结算时慢慢扯。。。-----优化的目标受控的过程说到做到的结果！什么是成本管理体系？时间范围?管理范畴?组织保障?制度流程与管控?如何落地?解读万科2008年年报:-

3、----标杆企业如何看待和进行成本管理地产企业成本管理体系之解构企业战略目标经营目标销售目标成本目标各项目运营目标与计划拿地策划施工计划报批报建采购计划设计计划销售计划入伙计划项目拓展目标投融资拓展目标成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！［关键词］越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。［关键词］价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！［关键词］房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展

4、房地产开发价值链分析模型成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。为此，我们需要：1、房地产企业成本管理体系的梳理成本管理体系的建立与实施目标实施目标实现销售/客服建造过程策划/设计目标建立成本管理之基础成本管理之实现成本管理之目标成本优势产品品质开发进度全成本管理的实现管理规范/细则流程/指引/表单权责架构绩效考核管控体系流程绩效岗位绩效业务绩效盈利实现房地产企业成本管理体系的梳理目标/责任成本管理过程动态成本管理作业过程成本管理成本管理软件成本管理委员会实践系统信息系统组织系统标杆企业成本管理模式：领导机构工具制度成本管控文件目标与责任成本管理体系之建立与实现如

5、何建立成本目标体系？结算成本实现成本控制倒逼成本目标目标成本的定义目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。目标成本的解读目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场原则性价比与专业管理成本目标经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位自身管理能力合作资源资金来源政策与市场环境项目开发节奏/现场施工1、投资决策《项目投资可行性报告》投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成

6、本测算34、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单目标成本的形成横向制约偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）目标成本的管理PDCA目标能调吗？争论！标杆民企用几个实例来谈谈：目标成本到底怎么形成的？案例1项目策划阶段的成本策划成本客户需求市场产品盈利案例2概念设计阶段的成本规划某超高层项目外立面概念深化设计案例成本目标体系落实之核心难点在哪里？成本管住了吗？标杆企业如何一路走来？1999---2003---2005---2007民企：成本超标没商量！北京项目一、二期成本超标1.4亿上海项目成本超目标1.2亿别墅项目

7、外立面变更增加成本8000万东莞项目施工单位纠纷而瘫痪如何建立全员的责任成本管理体系？责任成本体系是通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的设定、执行和考核，来保证目标成本的实现。责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则关于责任成本一、责任成本的解读方式一：根据成本科目，将目标