房地产企业成本管理体系解析课件.ppt

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1、房地产企业成本管理体系解析2013地图全貌及点评地产企业成本管理战略地图地产企业成本管理战略地图企业战略目标企业内部管理财务目标运营目标发展目标制度流程信息系统绩效考核成本管理全面预算年度利润项目盈利资金计划成本控制目标成本动态/结果计划体系建立计划体系跟踪成本计划形成/落实项目储备客户忠诚战略合作核心价值成本策划能力成本合理投入制度规范作业流程效率效益专业集成成本制度流程成本接轨专业成本软件信息接轨成本责任落实过程考核问责全面IT化管理专业软件系统关键绩效全面考核指标体系导向/落地投资可控投资价值最大化客户满意度投资者层

2、面：公司与客户层面：内部运营层面（专业端口）学习与创新层面前期策划规划设计工程管理组织架构IT工具制度流程采购管理成本管理战略地图------财务指标：成本预算控制度投资回报率利润率与IRR公司绩效满足度每股收益率现金流回正时间财务管理物业管理资产周转率供应商满意度。。。。。项目拓展运营计划管理专业集成管理房地产投资与开发企业价值链分析1成本管理与全面预算：全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。是企业全过程，全方

3、位及全员参与的预算管理房地产投资与开发企业价值链分析1全面预算组成：全面预算体系包括利润预算、资本性支出资金平衡预算、现金收支平衡预算、资产负债预算、现金流量预算等。   　　利润预算包括销售收入预算、产品成本预算、财务费用预算等。项目开发成本一级计划二级计划三级计划时间维度1.公司3年策略规划二级计划土地获取计划各部门月度/周工作计划2.公司3年盈利预测设计/工程管理计划3.公司年度经营目标采购/成本管理计划营销/策划计划公司融资/资金计划房地产企业三级计划体系房地产投资与开发企业价值链分析1深圳区域成员公司三年经营计

4、划（2010——2013）目录第一部分、三年发展战略与策略第二部分、关键目标与实现策略1。关键目标一：(财务维度)2。关键目标二：(客户维度)3。关键目标三：(内部业务流程)4。关键目标四：(学习与发展维度)附件一：关键目标与衡量指标汇总表附件二：深圳区域成员公司经营管理指标库（定义、计算方法、统计要求、用途）成本计划——目标成本房地产投资与开发企业价值链分析1项目策划设计管理采购管理工程管理租售管理客服/运营管理物业/资产管理项目论证项目拓展投资决策项目开发资产管理越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！价值链中

5、段是整个房地产开发（投资）实现区间，决定了利润（收益）的最终实现大小！越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和企业长远价值产生重要影响。房地产投资与开发企业价值链分析1项目策划设计管理采购管理工程管理租售管理客服/运营管理物业/资产管理项目论证项目拓展投资决策项目开发资产管理成本管理关键词：成本管理关键词：成本管理关键词：决策阶段设计阶段实施阶段运营与维护阶段成本时间前期策划管理建设期项目管理运营期设施管理前期介入（运营信息向前集成）拆除费用前期策划向后指导全过程管理全生命周期管理建设项目全过程成本管理建设项目全生命周期

6、成本管理房地产投资与开发企业价值链分析1100%95%75%35%10%1/41/23/4决策和初步设计技术设计施工图设计施工阶段项目进展时间对投资的影响程度各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发现一个项目80%的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20%投资。Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。房地产投资与开发企业价值链分析1房地产企业成本管理特点与手段2地产企业成本组成土地成本前期费用建造成本配套成本环境成本期间费用发生时间：涉及

7、项目全过程发生内容：涉及全部业务环节特异性：不可比性多变性：与时俱进核算不同步与滞后全过程管理全员参与预控与时间接轨与市场接轨目标成本管理动态成本监督与控制责任成本管理与问责制IT工具地产企业成本特点地产企业成本管理要求地产企业成本管理手段标杆企业成本科目表从地产企业财务结果要求导入：----为了确保企业财务结果的真实性，建立成本目标及动态成本控制成为必须！地产企业财务报表报表与收入报表与成本报表与工期报表与时间报表与分摊原则全面预算管理与成本管理接驳利润表一、营业总收入万科其中：营业收入利息收入二、营业总成本其中：营业支

8、出利息支出营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失三、营业利润加：营业外收入减：营业外支出四、利润总额减：所得税五、净利润房地产企业成本管理特点与手段2偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）PDCA目的：成本—盈利监控编不出来?信息不靠谱?房地产企业成本管理特点与手段2