合肥商业市场调查分析暨望宁地块项目定位发展报告课件.ppt

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1、合肥商业市场调查分析暨望宁地块项目定位发展报告杭州博望合肥公司2012年3月谨呈：安徽长城置业1合肥商业市场调查分析项目地块属性分析地块使用功能匹配性分析项目定位分析、建议写字楼匹配性分析零售业态匹配性分析酒店匹配性分析项目投资收益分析合肥商业市场概况第一篇：知己第二篇：知彼第三篇：察辨第四篇：谋定第五篇：决胜主要商圈布局分析2知己篇项目地块属性分析34项目地块属性分析项目所在区位望江东路太湖路徽州大道宁国路（美食餐饮街）合巢路本案马鞍山路项目紧邻望江路，距离城市主干道徽州大道与马鞍山路都在1000米以内，占据得天独厚的交通资源；滨湖方向省行政服务中心政务区方向

2、高铁站方向项目位于包河区主干道（望江路）和次干道（宁国路）交叉口，位置优越，交通便利45项目地块属性分析项目区位四至项目四至：北至望江路南至朱岗村西至宁国路东至朱岗村朱岗村朱岗村望江东路宁国路项目属于老城区城中村地块，东、南、西方向均为破旧低矮平房，环境较差，但同时未来潜力大5项目地块属性分析项目地块较小，要求商业布局紧凑合理，集约化利用项目经济指标项目总用地面积9927㎡，项目地块较为方正，目前地块区域存在较多的砖混结构的低矮平房和一栋钢混结构的5层楼房；6项目地块属性分析项目体量分析目前政府对该地块缺少准确详细的规划，根据设计院提供的数据方案一：按照单栋超高

3、层建筑+底商设计，主楼建筑面积（地上）4.8万㎡，商业1.6万㎡，地上总建面6.4万，总建面7.74万㎡；方案二：按照双塔高层建筑+底商设计，办公楼1.87万㎡，酒店2.42万㎡，商业1.24万㎡，地上总建面5.53万㎡，总建面6.87万㎡；以上方案是建立在容积率未做上限规划要求的前提下设计的（容积率大于5），主要作为项目定位参考指标。78项目周边环境本案和润华府烂尾商业省政务服务中心餐饮商业太宁花园交通职业学院百大购物广场绿地赢海写字楼海顿广场创智广场足浴六十五中卫岗小学益力檀宫项目地块属性分析89周边在建项目分析项目位置：合肥市望江东路与宁国路交汇处东北角占

4、地面积：15.4亩总建筑面积：近7万平米物业形态：涵盖2栋32层和33层高层项目住宅主楼临近望江东路与宁国南路交口，沿望江东路和宁国南路布置的商业街，共有住宅512套，商业共四层，建面约1万余平。预计4月份开盘销售，将推出主力户型80—100㎡的两房、三房。和润华府和润商业1-2销售，业态不做规定，3-4层统一招商，以休闲娱乐为主,由于规模较小，且没有统一定位，该项目对我们影响较小。项目地块属性分析910周边在建项目分析位置：宁国南路和合巢路交叉口东北角总占地面积：71亩总建筑面积：约15万平方米物业形态：共建12幢单体，层数为11-14层。住宅12.67平方米

5、，商业2.6平方米。益力檀宫檀宫项目定位高端，后期居住人群为本项目提供较强的消费力。项目地块属性分析1011望江路：计划于2012年年底进行改造，规划道路红线宽度为55米，改造后的望江路中段宽度可以达到双向6到8车道；马鞍山路：高架通达火车站、滨湖区，交通十分便利；轨道1号线：二期规划获批，计划今年6月动工。其中太湖路站距离项目较近；徽州大道：在建与南二环和高铁站衔接的高架，未来从徽州大道可方便到达高铁南站；周边交通建设项目地块属性分析1112SWOT分析项目地块属性分析优势：紧邻主干道望江路和次干道宁国路，靠近马鞍山路和徽州大道，区位优势和交通优势十分明显；项

6、目周边写字楼、学校和小区较多，提供了基础的消费群；项目地块较为方正，有利于规划设计；劣势：项目占地面积较小，很多商业业态受到限制，不利于打造商业规模优势；周边自然环境较差，破旧民房多，影响区域形象；机会：宁国路的改造升级，促进整个区域的商业发展（下文有详述）；马鞍山路轻轨即将全面开工，本区域将成为首个轻轨板块；望江路计划整修、拓宽，未来望江路地位更加凸显，交通更便利；省政务服务中心为整个周边环境发展起到导向和助推作用；挑战：如何借势周边商业而又能差异化定位；由于目前相关政策关于工业转商业能否销售没有明确说明，因此万一不能销售，资金压力将是一个挑战；市场定位121

7、3项目地块属性分析土地性质：工业转商业零售商业可考虑定位商务办公宾馆酒店餐饮娱乐业如何筛选知己知彼13知彼篇合肥商业市场调查分析14合肥商业市场概况随着合肥社会经济的快速发展，城市人口不断增多，消费需求增长迅速社会消费品总额2011年，合肥全市社会消费品零售总额突破1000亿元大关，达到1111.12亿元，同比增长19%，占全省总量22.7%，增幅在中部省会城市中位居第一。社会消费品零售总额的大幅增长，表明了消费需求和消费力的快速增长，也表明合肥商业市场的快速发展和巨大潜力。15各级商圈逐步形成，业态不断升级，商业规模不断扩大，布局不断密集，近几年发展迅猛80年

8、代在80年代，合肥代表商