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1、金品鉴筑2009年营销策略报告天津中原物业顾问有限公司本报告的思维结构项目自身分析项目界定总体营销策略市场情况分析营销工作目标营销操作手法竞争环境分析2市场情况分析3宏观经济整体情况宏观经济整体处于周期性而非结构性下滑中国经济每五年一个周期，调整的时候通常需要两年的时间。政府观点:一是房价仍高于普通居民支付能力，二是楼市需要提振,最终概况为四个字“弃价保量”宏观利好政策见效需要一个周期,预计最快在09年下半年自08年9月份开始我国政府保增长的政策频出，力保我国经济“8%”的增长速度。同时也起到了一定的稳定市场信心的作用。市场信心的增长和宏观经济的稳定
2、对房地产市场有很大的促进作用。一直以来拉动我国经济增长的三架马车“投资、出口和消费”。目前的国际经济形势下，房地产业因为其设计的上下游产业达80多个，对经济的影响较大。我国保持房地产市场稳定发展的预期非常明显，预计政策经过一段时间的释放期会逐渐在明年中后期发挥作用。42008年市场成交情况2008年天津新建商品住宅共成交4.6万套，500.26万平米，成交均价为6892元/平米，同比上涨了12.85%，相比07年涨幅回落14.15个百分点。08年全年有9个月成交量在40-50万平米左右。6-8月份出现较为明显的持续下滑走势，自9月份开始，大部分在售项
3、目加大了优惠政策和价格的下调力度，在一定程度上刺激了成交，10-11月份成交量回升明显，12月份进入房地产传统的销售淡季，成交量转而回落。08年天津新建商品住宅成交均价一直处于震荡波动的状态中，其中，最大幅度的波动为9.41个百分点。截至10月份，成交均价呈现震荡下调走势，12月份较1月份价格涨幅为3.29%。而去年同期为27%，价格涨幅明显回落。52009年天津住宅市场预测市场供应层面:2009年已经进入了调整期，买方市场格局已经确定。预计2009年市场供应中新盘入市项目会相对减少、项目以低开为主、中小户型将成为供应主体。市场需求层面:2009年仍
4、将以婚房、改善型住房等刚性需求为主，由于购买力有所削弱，因此需求的住宅产品总价基本上集中在45万元——70万元左右，对于交通的畅达性和周边配套的完善性将更加关注。销售价格层面:2009年上半年将有更多的开发企业受资金的压力而选择下调房价，压缩利润空间。即使到下半年经济好转,价格上升压力依然较大,成交价格将基本上与2008年持平成交量层面:在价格下调的基调下,成交量将逐步上升并趋于稳定,但成交量的平稳受价格与市场信心的制约从总体上分析:2009年上半年将延续08年的震荡调整,2009年后期，预计随着国家刺激经济发展的各项政策效果的逐渐释放，及针对房地产
5、市场的政策效果的逐渐显现，房地产市场成交保持在稳定的水平上，价格震荡盘整6北辰区市场总体情况北辰区的成交均价自2008年6月的6563元/平方米一路下降到2008年11月的5239元/平方米,下降1324元/平方米,成交量在2008年8月降至最低点,仅仅成交13585平方米,随着价格的不断下降,成交量开始大幅度回升,至2008年11月成交量上升到40390平方米,均价水平基本已回落到07年底的水平.预计明年成交量将有所上升并保持在每月3万平方米左右的水平,但是成交均价预计上涨的速度不会太快.月份成交套数成交面积平均价格1月份12111622.7584
6、22月份645995.462313月份4103324558124月份2322084564895月份29326994.662306月份28126793.265637月份18018572.862498月份14913584.760959月份31825106.2581810月份35234443.9539911月份47140390523912月份23722645.65614全年合计3108280239.158797红桥区市场成交情况红桥区的成交均价2008年始终在9000元/平方米的高位上运行,同时成交量较低,甚至在2008年89月份仅成交40套左右,随着2
7、008年9月价格的下降,成交量开始缓慢上升,但是面对今后3年每年近160万的拆迁量的刚性需求,预计2009年成交量仍将受到价格的制约,价格保持在2008年较高的均价水平,成交量回升将非常缓慢月份成交套数成交面积平均价格1月份18618647.887982月份81825288113月份66691587364月份1059678.892025月份869179.693336月份11211031.794327月份14214224.189798月份484597.688459月份414091.7916510月份8210182.1853911月份14914892.9
8、825912月份1009874.48446合计1198121567.788448竞争环境分析9津品鉴筑PK宝
