精品文案-天津中原利海小站全程营销策略报告

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1、小站项目全程报告利海天津中原物业顾问有限公司发展商要求:■基于市场因素提出项目定位系统■产品建议及营销策略（别墅）和发展商品牌导入■二期地块产品规划建议4321认识项目起步别墅产品建议二期产品建议营销核心问题的归纳和解决1我们要研究的是一个什么样的项目？项目解析从本体出发项目解析从本体出发我们要研究的是一个什么样的项目？项目解析从本体出发区位分析项目解析□东接小站新区□西接小站练兵园□北至天山项目□南承老城区项目位于小站新城区西侧，毗邻小站练兵园；北侧与天山项目相接，东侧与新城区连为一体。本案地处新城区，依

2、托练兵园，商业配套尚不完善，区域教育资源丰富。地块规划指标地块总建筑面积(㎡)酒店33760小高层177960别墅36663总计248383类型户型面积（㎡）套数大独栋E8301独栋CNCS517、5237双拼D5062舒适型联排BSBN38058经济型联排ASAN180-20538指标分析项目解析本案依托练兵园，物业涵盖酒店、别墅、小高层；其中别墅部分联排为主产品分析项目解析产品面积（㎡）赠送面积（㎡）瑜伽室酒吧露台、游泳池家庭厅连廊、小院大独栋830747◎◎◎◎◎独栋517、523340◎◎◎双

3、拼506355◎◎◎◎舒适型联排380215-225◎舒适型联排180-205100-120◎◎经济型联排◎◎超过销售面积60%的额外赠送面积产品性价比高所有产品设置小院及连廊；增加了家庭厅的功能设计大户型产品均有独立的露台及游泳池豪华楼王更集酒吧、瑜伽休闲功能于一体以联排产品为主体，附赠空间很大；项目性价比高；内部功能齐全。产品分析项目解析沿中轴水系错落有致/布局合理/产品丰富/封闭独立院落沿中央水系错落布局独栋产品，为项目别墅区的核心，景观利用最大化以及产品价值最优避免普通联排产品行列式布局给人以单调、

4、粗糙的整体感觉独栋别墅与水景融为一体，成为社区核心景观区，产品与景观完美结合，进而集中展现中式园林错落有致、异步换景、曲径通幽的精髓环抱核心区，布局双拼、联排产品，通过社区道路与景观将二者合理区隔开，弱化相互干扰别墅区西北角、东南角布置小户型联排产品，产品组合更加丰富产品分析项目解析浓郁的徽派建筑风格/细节雕刻中式院落别墅粉墙黛瓦、马头墙勾勒出徽派建筑的神韵有别于欧式外向式庭院设计，由粉墙黛瓦围合出的前庭、中庭以及后庭，私密性更强，别有一番闲适、幽深的意境围墙、台阶、门坊等完全从民居中提取元素漏窗：窗内、窗

5、外景观互为借用前庭：围墙与外界区分开，由闹入静，形成过渡中庭：通天接地，天地人合一的人居梦想徽派建筑中崇尚的“肥水不流外人田”风水理念。通风采光好：天井、下沉式小院保障地下室通风采光功能多元、布局合理：地下室楼梯南北两侧设置工人房、洗衣房、设备间；主人多功能室占据干扰较小的东侧奢华主卧占据景观效果最佳的北侧主卧南北通透，豪华卫浴+超大衣帽间配置南向次卧、工作室的贴心设计与享受各功能区合理分布围天井而建礼仪区：入户门厅；大开间、二层挑高、南北通透、双观景的起居厅餐厨区：餐厅、厨房、工作阳台自成一体，南北通透次

6、卧：阳光次卧+独立卫浴，家庭成员、客人专属空间，人性化舒适空间设计主佣分离/功能多元/户室通透/独栋品质、市场稀缺的超舒适联排产品交通+佣人工作、休息区主人多功能区小院小院天井餐厨区礼仪区次卧次卧主卧BS户型：380平米天井天井天井次卧次卧工作室次卧产品分析项目解析项目解析户型解析一层舒适度与空间价值：天井、下沉式小院环抱，通风、采光良好布局合理：佣人房、设备间设置在两端，多功能区集中布局，灵活分割、互不干扰奢华主卧占据二层一半以上空间：主卧南北通透，豪华卫浴+衣帽间配置，配备超大书房连通露台；“移步换景”

7、（多角度+多重庭院景观）次卧：阳光次卧+独立卫浴各功能区合理分布围天井而建礼仪区：会客厅+起居厅+衣帽处设计，双厅设计同时满足家庭成员对外、对内交流的不同需求餐厨区：餐厅、厨房、工作阳台自成一体，南北通透次卧：阳光次卧+独立卫浴家庭成员、客人专属空间，人性化设计餐厨区礼仪区次卧次卧二层价格、三层享受/户室通透/中式建筑布局+人性化设计、大气、奢华的独栋产品佣人套房设备间主卧CS户型：523平米次卧次卧具备军人血统的发展商有强烈的企业个性和强大实力，企业理念和项目契合。但在天津尚缺乏影响力。□1992年涉足地

8、产业，开发华海大厦□2000年世纪绿洲，营造出自身的独特品牌—“绿色地产”□君林天下、托斯卡纳都体现了绿色地产的开发理念□2006年从化地王项目奠基2004年度中国广州最具竞争力房地产企业10强第四届（2005年度）广东地产资信20强广东省首批房地产诚信企业2004年度中国广州最具诚信度房地产企业30强2003年度中国广州最具竞争力房地产企业30强2004年度中国广州质量诚信品牌领先企业10强10大最吸引眼球品牌