荷花金池营销策略报告

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1、荷花金池项目营销推广策略报告（一）2003.12.28、现阶段商业地产营销推广市场分析二、荷花金池项目产品分析三、荷花金池项目营销推广市场定位及营销目标四、荷花金池项目总体营销推广策略五、荷花金池项目营销推广计划商业地产营销推广市场分析1.1.商业地产2004年供应趋势1.1.1.成都主城区（特别是市中区）商业地产供应放量将形成高潮。1.1.2.成都地区郊县及周边二级城市商业地产不断兴起。1.1.3.品牌开发商开始向商业地产进军。1.1.4.普通商业地产及三权分立分别依靠口岸及规模经营而各行其道。1.1.5.商业地产投资模式不断推陈出新。2.1.商业地产2004年消费趋势2.1.1.成都主城

2、区商业地产消费群重新划分2.1.2.投资趋向理性2.1.3.小额投资向中大型投资发展二、荷花金池项目优劣势分析2.1.项目概况2.2.项目技术经济指标2.3.项目优势■在一个市场的衰败期，新的产品出现对市场有强刺激性，容易形成品牌！■三权分立的商业物业相对于新口岸、整体物业发展更有明显优势，同时此类产品的市场重复率过高！2.4项目劣势分析■荷花池商圈已过成熟期，有向淘汰期转化的趋势，而新的市场刺激素未有明显端倪，市场时机稍显差；■项目未整合强有力的经营团队，未形成一个商业开发完整链条，在未来发展一个专业市场方面缺乏号召力；■项目将面临新的市场竞争，在竞争优势上稍缺乏。2.5问题点■单一型开发

3、如何对抗整合型商业物业开发?两权分立物业如何对抗三权分立商业物业？-J如何利用产品优势抵抗处于衰败期的市场？在商业物业高开发期如何面对普通投资者日益增强的风险意识?结论：三、荷花金池项目营销推广目标3.1.营销推广目标市场根据我们对成都房地产市场的研究以及对荷花金池项目的分析，我们将对荷花金池项目进行全新形象功能定目标投资者投资性买家——买气聚集的追捧性人物（预测购买比例60%）■市区范围内的投资性买家:随着产权式酒店、商业地产项目的推广，成都市区范围内的投资性买家群体逐渐成熟；■全省范围内的投资性买家:周围市、县投资性物业较少，这部分投资都集中在成都市区内，尤其是市中心。春熙路商圈的投资在

4、周市、县成为传奇式的投资方式，加深了他们对市中心投资性物业认识，近期的市场产品，如世都、世纪太升商铺、银座都有大量此类买家追捧，甚至多套购买。自用性买家稳定的专业气氛人物（预测购买比例40%）■本区域内经营性买家:通过投盗回报的测算,如果发售项目的价格、对本项目的未来预期达到理想程度，这部分买家将会进入目标客户锁定范围。■外埠产业性买家:资金实力较强,对小额投资的不计较，在某种冲动状态下容易产生投资购买。3・2.营销推广目标■形成商业地产强势营销形象■快速实现销售四.荷花金池项目总体营销推广策略根据我们的整体营销策略，以及我们的目标客户群的消费者特性，针对投资者和普通居家客户的不同需求,4.

5、1抓住时机.展开销售4.2扩大营销网络、尽快收盘4.3分阶段、分期销售、收放自如（基本确定按三期进行销售：一期1・8亿二期0・8亿三期0・8亿销售产值）五、荷花金池项目营销推广计划5.1.第一阶段：项H准备及蒂水期（预售许可证取得前）5.1.1.主H:完成项目蒂水、开盘销售的所有准备工作5.12时机选择为避开蓝光项目的开盘发售时间同时占领2004年度最佳销售时间，建议在2004年4月1口前完成上述工作。5.1.3.重点营销策略・1.3.重点营销策略1.3.重点营销策略•3.重点营销策略3.重点莒销策略.重点营销策略重点营销策略点营销策略营销策略销策略策略略rti于血临强势竞争对手对市场的

6、冲击以及商业地产不同于住宅地产的发售特征，建议在预售许可证取得ZiW不做排号以及止式销售，以保持强势发售的于血临强势竞争对手对市场的冲击以及商业地产不同于住宅地产的发售特征，建议在预售许可证取得Z前不做排号以及止式销售，以保持强势发售的到面临强势竞争对手对市场的冲击以及商业地产不同于住宅地产的发售特征，建议在预售许可证取得之前不做排号以及正式销售，以保持强势发售的到位:临强势竞争对手对市场的冲击以及商业地产不同于住宅地产的发售特征，建议在预售许可证取得之前不做排号以及正式销售，以保持强势发售的到位；强势竞争对手对市场的冲击以及商业地产不同于住宅地产的发售特征，建议在预售许可证取得Z前不做排号

7、以及正式销售，以保持强势发售的到位；势竞争对手对市场的冲击以及商业地产不同于住宅地产的发售特征，建议在预售许可证取得之前不做排号以及正式销售，以保持强势发售的到位；竞争对手对帀场的冲击以及商业地产不同于住宅地产的发售特征，建议在预售许可证取得之前不做排号以及正式销售，以保持强势发售的到位；争对于•对市场的冲击以及商业地产不同于住宅地产的发售特征，建议在预售许可证取得之前不做排号以及正式销售，以保持强势发售的到