关于安粮中央花园项目开盘时机的思考.doc

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1、关于安粮中央花园开盘时机的思考及建议从项目营销策划的层面来考量，若安粮中央花园开盘的时间定在6月初，我司认为过于仓促，对于整个项目的销售及价值提升没有太多益处，我司建议仍按照原计划6月底开盘。一、开盘前铺垫工作：1.就“安粮地产、城市方向”产品推介活动的开展我司提出凤山国际作为本次“安粮地产，城市方向“产品推介活动的场地：建议：1、暂时取消原定于6月5日的开盘，开盘日期调整为6月26日或7月3日；2、推进现场销售中心和现场广场的建设；3、6月12日举行此次产品推介会，掀起一个小的高潮，为月底开盘做好铺垫。

2、2.就“县医院、实验小学”的搬迁政策文件的发散按政府的规划，县医院、实验小学将搬迁至本项目旁边，为本项目的配套设施，但是目前社会对于县医院、实验小学不搬迁有一定的谣言，如果能促使政府以政府文件的类型出一份红头文件，对于本项目所在区域和本项目的前景有疑惑的一部分人群增加信心，结合当前实际情况建议：1、尽快启动学校意向进驻的联络工作；2、促使政府以红头文件的形式下发文件确定县医院、实验小学的搬迁。二、几点问题1.就项目县城内接待中心接待能力的担心目前已经售卡1500张，我们一再担心，目前县城内接待中心，不具备

3、展示开发商实力和项目整体形象的条件，更不具备开盘销售接待条件，若强行开盘，一定会对项目产生负面影响。与本案宣传推广所描述的萧县高档楼盘、萧县第一大盘相抵触。建议：按照既定计划，现场售楼部、售楼部门口广场建造好后开盘，对于展示安粮品牌、安粮实力奠定良好的基础。2.就此次开盘产品、数量及客户流失问题的担心此次开盘3#、4#、8#、10#、12#、14#、16#共计7栋102套，面积及户型分布如下：B2户型：约105.79平方米22套C-2′（C-2-1）户型：约116.39平方米12套D1户型：约120.92

4、平方米24套D5户型：约127.86平方米12套G-5-2户型：约243.01、221.45平方米8套F2户型：154.79平方米12套F1户型：140.85平方米12套户型超过110平方米的总计80套，占总数量的78.4%户型超过120平方米的总计68套，占总数量的66.7%从以上数据可以看出来：此次推出的没有小户型，只有少量的中等户型，大户型占三分之二以上，按照此次面积配比推出会造成以下弊病：1、总推出数量不够，1500张卡对应102套房子，依据萧县独有的地方人文特色，如果大量客户未在第一次开盘选到合

5、适房源，加之价格方面的预期，客户未能理性分析的情况下，会产生负面的口播效应，不利于后期开盘。、2、大面积户型占大多数，没有小面积户型的推出，从客户需求角度来讲产生客户需求的断档，丧失小户型需求群体。3、大面积户型总价高、去化慢是房产市场存在的通病，此次推出的几乎都是大户型，对于销售和回款方面存在一定的压力。4、非普通住宅推出量大，不易去化，于首次开盘达到快速去化，提升项目实力及形象的目的有违背。建议：如果能到月底配合小户型推出，推案量四五万平方米，不但能够适时的把握客户群体，而且对于提升安粮品牌和形象都有

6、促进作用。三、总概就项目全盘运作的战略高度看开盘本项目若月初开盘，可以实现短期资金的回笼，解决部分资金压力，但是就目前销售接待条件的缺乏和各种情况的综合考虑，从整个13万方体量的战略角度来考量，不利于项目良性开发。因此我司强烈建议，将开盘时间推迟至6月底开盘，期间，完善项目自身规划、学区配套以及销售中心的建设工作。上海鑫能公司安粮·中央花园销售部2010年5月17日