武汉复地・东湖国际三期可行性研究报告.ppt

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1、复地·东湖国际三期精装修产品可行性研究报告报告目的根据当前市场情况，研究本案三期公寓走精装修成品线路的可行性，论证其对价格与销量的提升作用，以及可行的执行方法。经济指标建议不装修建议装修产品特征市场特征三期产品分析装修房市场调研分析户型比重景观户型研究预期售价发展沿革武汉现状操作方式研究精装修房对销售的影响研究三期产品精装修可行性辩证分析装修建议操作方法论证思路经济指标产品特征三期产品分析户型比重景观户型研究预期售价第一章一栋55层超高层（168.5米高），4栋33层高层住宅（99.3米高），2栋3

2、2层高层住宅（99.5米高），14栋4层叠拼住宅与公共配套建筑及设施组成三期产品分析1.经济指标三期产品分析2.景观三期产品分析3.户型配比三期产品分析4.户型分析三期产品分析5.价格预期1.密度较低，产品形态两极分化三期产品分析总结2.公寓户型紧凑，属首置、首改型产品。主流面积为：90平米、130平米。此面积段属常规产品，市场供应与成交均非常集中。3.湖景有限，视野好4.户型设计优良，方正，附加值高5.售价超过10000元/平方米，跳出市场，成为武昌标杆。三期公寓产品分析1.矛盾：价格区域最高，而产

3、品面积并非顶级。主力面积为市场最常规面积，供应量密集。在此情况下，要做到量价双收存在难度。2.价格支撑点不足：户型、视野并不能单独支撑高价。必须有其它因素支撑：如社区价值、品牌价值等。要实现量价双收，寻找新的价值支撑点很有必要。那么，走精装修成品路线是本项目的好出路吗？论证----总结第二章市场特征装修房市场调研分析发展历史与趋势武汉市场现情况操作方式研究精装修房对销售的影响研究第一阶段：简单式拼凑第二阶段：品牌化运作第三阶段：大众化2000年之前精装修房多用于样板房；临时施工团队；装修质量比较差；只

4、作为促进销售的道具；不适宜居住。2001-2006年简装修房出现；部分开发商打造装修房产品；开始与知名装修公司合作；装修质量提升；主要出现在中高端项目；2007年以后装修房比例明显增加；开发商装修房品牌形成；精装修团队专业化；装修质量提升；低、中、高项目全面开花；居住性提高。装修市场研究1.发展历史政府的政策导向，鼓励全装修住宅市场的发展。2002年7月8日，建设部颁布了《商品房住宅装修一次到位实施到则》。全国推广住宅商品房精装修。2008年7月，国家相关部门发出的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通

5、知》，《通知》引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。国外基本已经进入精装修销售时代。品牌开发商已经形成装修房的品牌。韩国、日本已经进入全装修房销售；美国全部都是精装修房源；德国、法国也是全装修，更注重装饰和节能、环保科技的运用。万科、soho中国、瑞安、金地、仁恒、华润都已经进军精装修市场。万科甚至已经宣称“退出毛坯房市场”。低碳、节能环保、和谐是当今世界的主题。装修市场研究2.发展趋势北京：精装房迈入快速发展通道。正处于从小户型向

6、其他类型产品过渡。北京是较早出现精装房的城市之一。2006年以后，50%以上的高档楼盘在实行全装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推全装修。上海：市中心精装修房的比例在70%以上。其公寓和高档物业基本上都实现了精装修，而且大户型有增多的趋势，市场对精装修房的接受度也比较高。广州：发展比较成熟的市场,精装修房比例已达到销售住宅比例的70%。深圳：精装修房比例已达到销售住宅比例的20-25%。杭州：全装修成品房已成为杭州房地产开发的一种发展趋势。到2010年新建商品住宅项目全装修率

7、将达到60%以上。装修市场研究3.一线城市情况以苏州、成都、重庆为代表的二线城市，精装房的发展也在加速进行，借鉴沿海发达城市的经验，结合自身市场特性，逐步从起步阶段向成熟阶段发展。在苏州，万科·瀚庭以“成品住宅”为理念升级了苏州住宅产业革命。苏州多家楼盘打起“精装”招牌，向不断细化分级的市场进发：小面积精装修酒店式公寓；顶端人士专享的湖景住宅；以及拥有着丰富户型，面向改善型居住的购房人群的精装产品。这股浪潮可能形成大片成品精装社区。成都市场随着外来实力开发商不断进入，带来了沿海先进的精装房开发理念，高

8、档精装房，大社区中的精装房等类型不断呈现，到09年这一比例已接近20%。同样在重庆，棕榈泉开始推出大批量的成品住宅后，龙湖、富丽等都也相继开始推行成品住宅概念。装修市场研究4.二线城市情况武汉的精装修房从2002年开始起步。2002年武汉市正式确定丽岛花园、万科四季花城、绿景苑等５个开发项目在武汉市首次实行精装修试点，此后2002-2003两年内，汉飞青年城、圣淘沙国际公寓等小公寓项目加入精装修住宅的行列。一线开发企业进入武汉市场，带动了装修房市场快速发