城市土地与城市用地规划课件.ppt

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1、第四章城市土地与用地规划★内容提要一、土地及城市土地二、城市用地评价与选择三、城市土地利用及结构四、城市主要用地规划“地者,万物之本原,诸生之根苑也”——管仲1、土地的特性（1）自然特性固定性：任何土地都是在固定区域和场所存在。差异性：任何土地之间都存在着物理、化学特性等方面的差异。特别是土地实现经济用途后的区位条件的差异。耐久性：土地作为一种特殊的物质要素，可以反复、永续使用。一、土地及城市土地（2）经济特性土地作为一种经济要素而表现出对社会经济发展的基础作用，这是由它的经济特性所决定的。从某种意义上看，土地的自然特性客观上决定了其经济特性。稀缺性：有限土地与无限发展之间是一对

2、长期存在的矛盾。在可持续发展的目标原则，保证土地的集约使用。区位效益性：城市土地价格表现出巨大的差异，对于城市土地而言，区位是其核心价值所在。边际效益递减性：对土地的使用强度超过一定限度以后，从土地上所获得的收益开始下降。2、城市土地及其类型（1）城市土地概念指城市建成区和城市规划区范围内非农业用地的总称，是已经实现和将要实现景观城市化的那一部分土地。（2）城市土地利用类型西方国家城市土地一般分为6类：居住用地（约占城市总用地30%）、制造业用地（约占9%）、商业用地（约占4%）、道路交通用地（约占20%）、公共用地（约占15%）、空地及预留用地（约占20%）。按照我国国土资源部（

3、原国家土地管理局）制定的《城镇地籍调查程序》主要分为：商业、金融业用地，工业、仓储用地，市政用地，公共建筑用地，住宅用地，交通用地，特殊用地，水域用地，农用地，其他用地等10大类。在国家建设部颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）中，将城市用地划分为：10大类，46中类，73小类，大类其中前九种为城市建设用地。3、城市土地使用的经济特性土地使用区位（Location）城市土地使用的区位揭示了城市活动在空间地域上的相互关系，影响城市土地使用区位的因素主要有三个方面：空间环境特征——每一项土地使用都会对城市及特定位置的自然条件和人文环境提出特有的要求。空间可达性

4、——即这些土地位置在城市活动中的交通方便程度。费用——从事一项活动所需花费的成本，包括时间成本。土地使用强度土地使用强度是单位面积的土地上城市活动数量的多少，它反映了城市土地上的环境质量，而且揭示了土地的可利用程度。4、土地的权属关系土地的所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益，和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。土地的使用权（土地使用经营权）：使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地享有使用的权利。日本德国法国美国英国所有权和使用权关系所有权优先型使用权优先型（各有特色）土地所有权类型绝对所有权相对所有权相对所有权房产与地产为

5、不同资产房产与地产为同一资产表：主要发达国家土地制度比较（1）各国土地制度比较完全市场模式：土地主要属于私人所有，土地可以在地产市场上自由买卖，其价格取决于市场供求关系，以美国和日本为代表。非市场模式：土地所有权归国家或集体，并对土地使用进行统一分配，不许私自转让或买卖土地，以前苏联社会主义国家为代表。国家控制下的市场模式：按照国家法律规定，土地最终所有权全部归国家或国家的象征（如皇室），私人通过土地批租获得土地的占有权和使用权，主要是在英国及英联邦成员国（地区）中使用。（2）中国的土地制度我国宪法明确规定：“城市的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所

6、有的以外，属于集体所有”。“国家为了公共利益，可以依照法律对集体土地实行征用，依法被征用的土地属于国家所有”。改革开放前，我国如前社会主义国家一样，实行土地非市场模式。这种长期实行土地无偿使用的行政划拨制度，造成了诸多的弊端：导致土地产权模糊导致土地资源的浪费土地资源配置不当土地收益的流失鉴于以上的弊端，改革开放以后我国逐步开始了城市和农村使用制度的全面改革，一个核心的内容是土地所有权与使用权相分离，实行土地的有偿还使用。《中华人民共和国宪法修正案》（1988）中明确指出：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。除一些特殊需行政划拨土地外，其余实行有偿、有限期出让的办法。我国土地市

7、场因此而形成了三个级别：一级市场为国家垄断，二、三级市场为竞争经营。一级市场：国家控制（包括行政划拨），主要是提供土地增量；二级市场：通过市场规律实现土地使用权的流转；三级市场:土地使用者通过房产交易使土地间接进入市场流通。目前我国土地使用权的出让主要有三种：协议出让、招标出让和拍卖出让，其中拍卖出让的市场化程度最高。1.城市用地评价城市规划建设涉及面广，关系复杂，对于城市用地评价必须从影响规划与建设更为广泛的方面来考虑。城市用地条件与城市规划布局的关系，可以归纳为下