荣德棕榈阳光项目定位报告删减课件.ppt

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1、荣德·棕榈阳光项目前期定位报告(讨论案)2010.05.20一、项目概况项目概况中新浐灞半岛项目地块项目地块占地152.37亩，总建筑面积：约37.8万㎡建筑密度：22%容积率：3.72绿地率：35%总户数：3268户总车位：2804共18栋，分三期开发。体量较大，容易实现完善配套，打造高品质社区；距离东北二环仅1500米，南邻浐灞一路，西邻北郊路，交通优势十分明显；中等规模的纯住宅社区项目亮点新风系统地福热断桥铝合金+中空玻璃近1500㎡售楼大厅，尽显尊贵赠送空中花园，人性化设计，给家庭增加了更多的储物空间和私属领域。超大阳台，2.4米进深，可改造成独立书

2、房或者阳光房。D户型三室两厅两卫建筑面积：136.78㎡赠送面积最高达20㎡户型亮点D项目SWOT分析项目优势分析项目地块占地150亩，体量适中，自身配套较为完善，易于打造具有自身风格的社区；项目位于浐灞生态区，生态资源优越，发展潜力大；项目地块土地条件好，用地形状规整，易于开发利用；户型较好，居住舒适度较高未来交通优势明显；开发商实力较强，开发资金有保障。项目劣势分析板块内公共设施不足，配套不完善，项目周边商业配套缺乏；地块四至内缺乏突出的自然景观；板块虽规划为住宅区，但近一两年内无法形成规模优势。市场机会分析项目所在区域为西安城市未来发展的重点区域之一；

3、项目所处区域发展潜力大，浐灞生态区未来远景人口规模达60万人，市场需求量巨大；项目所在区域未来交通和市政配套规划好，发展空间大；区域内商业分布零散，商业配套远未成熟，本项目的商业发展是一个机会，也是提升项目价值的核心点。市场威胁分析由于区域内可开发地块较多，诸多开发企业关注本区域房地产市场，造成板块新开发项目将集中涌现，超出区域容量；国际经济波动以及房地产调整周期变化造成商品房消费意愿下降；荣德-棕榈阳光项目区位价值未来交通便利，区域定位为生态居住区，市场热点区域。虽处于浐灞生态区，但距离核心景观区距离较远，无法借势。那么，我们可以将项目物理定位为：中等规模

4、，中高档次的纯居住舒适型社区三、项目发展方向因为棕榈阳光是继棕榈湾之后的棕榈系列产品，我们不得不从棕榈湾说起。项目定位：南国风情主题社区很南国，很阳光。那么，作为棕榈系的第二个产品，荣德·棕榈阳光有必要在棕榈湾的基础上沿用并升级。由此，可初步明确项目定位为：南国风情的延展领跑者？差异化？跟随者？补缺者？从区域市场分析看我们必须明确我们的开发方向我们再次回顾项目价值及区域状况大盘云集，竞争激烈的生态居住区中等规模，中高档次的纯居住舒适型社区﹢区域项目体量均在30万平米以上，西安千亩大盘最为集中的区域——体量、配套方面均不占优势区域内项目都在叫卖——区域生态、居

5、住环境、升值空间（趋于雷同、特点不突出）区域代表性项目——造城我们如何突围？（结合区域与项目特点）——差异化路线我们的差异化路线在那里？我们是否可沿用这样的路线：荣德·棕榈湾：西安南国风情主题社区的首创者荣德·棕榈阳光：浐灞生态区升级版南国风情的首创者最终，让荣德棕榈系成为：西安首个异域风情主题住宅的代言人四、项目定位建议如何升级南国风情？南国风情在当时的市场下具有市场诱惑力，市场经过近4年的发展，产品综合素质越来越高，越来越细化，南国风情需要具象化，要更加纯粹、极致。因此，我们需要将南国风情再次异域化转嫁！嫁接方向：加州风情加利福尼亚——阳光、碧海、蓝天、

6、沙滩，洛杉矶、好莱坞、世界潮流前沿、美国的娱乐中心。让人有无限的遐想……更高层次的一种享受与浐灞强调生态环境、未来西安国际化的桥头堡及项目南国风情相吻合因此，我们的项目定位方向加州风情主题社区让加州风格深入到项目的每个细节——建筑、景观、小品、售楼处、物业服务……加州建筑风格示意：建筑着重突出整体的层次感和空间表情的丰富。以丰富的细节呈现出华丽的造型和独特的风格。亮色系的外立面涂料彰显出加州建筑的风格。亮丽、细腻一期整体规划建议利用现有地块高低错落的特点，让地形形成自然的高差，局部使水系形成叠水效果，形成一个相对独立的组团，增强该组团的领地感。多水景少硬景：

7、以自然亲和的水景为社区增添情趣和柔美；以溪水点缀小区形成蜿蜒流转的感觉，营造社区的亲和感和纯净感；设置小区组团假山水景和小型瀑布景色，形成小区内部叠水声音，达到声音的美感；适当设置地喷泉和戏水区域；景观建议中央景观建议利用中间部分绿地面积较大的特点，做成人造沙滩，形成中央景观中央区域在中心形成大面积水域，加入人造沙滩，周边种植高大的人造棕榈树，让客户进入小区后可直观感受到项目品质其他景观建议在庭院内移植高大长绿乔木（如榕树）形成比较大的绿荫，增强社区人文感，在小区休闲步道两旁和入户门前栽种，但同时兼顾采光的需要；形成一个树影掩映、绿翠清幽的自然绿荫广场，供业

8、主穿梭、健身与游玩。小区景观及人造沙滩示意利用人造沙