山东德州豪门庄园初步市场调研报告.doc

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1、山东德州豪门庄园初步市场调研报告第一部分　调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划豪门庄园项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。（二）调查内容1、对德州市宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）德州房地产现状2、项目

2、自身情况调查（1）产品的整体研究与特性分析Ø项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）Ø产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）3、需求市场调查Ø未来三年内市民置业意向Ø购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）Ø购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）Ø购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）Ø价格支付能力Ø对物业配套的需求Ø购买人群4、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况Ø楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率Ø类别、档次及整体

3、布局Ø装修材料、水平Ø硬件设备Ø配套服务功能及功能分区Ø公开销售日期Ø销售价格、开发期价格的变化情况、销售率Ø付款方式、银行按揭安排Ø车位配备Ø物业管理公司及费用（2）营销策略Ø目标客户选择决策Ø市场定位与宣传重点第二部分　调查数据资料汇总与分析一、德州市宏观环境调查（一）德州市宏观环境分析德州市位于山东省西北部，北依北京、天津，南靠省会济南，西接石家庄，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带。德州市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前德州中心城区面积却不足40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，德州市城市化水

4、平明显偏低。德城区现分为铁西区、市中区和东城区三部分。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后德州市的政治、经济、文化中心区。从德城区现状来看，德州市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，德州市提出城市东进战略：跨越岔河，建设新城区，计划用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使德州市成为鲁西北、冀东南的中心城市。（二）德州

5、房地产市场现状德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合德州实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：开发区、新区房价平抑德州市整体房价开发区和新区的房价较市区1500-2300元/㎡的房价便宜300-400元/㎡，带动了开发区房地产市场的开发，对于平抑德州市整体房价起到显著作用。开发区、新区的开发

6、带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近300元/㎡。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。开发区人口增长使住宅需求更加旺盛开发区大力启动招商引资，加

7、强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据开发区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显。新区、开发区房价会随着开发区成熟程度而趋高一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。房地产开发机会

8、与风险并存新区的开发给各行各业，尤其是