德州红都项目市场调研报告2011071102

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1、山东大舜天成置业有限公司德州红都项目市场调研报告第一部分项目概况一、项目基本情况（一）地块基本信息1、区域位置德州红都地块（以下简称“该地块”）现为山东红都食品有限公司，位于德州市经济开发区晶华北路北端。该地块距离德州火车站约13公里左右；距离市政府、中心市区11公里左右，距离京沪高铁德州站约13公里左右。2、地块基本指标该地块总占地面积117亩（含部分“红都路”，路已被该厂买下），净用地面积97亩左右。项目现用地性质为工业用地，据山东红都食品有限公司法人介绍，政府已同意该用地变性为房地产开发建设用地，用地性质为居住。据山东红都食品有限公司法人介绍，根据我司需要，山东红都食品有限公司可以

2、帮助我司与政府沟通获批该用地容积率到3左右。3、地块现状该地块西临晶华北路，南临红都路。该地块地势平坦，地形较为方正，loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank'scredit第25页共25页山东大舜天成置业有限公

3、司地上建筑物有该公司的三个厂房和一个酒店，其余为绿化和植被。二、配套设施状况（一）交通状况该地块紧邻晶华大道，德州市一级主干道，市内交通非常方便。另外，该地块紧邻德州北绕城高速和京沪高速，城际交通比较便利。（二）周边2公里范围内生活配套设施周边两公里内基本没有生活配套设施，基本的生活消费都难以保证。项目西南方向500米左右处有十多间沿街商铺，算是最大的生活配套设施。周边2公里loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventual

4、exerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank'scredit第25页共25页山东大舜天成置业有限公司范围内没有发现医院、学校、银行等配套设施。从项目地到达市里有一路公交车，出行比较困难。（三）周边2公里范围外可辐射生活配套设施项目周边2公里范围外可辐射的生活配套设施很少，距离项目地块5-7公里处，有开发区商贸城，算是最近的能满足基本生活需求的配套设施，生活非常不便。另外，据了解，项目周边近期内不会建设有大型的生活配套设施。所以项

5、目区域的成熟度还非常差，成熟周期还非常长。第二部分项目由来第一，该地块现属于山东红都食品有限公司。第二，山东红都食品有限公司由于经营困难，欲出让该地块。第三，该地块目前属于工业用地，转让协议签署后，山东红都食品有限公司将协助我司将该用地性质变为居住用地，并将该土地证办理至我司指定公司名下。第三部分市场研究一、德州市宏观经济发展状况（一）德州市宏观经济发展现状1、经济总量分析（1）GDP分析数据来源：山东统计信息网loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,l

6、icensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank'scredit第25页共25页山东大舜天成置业有限公司相对济南GDP总量数据来看，德州市经济总量不到济南市的一半。增长速度也较为平缓。数据来源：山东统计信息网2006-2010年，德州市GDP经济总量呈平稳增长态势，年平均增长率保持在10%以上，均高出同年全国平均增长水平。（2）人均GDP分析数据来源：山东统计信息网2006-2010年，德州市人

7、均GDP呈平稳增长态势，但增长速度较为缓慢。与济南相比，德州市人均GDP约为济南市的一半。loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindin