市场调研初步.doc

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1、1.1产品分析1.1.1总体规划项目的总体规划水平主要由项目的容积率和绿化率两个指标来显示。这两个指标直接影响了项目的建筑密度和项目内部的环境优劣，关系到客户入住后居住的舒适程度，所以高端的项目都倾向于高绿化率低容积率。区域状况见下表：表1：调研项目规划表物业名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）绿化率容积率星河城41.2511230%2.7珠江骏景154135%2.7城南嘉园324035%1.25鑫兆雅园62230%3.7明日嘉园16018035%2恋日嘉园6.52040%3.1顶秀欣园（经济适用房）2.1611.333

2、0%5.2世纪风景（经济适用房）186030%3．3翠城（经济适用房）11816045%1．36紫南家园4510040%2．2由上表可以看出，所选取的样本中有一些项目的绿化率还是相当高的，达到了40%甚至更高，比如翠城、紫南家园和恋日嘉园等，这也是与整体项目的规模分不开的，其余项目的绿化率相差不多。就容积率而言，除了个别项目较高外，其余都处于平均水平。9 1.1.2楼型分析楼型是指项目的建筑形式，现在的消费者越来越关注楼型，因为楼型直接影响到户型的采光和通风等。从消费者的接受程度看，多层优于板楼，板楼优于塔楼。区域的楼型见下表

3、：表2：调研项目楼体类型物业名称楼体类型星河城多层、小高层及高层珠江骏景17栋塔楼(24层),板楼,小高层(11层)城南嘉园小高层鑫兆雅园多层及高层明日嘉园高层恋日嘉园小高层及高层(5栋19层)顶秀欣园（经济适用房）4栋22层塔楼世纪风景（经济适用房）3栋塔楼翠城（经济适用房）多层紫南家园6、11层多层由上表可以看出，因为项目的地理位置的原因，大部分的项目选择了比较能多出面积的高层和小高层楼型。珠江骏景、顶秀新园和世纪风景还推出了塔楼。1.1.3户型分析9 户型一直以来都是消费者比较关注的因素之一，户型的面积和配比直接影响到项

4、目的整体形象。高档住宅因为消费群体的价格敏感度低，而且追求舒适，户型面积一般偏大，大户型在项目整体所占比例也较高。中低档住宅因为考虑到消费者的承受能力，户型面积一般较小，小户型所占比例也较高。区域市场状况见下表：表3：调研项目户型面积及比例物业名称一居最小面积一居最大面积一居比例二居最小面积二居最大面积二居比例三居最小面积三居最大面积三居比例四居及以上最大面积四居及以上最小面积四居及以上比例星河城496610%8610345%11915835%20417010%珠江骏景656510%8012025%15018060%184184

5、5%城南嘉园61.8615%104.24111.5740%123.82146.3440%鑫兆雅园91.08118.09149明日嘉园3825%9810650%15113125%恋日嘉园407010%10813030%13016030%18017020%顶秀欣园（经济适用房）668110%8712070%12313620%世纪风景（经济适用房）翠城（经济适用房）678110%8912250%11714140%紫南家园346620%869970%13013010%由上表可以看出，伴随着小户型风潮，现在基本上各项目都设计了一居室，但是

6、对于南城来说，小户型的比例还是偏少，这是由于南城房价偏低，总价相对于其它区域也较低的原因。并且就上表来说，在此区域内二居室和三居室的比例占了绝大多数，尤其是二居室更是此区开发商所亲赖的。对于那些想购买大户型但是又认为其它区域的大户型总价较高的消费者，这种南城大户型的产品是有其优势可言的。9 1.1.4内部配套内部配套设施主要是为弥补外部配套的不足或为住户提供更加便利的购物娱乐环境而配备的相关设施，内部配套的齐全程度视项目外部配套和项目档次而定，区域项目内部配套详情见下表：表4：调研项目内部配套设施物业名称内部幼儿园内部中小学内

7、部商店健身步道会所老年人活动场所儿童游乐设施星河城是否否否是否否珠江骏景是是是是是否否城南嘉园否否否否否是是鑫兆雅园否否否否否否否明日嘉园是是是否是是是恋日嘉园是是是否是是是顶秀欣园（经济适用房）否否否否否否否世纪风景（经济适用房）是是是否否否否翠城（经济适用房）是是是是是是是紫南家园是是是否否是是1.15外部配套外部配套体现了项目外部环境的成熟程度，外部配套齐全能有效的促进销售，同时外部一些特殊的景观或设施能够成为项目有别于其他项目的特征，成为项目的亮点。区域项目外部配套状况见下表：表5：调研项目外部配套设施物业名称外部邮局外

8、部银行外部餐饮娱乐商业体育场馆外部幼儿园医院公园、景区9 星河城是是是是是是是是珠江骏景是是是是是是是是城南嘉园是是是是否是是否鑫兆雅园是是是是否是否否明日嘉园是是否是是是是否恋日嘉园是是是是否是否否顶秀欣园（经济适用房）否否否是否否否否世纪风景（经济适用房）