调控背景下中小房企融资战略探究

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1、调控背景下中小房企融资战略探究　　摘要：自从房地产调控措施实施以来，国家政策明确规定重点城市限购事宜，但是随着群众对房地产的需求量的增加，实际的房地产价格并没有大幅度下降，但是政策还是使中小房企的成本不断提高。关键词：调控背景；中小房企融资；战略中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1001-828X（2014）04-0-02在房价仍然稳步上行、成交量依旧温和放大乃至城镇化的背景下，这一影响仍能被不少企业承受，但一旦大众预期改变，企业亏损乃至破产就会不期而至。一、融资面临三大障碍资金流是决定企业生死的重要因素。作为资金密集型企业，资金对房企的意义

2、尤其如此。楼盘项目开发通常要求企业自有资金要在30%以上，其他的资金来自银行开发贷款、按揭贷款、客户预付款及其他渠道。根据国家统计局数据，1-6月，在房企开发资金6.68万亿元中，自筹资金2.52万亿元，约占37.72%，定金和预收款1.84万亿元，约占27.54%，按揭货款0.79万亿元，占比11.98%，其他全部是来自于外部资金，约占23%。7随着社会的经济的高速发展和市场竞争强度的加剧，企业要想做大做强，所需要投入的资金越来越多，融资这一方式越来越受到大家的认可，但是目前中小房企业的融资面临了一些问题。第一，国家的政治策略并不支持房产企业融资行为

3、。虽然我国政府在近些年来加大了对中小企业的资金支持和法律维护，在税收、信贷等方面对中小企业也是越来越开放的态度，但是这种开放和鼓励的态度主要针对的是农业、加工行业和养殖业等，对于房地产行业并没有表现出明朗的支持鼓励姿态。第二，中小房地产企业的融资渠道狭窄。中小房地产企业的市场影响力、人脉聚集力和销售范围都比较的有限，而海外资本、债券方面也是无法涉足，这就在很大的程度上限制了中小企业的融资渠道，企业融资渠道受限，也就在根本上限制了企业的长久发展，加之房地产企业投资时间长，效益回收晚，银行间市场提供的短期融资券、中期票据也是难以收入囊中，情况堪忧。最后，中

4、小房地产企业前景有限，经验相对缺乏，这就导致了银行对其投入资金的力度不够，行为也不够坚持，失去了银行的支持，中小企业要想继续发展，只能转头向高成本的融资方式前进。在企业采取高成本的融资方式后，银行对其投资会更加谨慎和小心，而企业看到银行的态度后便会更加依赖高成本融资，这就形成了恶性循环，致使中小房企的资金压力逐渐增加，不堪重负。7二、银行信贷暗中排斥中小房企银行作为资金流转、储存的主要方式之一，其对一个企业的态度足以决定企业发展的成败。如果银行对企业提供大力的资金支持，企业有了保障，在没有领导层面指导失误的情况下，一般会在激烈的市场竞争中取得良好的发展

5、，而一个企业得不到银行的支持，即使其眼光独到，潜力无限，也难以在市场的竞争和挑战中取得良好的发展，甚至会糟糕到寸步难行的局面，直至失败、退出市场。中小房地产行业在银行的信贷方面，并没有享受到国家对中小企业所发布的优惠政策，相反的，银行甚至会减少对其的贷款余额。三、融资渠道的开发（一）上市融资上市融资的行为可以说是稍微大型一些的企业为了强化自身的抗风险能力和资金实力都愿意走的途径，也是近几年被大家熟知的融资方式。上市融资有两种方式：一种是直接上市融资，另一种则是间接上市融资。直接上市融资的入门条件比较高，审查手续也非常严格，对于企业的规模也有一定的要求，

6、所以选择这种方式的企业较少。间接上市融资相对来说较简单一些，但是其必须有良好的项目和资产，不论是何种方式的上市，对于我国的中小房地产企业来说，都是巨大的挑战。7（二）项目融资项目融资就是针对指定的项目进行融资，企业作为贷款方，将多种渠道的资金整合起来，投入到项目之中，从而保障着项目的正常、良好运作。这种融资方式，吸取的资金范围较广，涉及的投资方也较多，这样就将风险进行了分担，该融资方式，比较常见。（三）担保融资投资担保公司融资优势在于灵活性和便捷性，但其民间金融性质也决定了其具有融资金额不大、融资成本较高的特点，使很多开发商融资选择时产生顾虑。对于项目

7、融资需求不大、急需补充资金的中小房企而言，目前投资担保融资在某种程度上也能解其燃眉之急。（四）典当融资受金融环境的影响，房地产企业运用典当融资的并不多。典当的优势是时间短、方便快捷，这些使其成为了中小企业的融资渠道，主要是利用包括不动产在内的不易变现的资产，换取企业所急需的后续发展资金。作为银行信贷融资的补充，典当融资以其灵活便捷的特性，为中小房企提供了一种可探索的过桥式的融资路径。（五）其他渠道房地产信托投资基金（REITs）是资金信托和财7产信托的结合，是一种标准化、可流通的金融产品，理论上适宜于任何可以产生稳定收益的物业项目。不过，由于目前政策和

8、市场环境所限，REITs在国内尚无实施路径，未来或将成为市场的重要融资模式，中小房企在自身资产