城乡一体化背景下集体建设用地流转问题研究--基于芜湖市的调研.pdf

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1、呻目司土费源锃亏青年论坛镑《∥黪∥城乡一体化背景下集体建设用地流转问题研究——基于芜湖市的调研一罗遥／李陈／程久苗／齐杰。(1安徽师范大学国土资源与旅游学院，芜湖241000；2．浙江大学公共管理学院，抗州3100585芜湖市国土资源局，安徽芜湖241011)摘要：基于对芜湖市实地调研，总结出我国集体建设用地流转存在的问题有：①集体建设用地产权缺陷；②集体建设用地价格较低、融资困难；③再次流转规范管理有待加强；④征地与流转两种形式难以衔接和配套；⑤流转中介服务组织缺失。规范集体建设用地流转的建议：①积极探索农村土地制度改革创新，一要探索集体建设用地流转立法保障；二要明晰集体土地产权；三要改革

2、现行的土地征收制度。②完善集体建设用地流转机制，建立城乡统一的建设用地市场。③通过健全农村社会保障体系和建立农村金融支撑体系，完善集体建设用地流转配套措施。关键词：城乡一体化；集体建设用地；流转；问题；对策；芜湖中图分类号：F301．0；F062．1文献标码：c文章编号：1672-6995(2014)05-0054—04出的十八届三中全会指出，要建立城乡统一-“一的建求，科学分析流转中存在的问题，提出解决对策，为见设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，规范我国集体建设用地流转市场运行、促进城乡一体允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、人股，实化发展提供政策建议和理论借鉴。行与国有土地同等人

3、市、同权同价。随着城镇化进程1调研区域的不断深入，农村社会经济发展对建设用地的需求急剧增长⋯，集体经济组织以出租、转让等形式自发地芜湖市位于安徽省东南部，处于沿海开放向内流转集体建设用地用于工业建设0，集体建设用地流地梯度推进的交汇点，社会经济发展和小城镇建设位转的不断发展，为实现城乡一体化提供了用地保障。居安徽省前列。l999年11月，芜湖市成为全同首个在城乡一体化发展的形势下，探索适应现代农村发展开展农民集体所有建设用地使用权流转试点城市，探的集体建设用地流转路径，是统筹城乡发展的重要课索我国农村土地使用制度的改革和创新’。芜湖市制题。由于当前土地流转的自发性以及相关制度和政定了芜湖市农

4、民集体所有建设用地使用权流转试点策的缺失，流转中存在农村土地资产流失、农民土地方案和芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转财产权利难以保障等问题，加剧了农村矛盾。已有管理办法(试行)，规范集体建设用地流转汁丁场运的集体建设用地流转问题与对策的研究主要集中于集行。体建设用地流转的经验总结与模式比较，缺乏对集体本文基于对芜湖市集体建设用地流转的调查，建设用地流转问题深入的分析，提出的政策建议也局调查范围包括芜湖市的四区(镜湖区、鸠江区、弋江限于解决当地的具体问题。本文通过对芜湖市的实地区、三山区)四县(芜湖县、无为县、南陵县、繁调研，充分调查集体经济组织、衣户和企业的利益诉昌县)，共涉及九连村、红

5、星村等l5个典型村。通过收稿日期：201402—17；修回日期：2014-0317▲基金项目：国土资源部软科学研究项目资助“集体建设用地流转相关问题研究”▲作者简介：罗遥(1986一)，男，安徽省广德县人，安徽师范大学国土资源与旅游学院助教，管理学硕士主要从事土地经济与土地利用研究。54I中目目t资婷I2。14年51总318体化背景下集体建设用地流转问题研究盼锵瓣鲫鳓青年论坛实地走访和小型会议座谈，全面掌握芜湖市集体建设施的投入。2000年和200t年，市、县、乡和集体经济用地流转状况，并收集农户、基层工作人员和流转企组织分成比例为l：2：5：2。为更好地保障农民的财业法人的建议，共收回有效

6、训研问卷246份，访谈材产权益，2002年之后县、乡和集体经济组织的收益分料46份。本文所用数据主要于调研一手资料，部分成比例为l：4：5，县、乡所得流转收益要用于城镇社会经济数据和土地利用数抓来源于芜湖市统计年基础设施建设投入。。鉴))和土地管理部门提供的资科。3芜湖市集体建设用地流转存在的问题2芜湖市集体建设用地流转现状调查3．1集体建设用地产权缺陷2．1流转方式集体土地所有权在使用、收益和处分几个方面都有通过对村镇工作人员、转企业以及农户的调查所表现。首先，在使用权方面，当前法律规定只有村民分析，距离市区近、经济相对发达的乡镇通常采用转住宅、乡镇企业和乡村公共设施建设才能够使用集体土让

7、方式；距离市区较远、经基础相对薄弱的乡镇通地，土地使用权的主体和内容均受严格限制。其次，常采用出租方式。作价人股、联营联建、抵押等形式在收益权方面，集体建设用地进入市场时只能先征为的流转在芜湖市开展较少。体来看，在经济相对发国有土地，绝大部分收益被国家获得，集体经济组织达的乡镇，通过集体建设用流转建设工业园区，转和农民收益较少。最后，在处分权方面，集体建设用让方式对流转企业而言，土地使用年限更长(与同用地只能