城乡一体化背景下集体建设用地流转问题分析与对策研究——以芜湖市为例.pdf

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1、四工1=~#mlllq$lZ城乡一体化背景下集体建设用地流转问题分析与对策研究--．D．,~芜湖市为例罗遥，李陈，程久苗，齐杰。(1．安徽师范大学国土资源与旅游学院，安徽241000；2．浙江大学公共管理学院，浙江310058；3．芜湖市国土资源局，安徽241004)摘要：我国正处于城乡一体化快速发展的阶段，对集体建设用地的需求不断增加，促使集体建设用地流转市场产生和发展。当前各地土地流转中普遍存在政府管理缺位、中介组织匮乏、农民财产权益受损等问题，迫切需要完善相关政策和配套措施，促进我国农村建设用地市场有序发展。本文

2、依托对芜湖市集体建设用地流转的实地调研，总结流转中存在的具体问题和深层次原因。通过充分听取农民、集体经济组织、流转企业的利益诉求，借鉴国内各地区集体建设用地流转和国外城市化过程中农村土地管理的经验，从农村土地制度改革、城乡土地市场建设和流转配套措施3个层面提出合理化的政策建议。通过多层次的政策措施，保障农民的财产权益，促进集体建设用地的高效利用，推动我国城乡一体化发展。关键词：城乡一体化集体建设用地流转问题与对策芜湖党的十八届三中全会指出，要建立城乡统一的建村矛盾【4]。已有的集体建设用地流转问题与对策的研设用地市场，

3、在符合规划和用途管制前提下，允许农村究主要集中于集体建设用地流转的经验总结与模式比集体经营J生建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土较，缺乏对集体建设用地流转问题深入的分析，提出的地同等入市、同权同价。工业化、城市化的进程不断深政策建议也局限于解决当地的具体问题。本研究基于入，促使社会经济发展对建设用地的需求急剧增长]，对我国最早的集体建设用地流转试点城市芜湖市的实集体经济组织通过以出租、转让等形式自发地流转集地调研，充分调查集体经济组织、农户和企业的利益诉体建设用地用于工业建设I。集体建设用地流转的不求，科学分析流转

4、中存在的问题，并提出合理的解决断发展，为实现城乡一体化发展提供了用地保障[3】。在对策，以期为规范集体建设用地流转市场运行、促进城乡一体化发展的新形势下，探索适应现代农业发展城乡一体化发展提供政策建议和理论借鉴。的集体建设用地流转新路径，是实现城乡一体化发展的重要课题[4]。由于当前集体建设用地流转的自发性以1调查研究区域及相关制度和政策的缺失，流转中存在的农村土地资芜湖市位于安徽省东南部，濒江近海，处于沿海产流失、农民土地财产权利难以保障等问题，加剧了农开放向内地梯度推进的交汇点，是国务院确立的5个沿基金项目：国土资

5、源部研究项目《集体建设用地流转相关问题研究》。收稿日期：2014一l一27第一作者简介：罗遥，男，助教，从事土地经济与土地利用研究。2014年第2期》团图工页塬1可，仅江开放城市之一，经济发展和小城镇建设水平位居安2．2流转价格徽省前列。1999年11月国土资源部确定芜湖市为全国首芜湖市对集体建设用地的价格进行评估，确定集个开展集体建设用地流转试点的城市，探索我国农村体建设用地的土地等级和基准地价，建立了完善的地土地使用制度的改革和创新嘲。芜湖市相继制定了集体价体系。防止流转中土地价格的随意性，规范土地流建设用地流转方

6、案、管理办法及实施细则，规范集体转市场运行，保护农民财产利益。如清水镇按照土地用建设用地流转的运行。途和土地区位，将集体建设用地分为六级l8类。根据工本研究依托对芜湖市集体建设用地流转的实地调业、商业、居住等土地用途和区位条件，确定建设用地研，调研范围包括芜湖市的四区(镜湖区、鸠江区、弋江基准地价，作为集体建设用地再次流转的地价依据。区、三山区)四县(芜湖县、无为县、南陵县、繁昌县)，共涉及九连村、红星村等l5个典型村。调研采取实地走2．3流转收益分配访和小型座谈会相结合的方式，了解当前集体建设用芜湖市集体建设用地流转

7、收益分配，包括土地初地流转的现状和问题，并收集农户、基层工作人员和流次流转时收益金和再次流转时增值收益的分配。初次转企业法人的建议，共收回有效调研问卷246份、访谈流转时，土地使用者向市、县政府缴纳土地流转收益材料46份。本研究所用数据主要源于调研一手数据，金：三里镇l元／平方米，清水镇、三山镇2元／平方米，部分社会经济数据和土地利用数据来源于《芜湖市统大桥镇、漕港镇3元／平方米。土地流转收益和土地增计年鉴》和土地管理部门提供的资料。值收益分配时，充分考虑土地所有者的合法权益以及各级政府对基础设施的投入。2000年和2

8、001年，确定2芜湖市集体建设用地流转现状调查市、县、乡和集体经济组织的分成比例为1：2：5：2。为更好地保障农民的财产权益，2002年市级政府不参与2．1流转方式分成，确定县、乡和集体经济组织的收益分成比例为通过对镇村工作人员、流转企业以及农户的调查1：4：5，要求县、乡所得流转收益要用于城镇基础设施分析发现，距离市区近、经济相