镇江房地产调研报告.doc

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1、（注意保密）镇江房地产市场调研报告南京新天下房地产置业有限公司2009年7月35第一部分镇江市宏观市场研究1.镇江市2007-2009年上半年国民经济运行状况分析1.1镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升镇江GDP总量2007年为1213亿元，2008年达1421亿元，经济发展迅速，逐年稳步提升，人均GDP已经超过5500美元，用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。根据国际惯例，人均GDP达到1300至8000美元区间，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。镇江人

2、均GDP近几年来，年平均增长率超12%，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。表明镇江社会经济发展正由缓慢发展期迈向快速发展时期。经历了2008年房产市场的大幅震荡后，2009年以来镇江房地产迅速走出盘整格局，重新呈现出供销两旺，热点楼盘甚至供不应求的现象，表明随着政府城市建设力度的不断加大，国民经济的快速复苏，购房者心理预期的升温，镇江楼市又将迎来新的发展高潮。1.2人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力增强镇江352005年人均可支配收入12394元，2006年人均可支配收入14291元，2007

3、年人均可支配收入16750元，2008年人均可支配收入19044元，2009年1-5月人均可支配收入已达10006元，同比增长13.8%，人均可支配收入年平均增长保持在13%以上。城乡居民生活水平不断改善。随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性发展。同时镇江城市人口持续增长，外来人口不断增加，城市化进程明显加快，目前镇江全市人口已经超过296万，在很大程度上促进了镇江房地产业的发展。1.3镇江市财政收入、社会经

4、济发展稳步增长财政收入增幅较快：2008年全年财政总收入完成233.2亿元，比上年增长14.73％，成功抵御了经济危机对镇江经济的冲击。外向型经济平稳增长：2008年镇江外向型经济仍有较大幅度增长，其中外贸进出口总额同比增长18.3%，实际到位外资增长13%。社会消费品零售总额稳步上升：09年1-5月份镇江社会消费品零售总额201.12亿元，同比增长17.9%。固定资产投资高速增长：09年1-5月份镇江固定资产投资418.72亿元，同比增长41.1%。上述数据表明现阶段镇江的经济环境已经初步摆脱了金融危机的

5、影响，同时出于城市发展规划的需要，35政府也在投入大量的资金不断改善城市内外部环境以及投资环境。经济形态的不断优化为镇江城市未来的发展提供了很好的经济基础平台，亦是预示着镇江房地产市场将呈现出不断走好的趋势。1.4政府投巨资进行城市改造，房地产迎来新的契机2008年开始镇江加速启动了庞大的城市拆迁改造计划，加上优厚的拆迁补偿条件，拆迁工作进展极为顺利，同时也释放了大量的刚性需求，刚性需求的大量入市也激活了改善性需求和投资需求，镇江房地产一举走出盘整格局，热销格局大有超越2007年之势。由于2008年受大势影

6、响，不少地产商放缓了拿地和开发节奏，目前镇江房产市场正处于去存货化状态，由于房地产固有的时间属性，预期新房源大量入市时间要到2010—2011年，届时世界经济已经基本复苏，通胀的预期以及良好的国内经济基本面，加上随着南京、镇江、扬州的一体化格局和沪宁线上城际交通的改善，镇江的房地产发展将迎来新的契机。1.5未来政策风险在宽松货币政策、国家多项房地产政策扶持和流动性过剩的刺激下，本轮房地产反弹速度和高度超过多数人想象，房价的过长上涨使得房地产承受的社会舆论压力日益加大，投资性需求大量入市35有可能导致国家宏观

7、政策的新一轮调控。目前各大银行已开始逐步收紧按揭贷款的审核条件与发放，90㎡以上商品房20%的首付已经陆续取消，物业税也在紧锣密鼓的筹划之中，这些利空消息的出台对购房者的心理预期将产生不小的影响。目前南京、上海等地的房产销量已经开始出现盘整现象，高昂的房价对需求的遏制作用开始显露，因此对于未来两年的房产走势我们保持长期看好，短期谨慎的乐观。2.镇江城市整体规划研究2.1行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析2.1.1区域行政功能规划特点京口区：镇江的政治中心、核心商业中心、旅游中心、科教区润洲区：镇江高

8、新科技产业区、旅游区、未来镇江的政治、经济、文化中心丹徒区：镇江的交通核心区、高科技产业区、化工区、镇江农业核心区镇江新区（大港）：镇江的化工产业区2.1.2区域竞争关系分析——资源整合，区域互助互补原则丹徒区、京口区：形成镇江重要的教育区；35丹徒区、润洲区：形成镇江的交通枢纽、重要的生态居住区；润洲区、京口区：构成镇江重要的商业区、行政办公区、旅游区；丹徒区、镇江新区：构成镇江的科技、化工产业区；综合以上分析