镇江房地产市场调研报告.pdf

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全文指引1.镇江楼盘基本信息2.镇江房地产市场3.镇江土地市场4.镇江城市规划5.当地相关领导及当地房地产政策6.镇江经济发展7.镇江概况 1、镇江楼盘基本信息 1.1住宅成交排行榜（2012年第一季度）排名项目名称区域成交面积(㎡)成交金额(元)成交套数(套)成交均价(元/㎡)1恒大绿洲丹徒区188129405870017250002中南御锦城京口区133838030034011760003风景城邦丹徒区119316328559711053044首创悦府新区8942492484859355075万科魅力之城润州区10136826054609081506常发广场润州区8905637541856571597明发锦绣银山新区6882393634796157208亚东朴园京口区6590551487486083689东郡华庭新区51962982766758574010招商北固湾京口区7891931096505411800 1.2高档楼盘代表—招商北固湾所处区域、板块镇江市京口区北固山现场地址东吴路与滨水路交汇处大市口商业中心、龙吟坊商业街、镇江国商业配套际饭店、镇江宾馆区位资源中山路幼儿园，中山路小学，外国语学校，教育配套江苏大学（北固校区）周边配套情况医疗配套第一人民医院、江滨医院4路，8路，12路，24路，28路，35路，交通配置123路，130路，133路，135路总体量550000平方米建筑形态高层、小高层、花园洋房、别墅建筑规划容积率0.93（一期北）规划设计绿化率40%建筑风格ART-DEDO、法式风格外墙干挂石材装修情况毛坯投资商名称招商局地产开发商镇江盈胜房地产开发有限公司代理商上海同策房产咨询股份有限公司项目形象全案推广红观广告物业管理招商局物业镇江公司产品报价高层均价8500元/平米 1.2高档楼盘代表—招商北固湾电话调研：户型：小高层、别墅、洋房（最小260平方）；目前只有高层可售，93平米的送地下室；地下车位暂无售价；商铺：2012年12月9日已售完；有样板间；联系电话：15252908868（华先生） 1.2高档楼盘代表—招商北固湾土地获取资料：该项目土地成交时间为2011年5月；土地成交楼面价约5471元 1.2高档楼盘代表—招商北固湾区位及周边配套 1.2高档楼盘代表—招商北固湾户型分析：目前招商北固湾推出的22#23#楼盘，以三室二厅二卫一橱面积131-166m2大户型为主，主要面向再改及投资型置业，另有小部分82m2二室二厅一卫一橱，面向首次置业家庭。户型特点AB高层A户型3室2厅21、三卧室均赠送飘窗卫1厨147.00m22、主卧及客厅朝南，客厅连接南向阳台3、赠送入户花园不足：两次卧均朝北，餐厅面积偏小高层B户型2室2厅11、双卧室朝南卫1厨82.00m22、客餐厅一体化设计，增大空间感不足：无独立阳台高层C户型3室2厅21、赠送入户花园卫1厨131.00m22、客厅和小阳台连接，增大空间感CD3、主卧有独立卫生间不足：北侧卧室及大阳台可能会存在阳关不足高层D户型3室2厅21、2700转角阳台卫1厨166.00m22、客餐厅一体化设计，空间开阔3、主卧朝南、次卧连接南侧阳台4、赠送入户花园 1.2高档楼盘代表—远洋香奈河畔区位资源所处区域、板块镇江市润州片区、南山风景区东侧现场地址镇江新区观塘桥路谷阳路交汇处周边配套商业配套沃得购物广场、沃尔玛情况观塘桥镇中心幼儿园，观塘中学，美教育配套林湾幼儿园医疗配套丁卯医院，规划要求配建社区卫生站交通配置135路、K221路、21路、6路规划设计建筑规划总体量约71.5万平米建筑形态小高层、高层、联排别墅容积率1.5绿化率大于30%风格建筑风格法式风格装修情况毛坯项目形象投资商名称远洋地产开发商远洋地产镇江有限公司代理商天启&开启产品报价高层均价4588元/平米 1.2高档楼盘代表—远洋香奈河畔电话调研：洋房有首层：120平米，5800元/平米；其他户型：6010元/平米；一房一价；全款无优惠；2013年8月交房；物业费：1.7元/平米；联系电话：18652825864(宗先生）。 1.2高档楼盘代表—远洋香奈河畔区位及周边配套：该项目位于镇江市镇江市润州区，南山风景区东侧，观塘路以东、谷阳路以北。该项目距离京口区老城中心约4公里。教育：观塘桥镇中心幼儿园，观塘中学，美林湾幼儿园医疗：丁卯医院、观塘医院商业：沃尔玛、沃得购物广场 1.2高档楼盘代表—远洋香奈河畔户型分析：BA户型特点A户型2室2厅11、南北通透，主卧朝南卫约94m22、客餐一体化设计，增大空间感B户型2室2厅11、客厅方正、双厅相连卫95m22、主卧带180°弧形观景阳台C户型3室2厅11、南北通透CD卫103m22、主卧带180°弧形观景阳台D户型3室2厅11、南北通透卫105m22、主卧带180°弧形观景阳台 1.2高档楼盘代表—远洋香奈河畔户型分析：EF户型特点E户型3室2厅21、南北通透，主卧、书房朝卫118m2南2、主卧带独立衣帽间及卫生间F户型3室2厅21、客厅宽阔，和阳台相连，卫118m2通风好2、主卧带独立衣帽间及卫生间GG户型3室2厅21、客厅宽阔，和阳台相连，卫136m2通风好2、主卧带独立衣帽间及卫生间 1.2高档楼盘代表—红豆江南府邸区位资源所处区域、板块镇江市润州区金山板块现场地址镇江市中山北路、和平路交汇处周边配套商业配套黄山商场，大市口商圈、八佰伴情况镇江市桃园中心小学、宝盖路小学、润州教育配套实验幼儿园、镇江二中、镇江六中医疗配套第一人民医院、第二人民医院、黄山医院公交104，133，15，130，17，40，115，交通配置2，34路规划设计建筑规划总体量125723万平方米建筑形态高层、别墅容积率1绿化率30%风格建筑风格简约欧式外墙局部石材装修情况毛坯项目形象投资商名称红豆集团开发商无锡红豆置业有限公司镇江分公司物业管理红豆物业产品报价高层均价8500-9000元/平米 1.2高档楼盘代表—红豆江南府邸电话调研：底商：约30000元/平米；平均面积为100平米；三居室（109平米），售价8000元/平米；2013-2014年交房，拿到房屋即可领取房产证；物业费：1.43元/平米；有样板间；最近推出新楼，有大量房源可供选择。 1.2高档楼盘代表—红豆江南府邸本项目为西荷花塘地块，地块取得时间为2002年8月，总建设用地面积为125723m2，总建设规模125723m2，容积率1.0，竞得人为无锡红豆置业有限公司。建设用地规划建筑容积地块名称用地性质出让方式面积面积率西荷花塘地居住1257231257231挂牌块出让起始溢价截止日期成交价楼面价竞得方价率15.06无锡红豆置业有限2002年8月17600202501611%公司 1.2高档楼盘代表—红豆江南府邸区位及周边配套：该项目位于镇江市润州区金山板块、北临金山公园风景区（镇江市中山北路、和平路交汇处）商业：大市口商业中心、八佰伴、黄山商场酒店：海洋大酒店、京口饭店、镇江宾馆教育：镇江市桃园中心小学、宝盖路小学、润州实验幼儿园、镇江二中、镇江六中医疗：第一人民医院、第二人民医院 1.2高档楼盘代表—红豆江南府邸户型分析：AB户型特点A户型4室2厅2卫1厨1、主卧、次卧朝南、三个卧室均171m2赠送飘窗2、赠送面积大B户型2室2厅1卫1厨1、双卧室朝南109m22、客餐厅一体化设计，增大空间感不足：次卧有遮挡，采光不足C户型3室2厅2卫1厨1、双卧室朝南142m22、客厅和小阳台连接，增大空间CD感3、主卧有独立卫生间D户型2室2厅1卫1厨1、赠送面积约20m2，赠送面积大115m22、客餐厅一体化设计，空间开阔3、赠送入户花园 1.3中档楼盘代表—恒大绿洲区位资源所处区域、板块镇江市丹徒区312国道与镇荣公路交汇处，铭基商贸城东现场地址侧周边配套情丹徒世纪华联、冠城商业中心（在建）、商业配套况宝龙城市广场（规划中）、谷阳大酒店教育配套丹徒实验中学、丹徒大港中学医疗配套丹徒区人民医院6路、21路、91路、K221路、镇荣专线京交通配置沪高铁镇江站规划设计建筑规划总体量232000平方米建筑形态高层容积率3绿化率54%风格建筑风格新古典主义欧陆御湖城外墙装修情况精装修项目形象投资商名称恒大地产开发商镇江佳祺置业有限公司代理商远创广告全案推广中府广告（南京）物业管理金碧物业产品报价高层均价5700元/平米 1.3中档楼盘代表—恒大绿洲土地获取资料：该项目土地成交时间为2010年9月;土地成交楼面价约1004元/平米。 1.3中档楼盘代表—恒大绿洲区位及周边配套：该项目周边有丹徒区人民医院、大港中学、丹徒实验小学、丹徒新城中心幼儿园、银行、丹徒世纪联华、宝龙城市广场（在建）、申华商业中心(在建)、铭基商贸城、谷阳大酒店、农贸市场、市政府、民政局、水利局、物价局、财政局等。项目内配有5200平米会所（商店、阅览室、美术室、音乐室、琴房、网吧、棋牌室、休闲按摩、室内游泳池、健身大厅等）、双语幼儿园、欧陆风情商业街区。 1.3中档楼盘代表—恒大绿洲户型分析：恒大绿洲推出的楼盘，以110-130m2左右三室二厅二卫户型为主，所占比例约为56%；三室二厅一卫和二室二厅一卫，所占比例均约为22%。（1）、三室二厅二卫、建筑面积约138m2（2）、三室二厅一卫，建筑面积约102m2（3）、三室二厅二卫，建筑面积约120m2 1.4低档楼盘代表—水岸华庭 1.4低档楼盘代表—水岸华庭电话调研：楼盘已建成；3500-3600元/平米；物业：0.5元/平米；小高层：给“人才型”专用；22万/套（60平米）车位：2850元/平米；商铺不对外销售。 1.4低档楼盘代表—水岸华庭区位及周边配套： 1.4低档楼盘代表—水岸华庭户型分析： 1.5典型项目分析(去化率)—润州∙万科沁园万科沁园2012年7月签约25套，均价与前期基本持平万科沁园在售精装修高层面积约81.59、115、126㎡，均价7200元/㎡，享受一次性付款98折，按揭贷款99折，老带新/老业主再优惠1个点； 1.5典型项目分析(去化率)—润州∙万科蓝山万科蓝山销售模式一直以圈层模式为主，去化缓慢；7月份签约10套，由于地下室计入产权，整体成交均价相对较低，均价7399元/㎡万科蓝山在售洋房、叠墅、少量联排，洋房均价8000元/㎡，叠墅9000-10000元/㎡，联排14000-15000元/㎡；由于地下室计入产权，成交均价偏低； 1.5典型项目分析(去化率)—京口∙如意江南如意江南2012年未采取降价促销，因此去化速度也十分缓慢；2012年上半年月份共签约11套高层住宅，价格在9489元/㎡如意江南在售1、6、9号楼，近400套，12年7月仅去化3成左右；目前如意江南优惠幅度为一次性98折，按揭99折； 1.5典型项目分析(去化率)—润州∙远洋香奈河畔远洋香奈河畔7月份签约46套，均价5284元/㎡远洋香奈河畔4月15号首度开盘，推出21-23#、9、10、16、18、12#号楼共356套；小高层均价5000元/㎡，洋房均价5800元/㎡；5月份加推8#号楼小高层44套； 1.5典型项目分析(去化率)—京口∙中南御锦城中南御锦城7月份为常态续销，共签约34套，均价5768元/㎡中南御锦城在售一期6栋小高层，1栋高层，面积段为98-128㎡，顶层为复式，成交均价5700元/㎡； 1.5典型项目分析(去化率)—润州∙亚东朴园亚东朴园6月份加推26#号楼，2梯5户，面积段109、110、140㎡；7月份为常态续销31套，均价7034元/㎡亚东朴园在售小高层、高层，面积段为88-191㎡，其中28号楼为75、98㎡小户型公寓，价格为6200元/㎡，其余小高层均价7500元/㎡，高层6500元/㎡ 1.5典型项目分析(去化率)—丹徒∙恒大绿洲恒大绿洲在售6-8#号楼，共384套，面积段为88-138㎡；2012年1月份首度开盘推出6-8#号楼的一半房源，3月中旬对剩余一半房源进行加推； 1.5典型项目分析(去化率)—丁卯∙首创悦府首创悦府6月份新加推2栋高层，去化较好，本月继续签约97套，均价较低首创悦府在售1、2、4、5#号楼高层公寓，面积段为55-127㎡；产品附加值表现较好，但因地理位置较差，去化缓慢；进入3月份开始以团购降价1000元/㎡，对销售带来了较大促进。 1.6二手房价格两居室的二手房均价约为7000元/平米，三居室的二手房均价约为9000元/平米。 1.6二手房租金两居室的房租均价约为1500元/月，三居室的房租均价约为2200元/月。 1.6二手商铺价格二手商铺的均价约为16000元/平米。 1.6二手商铺租金二手商铺的租金均价约为4元/平米/天。 2、镇江房地产市场 2.12012年最新房地产市场概述2012年11月份，镇江市区商品住房（剔除保障房、安置拆迁房等）较前月相比，供应套数大幅上涨至1439套，环比上涨30.3%；成交套数（剔除保障房、安置拆迁房等）有一定程度下滑，成交1394套，环比下滑3.5%。2012年11月，镇江市区商品住房（剔除保障房、拆迁安置房等）成交面积为16.74万平米，环比下降0.59%，同比上涨126.2%；成交均价为5938元/平米，环比下滑1.5%，同比下滑14.9%。总的来讲：镇江市区2012年11月份，镇江的楼市冬天不冷，开发商抢收年末。 2.12012年最新供销走势11月份，镇江市区商品住房（剔除保障房、安置拆迁房等）较前月相比，供应套数大幅上涨至1439套，环比上涨30.3%；成交套数（剔除保障房、安置拆迁房等）有一定程度下滑，成交1394套，环比下滑3.5%。11月镇江市区商品住房供应1439套，成交1394套，供销比为1.03：1。供销比基本稳定。 2.12012年最新供销分析11月镇江市（包含丹阳、句容、扬中）新增商品房预售6835套，句容市以2929套的新增商品房预售套数排名第一，占全市的42.9%；丹阳市新增预售1776套商品房排名第二，占全市的26.0%，润州区、新区、京口区、丹徒区、扬中市分别排名第三、第四、第五、第六、第七。 2.12012年最新成交分析2012年11月，镇江市区商品住房（剔除保障房、拆迁安置房等）成交面积为16.74万平米，环比下降0.59%，同比上涨126.2%；成交均价为5938元/平米，环比下滑1.5%，同比下滑14.9%。 2.12012年镇江各区成交价格走势11月镇江市区各板块成交均价环比呈一升四降趋势。除了镇江丁卯区均价较前月有所上涨外，其余各区均呈下滑的趋势。润州区以均价6797元/平米排名第一，环比下降2.5%；京口区以均价6213元/平米保持第二，环比下降5.5%；丁卯区和丹徒区分别以均价5335元/平米和4968元/平米分别排名第三和第四，大港区以均价4366元/平米排名垫底。 2.22011年商品房供销走势与供应量的阶段式放量相比，成交量表现的较为平稳，成交均价相对稳定。40813380828074799490007520750135727269177091800068607000305151600025475750002035.7135.8640001530.91300024.2524.2822.491019.915.6417.96200016.8114.0813.1811.5113.1410.2210.2810.5711.0056.7810.319.209.2810002.375.25001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售均价均价供应量：1-7月份市场月度供应量一直位于20万㎡以下，8-12月份处于市场开始集中放量，平均月度供应量达到近30万㎡。成交量：与供应量的起伏变化相比，月度销售面积则维持在一个较为平稳的发展态势，成交量在11万㎡/月徘徊。成交均价：2月和11月成为成交均价的低谷期，其余月份维持在7000-8000元/㎡，在调控的基础下，市场开始回归“理性”。 2.22011年各区商品房供应量走势20.0015.0010.005.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月润州区7.040.000.488.004.286.341.6119.6214.575.485.697.73京口区2.370.571.404.854.703.172.7310.565.527.415.725.89丹徒区4.531.802.624.041.675.121.974.802.705.423.226.82大港区0.000.000.766.040.000.003.250.733.994.903.483.27丁卯区4.020.000.001.329.241.021.950.009.081.074.387.19各区域2011年供应量区别明显，润州区以80.48万㎡遥遥领先，占据整体市场的33%。由于年初，2、3月份市场供应量偏低，之后有所增加。7月份市场出现价格下降趋势，开发商为抢占市场开始增加放量，可以看出京口、润州出现明显增长现象。各区域月度供应量多集中在5万㎡以下，润州区供应季度起伏明显。 2.22011年各区商品房成交量走势8765432101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月润州区7.412.353.832.684.836.071.854.353.012.712.873.57京口区2.461.22.251.72.581.591.943.532.523.622.872.48丹徒区4.252.143.383.113.472.212.22.792.492.142.342.1大港区1.710.461.391.021.310.891.721.030.680.691.481.05丁卯区0.980.641.070.71.892.421.581.441.531.131.021.79年度成交量中润州区居首，京口与丹徒次之，最后为丁卯和大港，层次分明。各片区月度中润州区变化明显，总体来看各区域成交量多维持在1-3万㎡之间。区域成交与往年相比“金九银十”等旺销季度不在，市场表现较为冷清。各区域月度走势区别明显，润州、丹徒整体呈现下滑走势，京口、丁卯呈现上扬，大港较为平稳。 2.22011年商品房各区成交均价走势140001200010000800060004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月润州区9197110441054610758118019838107559618105169836831511294京口区712168836352745874606679769565546671913387708165丹徒区542952675395563555955695522344385397557054094623大港区425742174572556248893763428744964271460736783822丁卯区625657706279640161878373862777497684729267257657区域成交均价层次分明，其中只有润州区商品房成交均价突破10000元/㎡大关。各区域成交均价升降不一，其中京口区和丁卯区明显呈上扬走势，大港区则下滑态势突出，其余区域较为平稳。 2.22011年商品房市场小结2011年商品房市场交易低迷，新增供应大幅上涨，成交量小幅下降，存量增加，但房价依旧快速上扬，出现量跌价涨的局面。2011年，1-12月全市商品房累计供应量为246.15万㎡，同比增长42%。成交量136.54万㎡，同比下降7%。成交均价为7563元/㎡，同比增长31%。各区域供应量起伏较为明显，7月份以后出现集中放量现象；成交量中往年旺销季度不在，市场表现较为冷淡，各区域月度成交多集中在1-3万㎡之间；成交均价区域区别明显，只有润州区商品房成交均价突破10000元/㎡。 2.3历年商品房市场发展回顾面对国家的宏观调控下，市场呈现出供远大于求的局面，但成交价格依旧坚挺。2008-2011年商品房供销价7563300.008000250.0057716000200.0042493341150.004000100.00213.74147.5136.54200050.00128.6581.43169.36173.71246.150.0002008200920102011供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）供应量：2008-2011年镇江市区商品房供应面积呈现逐年增长的走势，2011年相较2010年增长42%。成交量：镇江市区自2009年市场利好之后成交量开始走下滑路，2010年下降31%，2011年下降7%。供求比：除2009年市场利好外，镇江整体市场呈现供大于求的现象，2011年供求比高达到1.8。成交均价：2008-2011年镇江市区商品房销售均价不断攀升，年平均增长率高达42%。2011年增长率为31%，在逆市中成交价格仍然坚挺。 2011年镇江商品住宅市场发2.3历年商品房销售面积走势回顾展回顾400200%339.5350175%150%300100%250206.0200183.350%48%150123.30%105.6100-33%-50%50-39%-49%0-100%20072008200920102011年销售面积（万㎡）增长率由于2010年开始调控，使得2010年和2011年商品住宅成交量逐步下滑。2011年成交量更是只有105.6万㎡，相较2010年下降49%。 3、镇江市土地市场 3.12012年最新土地供应情况2012年11月镇江土地市场新增土地出让5宗，面积只有6.5万平米，镇江土地市场终于有地块出现，但地块质量很一般，无优质土地出让。 3.12012年最新土地成交情况2012年11月镇江土地市场新增土地成交4宗，成交面积达21.46万平米。除了安置房用地外，重庆协信远智商业投资发展有限公司竞得一块优质土地，后期开发偏向于小综合体。 3.12012年各类型土地出让案例规划指标出让年起始楼土地面积保证金起始价所属区土地用要求限板价地块名称土地位置出让时间截止时间域途（元/（m2）容积率（年）（万元）（万元）平米）北至莱山官塘1号B1≤容积率路，东至丹徒区81491住宅7041002050020122012-3-302012-5-2地块≤1.25官塘桥路东至凤栖丁岗商业1商服用1≤容积率路，南至17460商业4042021006872012-3-302012-5-2号地块地≤1.75105县道南临东风原大港中1≤容积率河，西至大港区40291商住70150075008862012-3-302012-5-2学南地块≤2.10经六路南至焦顶京岘山南山路，西1≤容积率路东侧地京口区30234住宅7021001035026332012-3-302012-5-2至京岘山≤1.3块南路 3.12012年各类型土地出让案例规划指标出让年起始楼土地面积保证金起始价所属区土地用要求限板价地块名称土地位置出让时间截止时间域途（元/（m2）容积率（年）（万元）（万元）平米）北至南纬精英公寓一路，西1≤容积率京口区31264住宅7052026002892012-3-302012-5-2二期地块至经十三≤2.88路经十三路西至经十1≤容积率京口区6955商业40760180010782012-3-302012-5-2东地块三路≤2.40北至扬子通港路东1≤容积率江路，西京口区133141商住704700235007322012-3-302012-5-2地块≤2.41临通港路北至港南港南路南1≤容积率路，西至京口区29665商住70920460014772012-3-302012-5-2地块≤1.05港中路东至赵声赵声路西1≤容积率路，南至大港区29430商住70110055007482012-3-302012-5-2地块≤2.50银山西路 3.22011年土地供应情况2011年镇江住房用地供应计划与实际供应总量基本保持一致，实际供应中市直（润州和京口区）与计划相同，新区（丁卯和大港）供应有所增加，丹徒相应的出让量下降。2011年江苏省镇江市（区、市）住房用地供应计划汇总表单位：亩、%商品住房用保障性安居工程用地地保障性供地总量保障性住房用安居工各类棚户区改造用地公共租赁房地程和中中小小套型县、市小计限价商套型商品房经济适经济适品房商品合计存量增量廉租房廉租房划拨出让用地占用房用房住房比（%）1234567891011121314市直240013141086100015100100785140068070%新区88088061614047626470%丹徒7202704501351512058537070%丹阳80058022022012010058034070%扬中4001003001621215023811870%句容1600200140010901020202010205305070%155合计680024644336322314522020020122552551359770%8 3.22011年各区土地供应情况润州、京口和丁卯区土地供应保持高位，京口片区单幅土地挂牌面积明显增加。土地供应中商住混合及商业地块占据93%，城市发展步骤加快。2011年上市土地板块分布情况1402512020100801560104052000润州京口丹徒大港丁卯供应面积（万㎡）121.4278.1824.9217.5366.68供应宗数23117412挂牌属性宗数面积（万㎡）住宅36.51住宅、商业混合37251.49商业1640.18商业、办公混合110.55合计57308.73 3.22011年土地成交月度分布情况2011年土地成交量自2008年来出现首次下滑，成交面积下降49%，受调控影响明显。2011年成交土地月度分布情况7010960850764053042032101001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积（万㎡）25.882.46059.21034.510023.4940.0800成交宗数3109080078002008年2009年2010年2011年成交土地面积139.27238.88276.43185.64（万㎡）成交土地数量32475336（幅） 3.22011年土地市场整体分析2011年上半年土地市场偏热，下半年热度有所下降，流拍频现2011年共出让地块宗数85宗，地块时2011年，镇江市共成交国有建设用地61间集中在4月、6月、9月、10月，12月份出宗，成交面积4194亩，成交金额125.33亿，让的17宗土地仍在挂牌中。4月份出让地块成交均价299万/亩。5月，招商进驻镇江，砸中包含了大东地块，6月份包含了新生村地金30余亿，以楼面价5500元/㎡的“地王”价块，9月份包含了南徐新城体育会展中心地格拿下大东地块近500亩；7月，中建以15.1块4块（其中3块遭流拍），10月份包含了绿亿的地价拿地新生村地块380余亩；10月，绿地高铁南站综合体地块500亩。地正式进驻镇江，与镇江市政府签署合作协议，将投资100余亿元，在镇江高铁南站附近打造1492亩的城市综合体。 3.3历年各区土地成交价格京口区楼面地价一致处于高位运行，丁卯区上升趋势明显；2011年各区域楼面地价呈现“三升两降”，升降幅度均较大。2008-2011年各版块土地成交楼面地价情况400037203500300024082500210219531837181420001693150011811138946927984923100070780081660249946843550002008200920102011京口区(元/㎡）润州区（元/㎡）丁卯区（元/㎡）丹徒区（元/㎡）大港区（元/㎡）由于地理位置的优越，京口片区近几年的楼面地价一致处于各区域的前列。2011年楼面地价更是达到3720元/㎡，位于第一位，比仅次于它的丁卯区高出90%。丁卯区上涨趋势明显，从2008年707元/㎡，达到2011年1953元/㎡，年增长率高达59%。大港片区2011年楼面地价出现飙升，相较2010年上涨112%。润州区与丹徒区2011年则与其它区域不同，楼面地价出现不同程度的下降。 3.3历年成交土地楼面地价政府出让土地底价出现明显上涨；出让地块中26幅地块以0-5%的溢价率出让，出让面积占整体出让量的82%；成交楼面地价为2377元/㎡，增长88.8%。2007-2011年成交土地楼面地价情况177323772500150.0%2000100.0%1379150099.7%1134125988.8%50.0%1000-22.2%-17.8%0.0%50011.0%0-50.0%20072008200920102011楼面地价（元/㎡）增长率溢价率成交幅数面积面积占比0-5%26153.0382%5%-10%623.2012%10%-20%25.443%20%-50%00050%-100%13.312%100%以上10.661%合计36185.64100% 3.3历年各区土地成交面积从近几年土地成交面积来看，各区域发展较为平衡；2011年各区域成交面积呈现阶梯式分布，京口区居首，润州和丁卯成交量相较去年有明显上涨；2008-2011年各版块土地成交面积分布情况14013112010088878069604643504539333640281818232116121420702008200920102011京口区(万㎡）润州区(万㎡）丁卯区(万㎡）丹徒区(万㎡）大港区(万㎡）2008-2010年土地成交面积多集中在1-2各片区，2011年供应则有所改变，成交面积呈现阶梯式分布，其中京口区居首。从2008-2011年各区域成交面积来看，各区域维持在一个平衡中，发展重点不突出。2011年土地成交面积呈现阶梯式分布，相较2010年润州和丁卯成交量明显上涨。 3.3历年住宅用地成交走势镇江各区成交住宅用地建面(㎡)走势镇江各区成交住宅用地平均楼面价(元/㎡)走势镇江各区成交套数走势镇江各区成交均价（元/平米）走势 3.3历年土地成交情况分析2005年以来，镇江市区土地成交量呈现倒“S”型；2006年成交3501亩，创造了2008年以前的最高记录；这一年，中南集团拿地700亩，开发了滨江项目中南世纪城；和融集团拿地500亩，开发了低密度社区优山美地。在经历了2008年的土地市场低谷之后，从2009年开始，土地市场成交量大幅攀升；2009年，苏宁置业进驻镇江，拿下大市口黄金地块50亩；帝宝花园酒店在学府路拿地100余亩，开发五星级酒店；万达、常发进驻镇江南广场，共拿地近200亩，开创镇江高铁南广场城市综合圈新时代。2010年，中冶进驻镇江，在江苏大学北片拿下360亩地；首创进驻镇江，在丁卯区拿地86亩；同时，万科再次拿地500亩，中南再次拿地800余亩，土地热度再次升温。步入2011年，镇江市土地成交量达到峰值，恒大、招商、宝龙、中建、绿地纷纷进驻镇江。 3.3历年土地成交情况分析从2008年开始，镇江土地的价格进入一个快速增长的阶段。2011年镇江市区土地总成交4193亩，同比上涨6%；平均成交地价为298.82万元/亩，同比上涨51.3%；成交总金额125.33亿元，同比上涨61%。大量的土地成交和地价的上涨推动了镇江市房地产业的发展和房地产价格的上升。而不同阶段拿地企业开发的项目在市场上同时销售，不同的土地成本也造成了价格的错位竞争。 4、镇江市城市规划 4.1城市布局规划要点城市发展方向城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展。近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度沿路向南发展，拉开主城框架。城市布局结构城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。主城与东、西翼之间以生态绿地、防护绿地相隔，以快速路、主干路相连。主城北起长江，南至312国道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家门路，东至横山东路为主城的规划控制范围，按85万人、80平方公里建设用地总容量规划。构筑北依长江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架。由老城分区（主城核心区）、丁卯分区（丁卯新城）、南徐分区（南徐新城）、谷阳分区（谷阳新城）和南山风景名胜区组成。老城分区：以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。由老城区和北部综合旅游区两部分组成。重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌。按30万人、25平方公里建设用地规划。南徐分区：城市次中心。由行政、文化、体育、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。按20万人、20平方公里建设用地规划。丁卯分区：城市东部地区中心。以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区。重点发展高等教育基地和以光电子为主导的高新技术产业园区。按20万人、20平方公里建设用地规划。 4.1城市布局规划要点谷阳分区：城市南部地区中心。以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。按15万人、15平方公里建设用地规划。南山风景名胜区：城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园，规划用地约12平方公里。东翼主城以东地区，由谏壁分区和大港分区两部分组成。建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套一定规模的城市生活区。按12.5万人、31平方公里建设用地规划。其中，谏壁分区按4.0万人、12平方公里建设用地规划；大港分区按8.5万人、19平方公里建设用地规划。西翼主城以西地区，即高资分区，包括龙门和高资。建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区。按7.5万人、15平方公里建设用地规划。 4.2城镇空间规划要点实施区域集聚发展战略，突出重点地域和重点轴带，以城市为节点，以综合交通体系为依托，构建四个城市和两条聚合轴的城镇空间组织体系，即镇江中心城区、丹阳市区、句容市区和扬中市区以及新宜城镇聚合轴（镇江段）和沪宁城镇聚合轴（镇江段）。沪宁城镇聚合轴（镇江段）以沪宁铁路、沪宁高速公路、沪宁高速铁路、沪宁城际铁路、沿江高速公路、沿江铁路（镇江至南翔）等构成的沪宁运输通道和沿江运输通道为主要依托，覆盖镇江市域大部分城镇，范围包括：镇江市区（规划区），句容市的宝华镇、下蜀镇、大卓镇和东昌镇，丹阳市区和司徒镇、全州镇、麦溪镇、横塘镇、陵口镇、导墅镇、吕城镇、蒋墅镇、埤城镇、后巷镇、新桥镇、访仙镇、窦庄镇。新宜城镇聚合轴（镇江段）以镇溧高速公路为主要依托，空间影响范围主要包括镇江市区（规划区）和句容市的白兔镇。 4.3建设用地规划要点居住用地规划规划布局规划居住用地3002公顷，占总建设用地23.8％，居住人口105万，人均居住用地28.6平方米。规划形成七个综合居住分区：老城分区、丁卯分区、南徐分区、谷阳分区、大港分区、谏壁分区和高资分区。工业用地规划规划布局规划工业总用地3667公顷，占总建设用地的29.1％，人均34.9平方米。其中主城1107公顷，东翼1860公顷，西翼700公顷。工业用地形成沿江、沿路发展的产业空间布局结构。其中，主城以高新技术产业为主，严格控制污染工业；东西两翼以港口型基础产业和现代制造业为主。主城工业用地丁卯工业园区：位于主城的丁卯分区，重点发展以光电子为主导的高新技术产业。丹徒工业园区：位于主城的谷阳分区，重点发展以生物工程、机电一体化、轻工业为主的高新技术产业。东西两翼工业用地高资工业园区：能源、建材、化工及其它加工产业相结合的港口工业园区。规划应严格控制废水排量大且不易治理的建设项目，其中高资河—西分洪河以西地区可安排二、三类工业，高资河以东地区只能安排与生活居住功能相协调的一、二类工业。 4.3建设用地规划要点润州工业园区：依托龙门公用港区，重点发展船舶、机械、仓储物流等产业。规划应严格控制废水排量大且不易治理的建设项目。谏壁工业园区：重点发展以电力、化工为主的基础产业。规划应严格控制废气排量大且不易治理的建设项目。京口科技园区：重点发展以电子、机械、轻工等为主的无污染或低污染工业。大港工业园区：由国际化学工业园、机电工业园、民营工业园、台商工业园、快鹿工业园和滨江工业带等组成，重点发展造纸、机电、化工、新型建材等工业，建成基础产业和现代制造业基地。出口加工区：集中发展以出口产品加工为主的现代制造业。工业用地调整为进一步优化城市环境，提升老城区商业、旅游服务等功能，对老城区工业用地进行合理调整，逐步置换为居住和第三产业等用地。原则上老城区内现有工业企业应逐步搬迁至规划的工业园区内，并且不再安排新的工业项目。 5、当地相关领导及房地产政策 5.1镇江市人民政府领导班子市委书记：张敬华市长：朱晓明市委副书记：朱晓明、李茂川市委秘书长：孙晓南常务副市长：秦景安市委常委：张敬华朱晓明李茂川魏红军秦景安张洪水孙健王树均李小平李雪峰童国祥副市长：秦景安李卫平曹当凌胡宗元雷志强曹丽虹（女） 5.2市委书记张敬华，现任镇江市委书记。1963年6月出生于江苏姜堰，汉族，江苏姜堰人，大学本科，经济学学士。1985年8月参加工作，1985年6月加入中国共产党。2001.06-2003.06省经济贸易委员会副主任、党组成员兼省安全1981.09-1985.08南京大学经济系经济管理专业学生生产监督管理局局长2003.06-2004.01省经济贸易委员会副主任、1985.08-1987.10国家计委综合司干部（其间：党组成员1986.07-1987.07中央机关讲师团滦县支队队员）2004.01-2006.01省政府国有资产监督管理委员会副主任、党委1987.10-1992.04江苏省计经委综合处科员、副科长委员1992.04-1994.03省计经委综合处科长2006.01-2008.03省政府副秘书长1994.03-1996.10省计经委综合处副处长2008.03-2009.07省环境保护厅厅长、党组书记1996.10-2000.12省生产调度办公室副主任（正处级）2009.07-2010.01徐州市委副书记、代市长、市政府党组书记2000.12-2001.06省安全生产监督管理局临时负责人（正2010.01-2012.04徐州市委副书记、市长、市政府党组书记处级）2012.04-至今镇江市委书记。 5.3市长朱晓明，女，原籍镇江，出生地和成长地均在南京，1960年10月生，1982年3月参加工作，1992年6月入党，党校研究生学历。1982年3月南京工学院南京市专科班环境保护专业毕业后，分配至南京大同被单厂工作，1986年12月调省计经委工作，1995年2月任省计经委规划处副处长，2004年11月任省发展和改革委员会副主任、党组成员，2010年9月任省统计局局长、党组书记，省发展和改革委员会副主任、党组成员，2012年2月任镇江市委副书记，市政府党组书记、副市长、代市长。 5.4国土资源局领导班子局长、党委书记：戴非平副局长：吕国奇、郑永红、袁华荣、黄毅党委副书记：吕国奇党委委员：郑永红、袁华荣、黄毅、张朝晖、何玉博纪委书记：张朝晖土地储备中心主任：何玉博 5.5国土资源局局长戴非平，现任镇江市国土资源局局长、党委书记。男，江苏丹阳人，汉族，1967年8月出生，1986年9月参加工作，中共党员，中央党校本科学历。曾在镇江市润州纺机厂、丹阳市审计事务所工作，历任丹阳市荆林镇镇长助理、党委副书记，司徒镇镇长，导墅镇党委书记，后巷镇党委书记，润州区人民政府副区长、区委常委，常务副区长，2012年8月起任现职。 5.5国土资源局副局长吕国奇，现任镇江市国土资源局副局长、党委副书记（正处级）。男，浙江东阳人，汉族，1958年12月出生，1976年12月参加工作，中共党员，本科学历。1983年7月转业至煤炭部第二建设公司医院，历任镇江市征地拆迁办公室干部，镇江市土地管理局土地管理科干部、副科长、建设用地科科长、副局长、党组成员，2009年12月明确为正处级干部。 5.6城市规划局领导班子党委书记、局长：王根生常务副局长：朱富坤党委副书记、副局长：沙振镇纪委书记：胡德义副局长：史健洁副调研员：王国生总规划师：段志旺党委委员：胡德义、史健洁、王国生、段志旺调研员：吕金虎 5.7城市规划局局长王根生，现任镇江市城市规划局局长、党委书记（2008年12月任职）。男，1958年12月出生，1962年10月出生，工学学士，毕业于南京工学院，专业技术职务：研究员级建筑师、国家注册规划师。 5.8镇江主要政策轴线图1月1日，公积金房贷二套房不得低于五成1月20日，上调存款准备金率0.5个百分点2月15日，江苏出台贯彻“国八条”实施细则5月13日，《江苏省商品房销售明码标1月26日，二套房首付六成价实施细则》11月10日，镇江市住房2月9日，上调存贷款基准利率0.25个公积金贷款新政一人可百分点；公积金贷款利率5年期以上上贷30万调0.2个百分点2月18日，年内二次上调存款准备金率0.5个百分点4月5日，央行上调存贷款利率0.25%五年以上达6.8%6月15日，准备金率年内第六次上调，冻结资金3800亿11月30日，从12月5日起人民币存款准备金率下调0.5% 5.9镇江调控政策解读限购殃及二、三线城市核心内容：国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议提到，“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，进一步强化着坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的宏观调控重点。镇江市虽然目前没有下发限购令，但是相关政府仍在加大对房地产业的监督管理力度，控制外地投资性买房的数量，保证镇江本地对商品房的供应。 5.9镇江调控政策解读政策效应：这显示出国家调控房价的决心将继续深入下去。在目前的销售状况下，再次扩大限购对市场的影响会更直接。如果政策出台后，执行层各方面加强合作，使政策足额落实，不打折扣的话，限购扩大对楼市来说还是利大于弊的。房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施是必然的。由于限购政策在主要的城市实施，很多地产企业纷纷涌入二三线城市，中小城市的房价普遍涨了起来。在国家调控方向不动摇、调控力度不放松的大前提下，势必要对房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施。 5.9镇江调控政策解读2011年5月1日《商品房销售明码标价规定》核心内容：各地房企实行商品房销售一房一价的规定，商品房销售明码标价后，可自行降价，但涨价必须重新申报。二手房交易也要参照执行。 5.9镇江调控政策解读政策效应：《商品房销售明码标价规定》要求对交易住房的明码标价是保证住房交易公正公平的重要方式，不过，保证住房交易能够公平公正的交易与住房的价格上涨与下跌并没有多少关系。《规定》对于新房及二手房市场均将发挥规范性的正面影响，《规定》的执行将促使商品房的定价机制更加完善，有效改善供销关系，确保政府的宏观调控可以顺利、有效的进行。“明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格，确保价格的稳定性；可以有效的促进开发商推盘，在提高供应量的同时稳定市场价格。政府对于房价涨幅的控制将更为有效，《商品房销售明码标价规定》的实施也将成为政府把控房价的一个有效手段。 5.9镇江调控政策解读2011年6月20日，保障房开工时间设大限，11月底前必须开工。核心内容：2011年国土部对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制，由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责，12月底前总结考核各地落实情况，对未完成国家下达任务的市县要向社会公示，追究责任。 5.9镇江调控政策解读政策效应：国家保障房建设是惠民政策的一种。国家希望中、高收入家庭通过商品房市场满足居住需求，低收入家庭则由国家提供的保障性住房来满足居住需求。采取这个策略的主要原因是满足低收入者的居住需求，因为他们不具备购买商品房的能力。保障性住房所针对的群体与普通商品房所针对的人群有着巨大的差异，符合条件申请保障性住房的群体基本不具备购买商品房的能力，哪怕商品房价在目前基础上大幅度下调。保障性住房的入市基本不会干扰商品房市场原有的供应和需求两个层面，所以商品房价格也基本不会受到太大的冲击。 5.9镇江调控政策解读镇江市住房公积金贷款新政政策解读一：买房要想80%房款申请公积金贷款，首套、90㎡以下、贷款限额全要满足。该条政策调整是针对中低收入家庭首套刚需房的扶持政策，要想首付20%，80%房款申请公积金贷款，必须满足几个条件：首先必须是首套房，二套房的首付比例为60%，利率上浮10%，三套房就无法申请公积金贷款。其次是不能突破贷款额度的上限，即一个人不能突破30万元，夫妻双方不能突破50万元。第三是抵押物充足，这一条对于首次购买90㎡以下的新房不会有太大问题，如果是二手房，有可能存在成交价50万元，而评估机构给出的价格只有45万元，甚至更低，而公积金贷款是根据评估价来确定的。 5.9镇江调控政策解读镇江市住房公积金贷款新政政策解读二：子女购房父母共同还贷，房产证上是孩子一个人名字。新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷。这也是本次公积金政策调整的一大亮点。此项政策是针对新就业人员单独购房。从各类学校毕业5年以内的人员，在镇江单独购买住房，可申请使用父母的公积金进行还贷。使用父母公积金进行还贷，需要提供户口簿或者到派出所开具户籍证明，同时还需要申请公积金贷款的其他材料，如购房合同、发票、贷款合同等等。这项政策并非强制，需要购房者的父母愿意才行。另外，这项政策是单向的，父母买房，不能使用子女的公积金还贷。 5.9镇江调控政策解读镇江市住房公积金贷款新政政策解读三：公积金支付物业管理费，必须公积金账户没有贷款。新政策规定，允许每年提取一次住房公积金支付本市行政区域内的一套自住住房物业管理费，每次可提取不超过上一年度应付物业管理费用。办理提取时应提供房屋所有权证书和物业管理收费票据。从11月1日开始，市民可以提取公积金用来支付上年的物业管理费。公积金支付物业管理费，一年只能一次，可以凭房产证、物业费收费票据到各公积金服务中心提取。但如果职工还有未还清的公积金贷款，那必须在公积金贷款还清后才能用来支付物业管理费。很多家庭拥有两套或两套以上住房，提取公积金用来支付住房的物业费，一般情况下，职工可以选择物业管理费最高的一套。另外，公积金不能用来支付商业用房的物业费。 5.9镇江调控政策解读镇江市住房公积金贷款新政政策效应：公积金最高贷款额度的提高将对中低收入职工购房极为有利。以2011年办理住房公积金个人贷款的购房均价64万元/套测算，对家庭购房资金支持率从60%左右提升到70%以上，增加了十余个百分点。低息的住房公积金贷款利率极大地缓解了职工还贷压力。 6、镇江经济 6.1镇江经济环境—历年GDP走势城市经济基数低但增幅高于全国平均水平，具备良好的发展空间，近年来呈稳步上涨趋势。镇江市经济平稳较快运行，地区生产总值持续稳定上升，2011年实现地区生产总值2334亿元，比上年增长19.3%。近年来GDP的增幅均高于全国平均水平。2334但是，镇江市地区生产总值低于苏南其他四市1957以及苏中地区的南通和扬州两市。镇江市经济1672上升还有一定的空间。1408121319.3%18.8%102518.3%17.1%16.1%15.2%2006200720082009201020112006年—2011年镇江GDP走势2006200720082009201020112006年—2011年镇江GDP增幅94 6.1镇江经济环境—GDP增速2012年前三季度镇江市GDP全省排行第十,增速全省排行第五2012年前三季度江苏各市GDP排行:1、苏州：8865亿元，名义增长10.18%（12）2、无锡：5500亿元，名义增长10.55%（11）3、南京：5200亿元，名义增长14.57%（3）4、南通：3435亿元，名义增长10.96%（10）5、徐州：2920亿元，名义增长13.06%（7）6、常州：2905亿元，名义增长11.10%（13）7、盐城：2415亿元，名义增长16.41%（2）8、扬州：2175亿元，名义增长11.62%（9）9、泰州：2060亿元，名义增长13.34%（6）10、镇江：1995亿元，名义增长14.0%（5）11、淮安：1330亿元，名义增长13.27%（8）12、连云港:1200亿元，名义增长14.11%（4）13、宿迁：1106亿元，名义增长16.49%（1） 6.1镇江经济环境—人均GDP2011年镇江市人均GDP全省排行第五,预计2012年人均突破9万元1.无锡人均16771美元（GDP预计6900亿，常住人口637万，人均108320元）2.苏州人均15542美元（GDP预计10500亿，常住人口1046万，人均100382元）3.常州人均12143美元（GDP预计3600亿，常住人口459万，人均78431元）4.南京人均11883美元（GDP预计6140亿，常住人口800万，人均76750元）5.镇江人均11450美元（GDP预计2300亿，常住人口311万，人均73955元）6.扬州人均9130美元（GDP预计2630亿，常住人口446万，人均58969元）7.南通人均8720美元（GDP预计4100亿，常住人口728万，人均56319元）8.泰州（暂无）9.徐州人均6496美元（GDP预计3600亿，常住人口858万，人均41958元）10.盐城人均5886美元（GDP预计2760亿，常住人口726万，人均38017元）11.淮安人均5380美元（GDP预计1668亿，常住人口480万，人均34750元）12.连云港（暂无）13.宿迁人均4294美元（GDP预计1309亿，常住人口472万，人均27733元） 6.2人均可支配收入—历年走势人民生活不断改善，镇江城市居民收入稳定增加，201126242年市区居民可支配收入达26242元（截止至11月份），同比增幅达13.7%。230752094919040在居民收入水平稳步走高的情况下，人均消费却很乏力，存在着消费外流的可能。人均消费具有挖掘潜力。167751429115.3%13.7%13.5%20062007200820092010201112.1%10%10.1%2006年—2011年镇江人均可支配收入走势2006200720082009201020112006年—2011年镇江人均可支配收入增幅2012年前三季度人均可支配收入为23076元，增收3014元，增长15%，同比加快一个百分点 6.2人均可支配收入—收入状况分析（2012前三季度）居民收入状况——四项收入全面增长，工资、退休金支撑作用明显1、工资性收入增收多前三季度，人均工资为15780元，同比增收1915元增长13.8%，增量拉动家庭总收入增长8.9个百分点。在家庭总收入构成中，工资性收入占62.5%，是居民家庭收入的最主要来源。2、财产性收入增幅高今年以来，各大商业银行在国家基准利率的基础上各种期限的人民币存款利率全线上浮，给居民利息、股息和红利收入的增长带来很大实惠，成为居民增收的亮点。前三季度，镇江城镇居民人均财产性收入599元，同比增收273增长84.1%，增量拉动家庭总收入增长1.2个百分点。其中，居民人均利息、股息和红利收入279元，同比增长2.6倍；居民人均出租房屋收入284元，同比增长31.7%。 6.2人均可支配收入—收入状况分析（2012前三季度）居民收入状况——四项收入全面增长，工资、退休金支撑作用明显3、经营净收入增长快前三季度，镇江城镇居民人均经营净收入为2754元，同比增收468元增长20.5%，增量拉动家庭总收入增长2.2个百分点，成为居民收入的重要补充。4、转移性收入增长稳前三季度，镇江城镇居民人均转移性收入6126元，同比增收1051元增长20.7%，增量拉动家庭总收入增长4.9个百分点。其中养老金和离退休金是转移性收入的主要来源，前三季度城镇居民人均养老金或退休金收入为5070元，同比增收730元增长16.8%，占转移性收入的82.8%。养老金和离退休金收入较快增长的主要原因：一是每百户城镇居民家庭离退休人员的增多；二是政府重视离退休人员的生活，逐年调整和提高离退休金水平，使得居民养老金或离退休金收入不断增长。 6.2人均可支配收入—收入状况分析（2012前三季度）居民收入状况——收入水平高于全省，增幅排位前移前三季度，镇江城镇居民人均收入水平列全省第五，高出同期全省平均数457元；同时，今年以来镇江陆续推出18项富民惠民的政策措施，使城镇居民人均收入增幅排位不断前移，1-9月人均收入增幅达15.0%，高出同期全省平均增幅1.1个百分点，排全省第七，比一季度前移4位、比上半年前移2位。居民收入状况——低收入组收入增长快，高低收入相对差距缩小前三季度，从城镇居民家庭五等距分组的人均可支配收入增幅看，20%高收入组家庭收入增长14.3%，20%低收入组家庭收入增长20.1%，后者比前者快6.8个百分点。从人均可支配收入绝对量看，20%高收入组家庭人均可支配收入为43973元，20%低收入组家庭人均可支配收入为11523元，绝对差额32450元，同比虽扩大3575元，但相对差距由上年的4.01:1缩小到3.82:1。 6.3固定资产投资走势镇江市固定资产投资额近年来步伐加快，2011年镇区域经济投资型拉动特征明显，城市新发江固定资产投资额高达1631亿元，增幅达22.9%。展战略提供二次投资契机当前镇江市固定资产投资侧重于城市基础建设，经过前两年的快速发展，城市基础设施已实现质的飞跃，随着时间的推移，新一轮城市建设进入攻坚阶1631段，全市城市建设按计划有序推进。1327101140.7%71931.3%58822.9%50122.1%17.3%20062007200820092010201113.4%2006年—2011年镇江固定资产投资走势2006200720082009201020112012年1-10月份，固定资产投资1238.27亿2006年—2011年镇江固定资产投资增幅元，同比增长21.7% 6.4工业经济效益2012年1-10月，全市规模以上工业产品销售收入达到4949.40亿元，同比增长17.1%，其中：市区：•京口区280.41亿元，增长7.0%；•润州区152.72亿元，增长2.1%；•丹徒区613.75亿元，增长15.0%；•新区950.31亿元，增长20.7%。丹阳市1540.05亿元，增长19.3%扬中市689.37亿元，增长17.9%句容市722.79亿元，增长18.0% 6.5对外经济（2012年1-9月）外商直接投资（商务部确认数）全市合计实际到账注册外资110648.62万美元，同比下降24.3%。其中，新区项目为39794.42万美元，下降11.98%；丹阳市19355.25万美元，下降11.76%；润州区1986.36万美元，下降57.47%。全市外商投资企业家累计数73家，同比下降21.51%。全市协议外资额112053.38万美元，同比下降32.74%。 6.5对外经济（2012年1-10月）境外投资全市合计境外投资项目数为21笔，协议投资额为5132.0万美元，同比增长143%。其中，润州区项目数5笔，协议投资额2919.0万美元，增长942%；新区项目数4笔，协议投资额531.7万美元，增长100%。进出口全市实现进出口总额809054万美元，下降3.2%。其中出口总额497102万美元，增长7.1%；进口总额311952万美元，下降16.1%。 6.6城镇居民消费情况分析（2012前三季度）居民消费整体情况今年前三季度，镇江城镇居民人均消费支出为13420元，比上年同期增长14.6%，扣除价格因素，实际增长11.9%，同比加快1.2个百分点。八大类消费支出中，除居住类支出同比略有下降外，家庭设备用品、医疗保健、教育文化娱乐、其他商品四大类支出大幅增长，其余三大类消费支出也有较快增长。房市低迷导致居住类支出下降前三季度，镇江城镇居民人均居住支出838元，同比下降1.5%。主要是因为房地产宏观调控政策的实行，使得商品房市场低迷，与新购、新装住房高度相关的建筑及装潢材料支出大幅回落，导致整个居住类支出下降。其中，以住房维修、装潢支出为主的人均住房类支出为258元，同比下降11.6%。 6.7物价水平居民消费价格总指数2012年1-10月上涨2.4%，其中，食品类价格上涨4.9%，烟酒及用品上涨4.7%，衣着类上涨5.9%，家庭设备用品及维修服务类上涨1.7%，医疗保健和个人用品上涨0.8%，交通与通信上涨0.5%，娱乐教育文化用品及服务下降0.2%，居住类价格上涨0.2%。商品零售价格总指数2012年1-10月上涨2.1% 6.8居住条件据抽样调查资料显示，“十一五”期间镇江城市居民生活水平大幅提高，住房状况不断改善。2010年末镇江城市居民人均现住房建筑面积达35.01平方米，比2005年底增加11.13平方米，增长46.6%。从房屋产权来看，自有房户比重不断提高，从2005年末的84.0%提升到2010年底的93.5%。其中：原有私房户比重14%，下降0.5个百分点；房改私房户比重38.5%，下降3个百分点；商品房户比重窜升至41.0%，提升13个百分点；租赁公房户比重持续下降，从15.5%一路下跌到2%；租赁私房户有所增加，比重为3.5%。 6.9人力资源和社会保障2012年1-9月，全市人力资源和社会保障的各项指标就业培训全市城镇新增就业76500人，城镇失业人员再就业20942人，其中就业困难人员再就业5284人；全市城镇登记失业率2.35%，控制在3.5%以内；辖区内登记失业的被征地农民就业率97.7%。全市新增转移农村劳动力29107人；城乡劳动者职业技能培训18684人，农村劳动力培训32665人。社会保险全市企业职工养老保险参保77.54万人；全市新型农村社会养老保险参保35.54万人，符合条件的农村老年居民基础养老金领取率100%，被征地农民社会保障覆盖率96%。全市城镇职工医疗保险参保83.75万人；全市城镇居民医疗保险参保58.49万人。全市失业保险参保46.29万人。 6.9人力资源和社会保障2012年1-9月，全市人力资源和社会保障的各项指标人才工作全市新增专业技术人才11515人；专业技术人员知识更新工程培训37394人。全市新增留学回国人数112人；新增高技能人才11854人。全市大学生创业培训5129人；大学生创业帮扶789人；全市引进本科以上10551人；全市引进硕士以上1378人。劳动关系全市事业单位聘用合同签订率99%，规模以上企业劳动合同签订率98.9%，已建工会企业集体合同签订率94.8%；企业集体合同审查5435份；工资集体合同审查2419份；劳动关系矛盾纠纷调处成功率100%；仲裁委裁决案件的按期结案率100%，完成序时进度。信息化建设社会保障卡持卡人数7.5万人；12333服务12.36万人次，人工服务接通率95.1%；业务数据集中度80%，联网数据准确率100%，网络覆盖率100%，完成序时进度。 7、镇江概况 7.1简介位于江苏省南部，长江三角洲北翼中心，长江与京杭大运河唯一交汇枢纽，素有天下第一江山之美誉；因地位雄势、扼守长江，故名“镇江”，自古即为江河南北之商埠重地；处于上海经济圈和南京都市圈交点，苏南经济板块重要成员；北接扬州，南邻常州，西衔南京，拥有十分优越的区位条件和交通条件，是江苏南北之交通中枢。境内京沪铁路、京沪高铁、沪宁高铁、沪宁高速公路、扬溧高速公路、312国道、104国道等通达全国各主要城市，长江流域第三大亿吨港口镇江港通江达海。镇江拥有3000多年悠久的历史文化积淀，是全国重要的旅游观光城市。 7.2位置位于正在强势崛起的长三角城市群腹地西距南京50千米东距上海240千米长三角城市群是中国最强劲的都市圈包括上海、南京、杭州、镇江等16个城市，每平方公里的产出是全国平均水平的16倍多。 7.3行政区划面积（万平镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹县/市人口（万）政府驻地方米）徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家京口区33227.49三茅镇级经济技术开发区-镇江新区，行使市辖区经济扬中市105980.6兰陵路、社会管理权限。镇江全市总面积2414平方公里丹阳市138562华阳镇，人口311万人。市人民政府驻京口区正东路句容市218.921.7金港大道39号。全市共有51个镇（街道）。其中:镇41个，街道办事处10个。丹阳市辖13个镇，句容镇江新区61136丹徒新区市辖10个镇，扬中市辖5个镇，丹徒区辖7个丹徒区132.6824润州路镇，京口区辖2个镇、4个街道办事处，润州区润州区12636京口路辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇注：镇江新区并非正式市辖区，但享有市辖区经济、2个街道办事处。、社会管理权限，故列入详述。 7.4交通镇江是一座区位独特、条件优越的交通枢纽城。镇江是长三角区位交通条件最好的城市之一，是长江与京杭大运河、上海经济圈和南京都市圈的交汇点，区位优势突出，水陆交通发达。镇江拥有长江岸线259公里，其中稳定的深水岸线80余公里。镇江港是长江第三大港口，货物吞吐量超1.1亿吨/年。 7.4交通随着沪宁城际高铁、京沪高铁的完工通车以及宁杭城际高铁的建设，镇江铁路优势愈发明显。沪宁高速公路、312国道、104国道穿城而过，润扬长江大桥贯通南北。京沪高速铁路贯通后镇江距上海1小时车程距北京4小时车程 7.5人口2011年镇江市户籍人口271.86万人，比上年增加1.15万人，其中男性135.40万人，增加0.24万人；女性136.46万人，增加0.91万人，男女性别比（以女性为100）为99.2:100。当年出生人口2.16万人，人口出生率为7.98‰，死亡人口1.76万人，人口死亡率为6.48‰；人口自然增长率为1.49‰。镇江市城区人口分布：镇江市辖属县人口分布：京口区丹徒区润州区镇江新区句容市丹阳市扬中市36万36万24万21.7万62万80.6万33.48万 7.6资源水资源矿产资源生物资源全市河流60余条，总长主要集中在宁镇山脉。矿植物方面，落叶阔叶树有麻700余公里，以人工运河为种有铁、铜、锌、钼、铅、银、栎、枹树、黄连木、山槐、枫杨多。水系分北部沿江地区、东金等金属矿藏和石灰石、膨润等；药用植物有700多种。引进部太湖湖西地区和西部秦淮河土、白云石、大理石、磷、耐的树种有黑松、杉木、泡桐等。地区。长江流经境内长103.7公火粘土、石膏、石墨等非金属宝华山自然保护区有木兰科中最里。京杭大运河境内全长42.6矿藏。其中石灰石矿石质优良，珍稀的宝华玉兰。动物方面，鱼公里，在谏壁与长江交汇。全储量30多亿吨；膨润土矿1.5亿类资源丰富。境内长江鱼类有90市人工水库、塘坝总库容量5吨，储量居全国第三。宝华山多种，其中刀、鲥、鳗、鱼回、亿多立方米。其中，库容10万发现省内第一处大型红柱石矿，河豚是名贵品种；白鳍豚、中华立方米以上的水库107座，库开发前景广阔。此外，尚有煤、鲟等是我国珍稀动物。全市有鸟容量3.74亿立方米。泥炭和地热资源等。类100多种，其他野生动物20多种。 7.7自然人文镇江是国家级历史文化名城，有深厚的文化积淀，吴文化发源地。著名景点多镇江古为吴地，当地方言为吴语。但是随着北人南迁，尤其是历史上有名的“永嘉南渡”之后，镇江居民就主要由江北人组成，方言改为江淮次方言，只有丹阳市、常州、无锡、苏州等地至今仍保留吴语。镇江市区同南区几个吴语县认同感不高。镇江人性格保守、好安逸、地方治安好。 7.8自然景观焦山山楼定中位山焦裹阁慧的，中山寺等寺摩内碑位”建是崖涵林于之筑江石丰石长说均南刻富刻江。藏著《，，中于名被属，鹤山古誉于山铭林刹为国水》深之“家天享处一书重成誉，。法点，海又焦之文古内有山山物朴外“因”保幽；焦寺，护雅焦山庙其单，山 7.8风景山金“甚（1903岛金江多屿山南，，雄名充年由踞胜满）于于之历左“镇最史右大江”传与江市说陆曲区与地流西神连”北话成，。故一至原事片清为，。光扬古金绪子人山末江赞景年中为点一个 三三冠滨北国国山临固7.8风景遗时”大山迹期特江以北的孙色，险向刘，山峻往联这势著固之姻里险称地等的固，山。历亭，因史台甘三传楼露国说阁寺故有、高事关山踞而，石峰名成涧颠扬为道，千游，形古人无成，寻不“主访与寺峰