房地产项目土地一级市场开发拿地攻略(土地获取流程 86页).pdf

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1、CBY适用部门：开发部001适用环节：前期拿地自行复制使用可复印该表格发放使用COPYBYYOURSELF土地一级市场的拿地途径目前国内开发商获取土地的主要途径是国有土地出让（招标拍卖挂牌）这也是我们通常所讲的一级土地市场。除一级交易外，开发商还可以通过其他方式取得土地，包括受让原土地使用者出售、交换或赠予的土地及以资本运营方式获取土地等。我国的土地在1987年深圳市第一次拍卖国有土地使用权以前都是无偿划拔的。自我国实行土地使用制度以来，土地作为特殊的商品进入了市场，《中华人民共和国城镇国有土地使用权转让暂行条例》规定了国有土地所有权和使用

2、权相分离，土地使用权可作为独立的经济权利用于出售、交换、赠与、出租和抵押。目前，发展商获取土地的形式是多样化的，既可以参与土地竞拍，又可以通过资本运营、企业收购、受让国有土地使用权转让等方式获取土地。-38-一、开发商如何获知土地出让信息每年，相关人民政府国土资源行政主管部门都会根据经济发展计划、国家产业政策，土地利用总规划、工地利用年度计划、城市规划和土地市场现状，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。国有土地使用权出让计划经批准认后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场或其他指定场所，或通过报纸、互联

3、网等媒介向社会公布。国有土地使用权出让计划包含了年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。国有土地使用权出让计划公开以后，开发商可以根据该计划，在国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县政府国有土地资源行政主管部门提出意向用地申请。在进行具体宗地的出让活动前，国土资源行政主管部门会在投标、拍卖或者挂牌开始日至少20日前在主流报纸、网络等媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。二、开发商获取土地的三种主流途径国有土地使用权出让有协议、拍卖等方式，但协议出让主要用于事

4、业单位用地。凡属经营性项目，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业，商品房等项目的土地使用权出让，都应当通过招标拍卖出让方式进行。1、招标出让适用部门：开发部CBY适用环节：前期拿地续001自行复制使用可复印该表格发放使用COPYBYYOURSELF招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。-39-2、拍卖出让拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出

5、价结果确定土地使用者的行为。3、挂牌出让挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。国有土地使用权出让人挂牌出价，综合地体现了招标、拍卖和协议方式的优点，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势。一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。4、挂牌交易、拍卖和招标对比图交易方式挂牌交易拍卖招标

6、类别底价是否公开公开不公开不公开底价由谁确定委托人拍卖委员会招标委员会是否设立独立于委托人的不需要设计立拍卖委员会设立招标委员会集体决策组织报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价机会竞买(投)人数≥1人≥2人≥2人在交易中心和互联网发布，在交易中心和互联网发公告发布地点一般在交易中心和互联网发布并在报纸上刊登布，并在报纸上刊登公告期限不少于30日公告发布方由委托方发布CBY适用部门：开发部续001适用环节：前期拿地自行复制使用可复印该表格发放使用COPYBYYOURSELF三、开发商参与挂牌、拍卖

7、招标需要办理哪些手续第一步：获取招标拍卖挂牌出让文件在土地出让之前，出让人会根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件，开发商必须到当地国土资源行政主管部门获取这些文件。第二步：缴纳投标/竞买保证金在参加具体招标拍卖挂牌活动前，开发商必须向政府招标/竞卖办支付投标/竞买保证金。该笔费用可用于国有土地使用权出让金抵让；若开发商未能获取土地，该笔费用将由出让人在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还（不计利息）。第三步：签订成交确认书-40-获取土地后，开发商应当与政府招标/竞卖办签订成交确认书。第四步：签订《国有土地使用权出

8、让合同》开发商应当按照成交确认书约定的时间，与政府签订《国有土地使用权出让合同》。第五步：领取国有土地使用权证书开发商依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出