房地产项目的土地获取

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1、房地产项目的土地获取摘要：房地产项目的土地获取是整个房地产开发项目中极为重要的一个部分，土地的出让和土地使用权转让是获得土地使用权的重要途径，对于开发商必须了解土地出让的正确方法，在其中获取最大化的利益的同时，应当杜绝违法犯罪的行为发生。关键词：规划选址土地出让、转让、出租，划拨土地储备在房地产项目开发中，首要工作进行房地产项目的项目选择。通过对房地产项目的价值进行筛选，谈判，论证和选定。项目选择一般分为六个步骤；1.广泛寻找投资项目2.精心筛选投资项目3.对重点项目进行可行性研究4.项目投资谈判5.详细可行性研究6

2、.房地产开发公司总体决策。1.房地产建设项目的规划选址根据《城市规划法》：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”选址的特点首先要满足城市规划要求，然后需要有有关部门的意见书。例如对于一般的普通住宅项目来说，应当选取交通便利，环境适宜，设备齐全的地区。然后住宅开发单位必须填写《建筑项目选址意见申请表》叫由规划管理部门，再由规划管理部门核发《住宅建设项目选址意见书》。关于建设用地规划管理，主要是对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确

3、定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证。凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，建设用地规划许可证的有关规定不得变更。2.建设工程管理的有关制度建设工程规划管理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发

4、建设工程法律凭证——《建设工程规划许可证》而一般的住宅项目管理：在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证3.现行土地制度一、现行的土地制度全部土地都为社会主义公有制，土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。1）城市市区的土地全部属于国家所有。2）农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有：除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集

5、体所有。建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理.我国现行的土地制度中，国家对土地享有所有权，而人民对土地只有使用权，所以房地产项目土地的获取，实质就是开发商对土地使用权的获取。4.土地使用权的获取一、土地使用权的获取方式（一）土地使用权出让1.土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金是指为获取土地使用权而支付的费用。2.土地使

6、用权出让年限（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。3、土地使用权出让方式土地使用权出让方式有四种，即协议、招标、拍卖、挂牌。1）协议出让，是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。2）招标出让，是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某块土地的使

7、用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取（不一定出价最高者得）。它主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投标项目。3）拍卖出让，是指在指定的时间、地点，利用公开场合由土地管理部门（或委托拍卖行）代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由高价者获得土地使用权。它主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。4）挂牌出让土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为

8、。这种出让方式是最近政府主管部门在土地出让中尝试的运作模式，较市场化和透明化。（二）土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。1、土地使用权转让的条件（1）必须是出让的土地使用权才能进行转让(2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让2、土地使用权转让的方式（1）出售转让土地