土地获取新方式:合作获取土地

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时间:2019-06-17

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1、获取土地是地方政府与开发商之间互相博弈最多、最复杂的问题。现在中国有很大一部分恰恰都是土地的转换、转移中的问题。而土地产权的变化、转移、扭转的过程在中国经济发展中占据重要的地位。  土地拍卖中的矛盾  任志强:从北京的情况看,土地供应量减少的时候,土地拍卖会使价格高涨。北京最近拍卖的大兴北区的土地,发展商投出的价格、实际成交价格和土地出让价格的预算相差90%,这是一定有缺陷的。北京的土地供应量20%被压缩了,这可能是政府考虑到泡沫的问题。另外就是土地本身供应就不足。是不是全国都能采用这种方式?在非发达地区,应该说大部分地

2、区还不能用土地公开拍卖的方式,一是它们的规模过小,不利于进行成片开发,或者根本没有实力进行市场的拍卖,另外是规划条件根本不具备提供拍卖的基础。  现在的土地拍卖形成两种情况,一种是本地的企业往外跑,外地的企业因为不了解情况都往本地跑。城市规划对一个城市来说是非常重要的,相应的对策是什么?我觉得,对于土地拍卖来说,很多人还没有想到用联合或者联盟投标或者共同投标的方式进行,这样就对土地市场有一个极大的影响,你争我也争,两个人都争得价格到了不合理的地步,还要出钱加价。这跟文物拍卖不一样,文物拍卖价格最高的时候,并不等于你亏了,

3、下次拍卖的时候可能更高。土地是作为资产进行经营的,价格高到一定程度的时候,就不匹配了,因为你的高价虽然使别人获得更多的利润,却并不能使你获得更多的利润。  许仰东:土地市场非常敏感,一方面土地量的控制使得土地价格上扬,一方面政府又倡导整个房价的制约,实际上非常矛盾。从市场平等规律来看,土地价格成交应该按照市场来定价。我们讲土地也是有固定价格的,应该非常公正地按照价格进行竞标,高的就应该拿,低的就不应该拿。但是实际上评估土地价格和成交价格的时候,并不完全按照市场规律来评估。最近上海土地招标新政策出台,40%的考量因素是土地

4、价格,30%是开发,还有30%是规划的水准。按照培育市场角度来看,我们希望这个土地能够落到一个比较有质量的、设计好、规划好的发展商来做,为我们整个城市,为整个行业负责,这两者也是很矛盾的。实际上土地成交过程当中,还存在很多的人为因素,比如决定土地出让的一部分人并不懂房地产。  土地交易的过程形式上是逐步走向规范,但是目前是在过渡期间,带有很重的以前的非市场的因素。形式上讲,我们都要进行挂牌和摘牌,内容上讲其实是不公正的,这是中国土地市场非常不公正的一个方面。大家都非常明白,这对土地市场的影响,对整个土地市场的价格都有很大

5、的影响。  土地市场是一个双刃剑,从总体上是原来那个不规范的市场交易走向相对规范的过程,但是这个过程中间,其实隐藏着很多不规范的因素,甚至有时候比以前还要明显。所以讨论土地市场的一个成交过程,讨论交易方式,不是一个非常简单的产品过程,融入了很多中国特有的土地交易方式,必须经过很长一段时间的规律性的研究。我的基本观点是,土地市场必须从以前的不规范交易到规范交易,这是大家都非常需要的。第二,我们还有一个很长的路要走,要完成这个过程,不是几个文件和几个人能解决问题的,需要整个政策制度,需要整个观念的改变来逐步解决这个问题。  

6、合作获取土地  任志强:目前大家还有很多土地存量,而这些土地存量并没有完全被盘活,按国家的规定,第一我们是允许进行二级市场的转让的,可是大家更多的是看到了一级公开而没有看到二级市场的公开;第二,就是以投资入股的方式进行合作,这也许是解决土地的一个良好的方式。现在大量存量土地已经被遗留在各种公司的手中,有的没有钱,有的没有品牌,有的没有能力,不管用什么方式,都应该可以有合作的机会。  再有一种是公司的收购,对土地的直接收购可能会增加契约税,一方有一个营业税,另一方有一个契约税。在转换成公司的收购资产的过程中,起码从目前的法

7、律法规上来说,股权收入是不需缴纳营业税和企业税的。用这种方式实质转移了土地的所有,而形成了一个公司的收购。另外,避免了用公开交易方式,对有效的开发土地进行互相置换,都成为获得土地的新的方式。  开发商与政府的博弈  张颐武:现在很多人都认为,开发商自己把利润的大头拿走了,而在不透明的土地转让过程中,政府受到了损失,老百姓也没有得到利益,所以在拍卖造成开发商互相竞争以后,反而给政府和老百姓创造了机会。  任志强:政府在房地产中获取的利益是最多的。第一,政府从土地上获取了土地出让金的收益;第二,从城市改造中获得了市政基础设施

8、建设的收益。我们大概算了一下,平均每一千块钱的房价中有二百块钱是税,也就是说政府从重复收税和多次收税的过程中,占了地产利润相当大的比例。正常的房价里,70%是政府的收益。这种博弈的最后结果是老百姓和发展商共同和政府博弈,房价包含的所有土地成本、政府的收益,都会由最终的消费者承担,发展商所得的只是部分利润,其他的都是过

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