《土地获取》PPT课件

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1、第4章房地产项目用地的获取本章内容提要房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。重点问题房地产项目用地获取的方式划拨土地使用权的特点、范围。土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。土地使用权转让的类型及其特点、要求。房地产开发用地的征用与拆迁。4.1.1划拨土地使用权概述（一）划拨土地使用权的含义划拨

2、土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。4.1划拨土地使用权的获取（二）划拨土地使用权的基本特征4.1.1划拨土地使用权概述基本特征1、行政性2、无偿性3、无明确使用期限4、流转限制性（三）划拨土地使用权的基本类型国家机关、军事机关、城市基础设施、公益事业用地等公法人享有的划拨土地使用权。企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。4.1.

3、1划拨土地使用权概述4.1.2划拨土地使用权的适用范围（一）中央政府的政策规定《中华人民共和国土地管理法》（1998）《划拨用地目录》（国土资2001第9号令）（二）地方政府的政策规定原因：划拨土地存在非法隐形市场流转一般性管理国有企业改制过程中的划拨土地管理六安市巢湖市美国白宫阜阳市颖泉区安庆望江县新华社2011.3.25报道，这栋办公大楼的建筑面积达到43600平方米，相当于8.5个美国白宫。项目总造价约为6300万元。根据《土地管理法》第45条规定:征用土地的审批以县级人民政府掌握，具体规定为，基本农田、

4、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准，征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。根据《土地管理法》第44条规定：省、自治区、直辖人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项门占用土地，涉及农用地转为建设用地的。由国务院批准。划拨土地使用权的主要步骤4.1.3划拨土地使用权获取的主要流程预审申请批准审查登记发证《国有土地使用证》主要利益主体及相互关系政府划拨土地使用者原土地使用者行政关系利益关系行政关系4.1.4划拨土地使用

5、权获取过程中的主要成本和税费其他费用安置补助费主要成本和税费土地补偿费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费（一）土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。4.2.1土地使用权出让概述4.2出让土地使用权的获取出让土地使用权的内涵4.2.1土地使用权出让概述基本内涵主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金（二）基本特征1、土地所有权与使用权分离2、受让主体的多样性3

6、、有偿和有期限性住宅最长70年；工业、文教卫体等50年、综合及其他50年；商业、娱乐、旅游等40年的规定。4、计划性（《城市房地产管理法》（三）土地出让的原则1、国家主权神圣不可侵犯2、平等、自愿、有偿3、所有权与使用权分离4、合理利用土地（四）土地使用权出让的年限、方式1、年限《中华人民共和国城市房地产管理法》13条规定：土地出让最高年限由国务院规定《土地管理法》及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》具体规定。2、出让方式拍卖招标挂牌协议土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期

7、限的土地使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费用等。4.2.2出让土地使用权过程中主要成本和税费（一）协议出让土地使用权的含义协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（国土资源部第11号令2004.7.1一级市场不再协议出让）一、协议出让土地使用权概述4.2.3出让土地使用权的获取方式（二）协议出让土地使

8、用权的基本特征非市场出让，没有竞争者政府对地价较易控制，灵活性较大价格和使用范围受到限制供地环节的一般程序（三）协议出让土地使用权获取的主要流程公开信息接收申请编制方案地价评估确定底价方案、底价报批协商签订公示签订合同公布结果核发批准书土地登记资料归档（一）招标出让土地使用权1、含义招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、