房地产土地获取拿地创新及风险控制

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1、房地产土地获取、拿地创新模式及风险规避2016年土地市场最火爆的词，想必就是地王频频出现了，据国家统计局公布：2016年8月份70个大中城市超八成房价持续上涨，热点二线城市全面取代一线城市成为房价上涨“领头羊”。全国有七成半的省份土地一直持续上涨，堪称是有史以來地王频率和价格最高的的一年，疯狂的地王带动了房价市场的上涨。一二级市场的房价上涨又再度引发土地价格上涨，土地价格迅猛上涨，导致整个链条都发生了改变，变成土地价格上涨带动房屋价格上涨，以至于一二线城市的房价已涨到了“离谱”的程度。高价地块并不仅仅出现在一线城市，二三线城市也频现地王。每个投资的人都觉得自己很牛，因为你投资一二线

2、中心城市的房地产是赚得最多的，投资房地产稳赚钱？高房价的根本原因是货币现象，光用经济、人口解释不通，“经济差、货币多”才是主因。“土地财政”就如同悬在地方政府头上的达摩克利斯之剑。在当前经济背景下，屮国最皱感的资金正在做两件事情：一、在国内抢资产，包括品牌资产、一二线城市土地资产、保险资产；二、进行国际化资产配置，在全世界买资产。为什么房地产会成为屮国最重要的润滑剂？只有一个理由，中国的金融需要抵押品，如果没有抵押品的话，中国的金融是没有办法运作的，它需要一个大家都相信的抵押品和储蓄罐，那就是房地产。社会融资总额大约40%进入房地产，而房地产对GDP的广义贡献度不过20%。很多房地

3、产老板说：目前的土地市场和房价止处于风口浪尖，未来将迎来一大波调控。那到底会有哪些调控？政府曾经用过的三大政策工具箱：一、提高房贷首付比例；二、契税、增值税等交易税；三、重启限购？但限购政策打击力度太大，政府应该不会这么强駛地进行干预？调整过猛，破产增多，失业增多，宏观经济出大问题?因城施策，适度调整，必须守住两条底线！屮国经济不能没有房地产。但我们这么大一个国家，能够仅仅依靠房地产一枝独秀吗？房地产不整，肯定出事；整得太狠，马上出大事这轮一二线城市的房价上涨远没有停止，一二线城市房价上涨空间还很人。场外逻辑是：国家队进场，险资进场，地方政府的热情。房贷开闸，买房人加杠杆，资金推动

4、楼市繁荣。场内逻辑是：白银时代最后一场盛宴。蛮力：土拍市场（扩张期房企）；巧力：存量市场（稳定期房企）；职业经理人与老板的博弈的（央企与闽系房企的鳄鱼效应）。在目前错综复杂的形势下，我们应该如何把握好方向，走对路子。“笃信常识，创造需求，掌握规律，用户上帝”。卖产品、卖服务、卖生活是我们绕不开的东西，所以笃信常识、创造需求，坚信用户是上帝，这是我们必须遵守的。从平台为王到内容为王，从抢占资源到提供服务，这是我们的不二法门。内容提示1、让企业如何正确的拿地？分享土地获取经验；2、拿地的创新模式和渠道有哪些？分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手，在开发前期最重要

5、的环节上突破；3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？课程大纲随着房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产开发商越来越重视前期的土地获取，以及房地产市场定位与目标客户的产品需求分析。本次课程，将帮助开发企业提高自身的拿地能力，更有效的规避各种拿地模式和渠道的风险，做好房地产开发项目前期拓展和准备工作。第一部分《关于目前的土地市场》1•土地供需矛盾加剧，地王频现，房价集体上涨2.金融政策为房企添筹码，货币超发助推一二线城市房价上涨3.房企竞争惨烈没有地就会被淘汰4.房地产调整的宏观规律及变化应对第二部分《关于拿地》一、企业如何正确的拿地？1・何谓土地一级开发？(1)、基本概念(2)

6、、延伸理解2.区域土地开发模式的转变(1)、粗放开发方式向集约开发方式的转变(2)、房地合一方式向房地分离方式的转变(3)、生地开发方式向熟地开发方式的转变二、八大“勾地”攻略及地产并购实务1•三种是为最常见的方式(1)、股权转让，万科大宗购并南都集团案例(2)、合伙成立项目公司(3)、以联合开发的名义2.以下方法有局限性(4)、兼并或合并，屮交并购绿城案例(5)、在建项目转让，南京xx小镇转让案例(6)、股权托管(7)、变更用地类型(8)、染指“插花规划”3.房地产并购实务及案例分析(1)、法规政策(2)、交易结构(3)、尽职调查(4)、交易文件(5)、提问与回答第二部分《关于拿

7、地的创新模式和渠道》一、企业拿地的创新模式和渠道有哪些？1、土地概述及中国土地供应方式回顾2、土地拍卖方式的优与劣3、企业土地储备的战略取舍4、知名地产企业拿地策略二、土地一级开发模式解析1、关于土地一级开发的概述（政府主导、企业主导及一二级联动）2、土地一级开发的盈利模式3、土地一级开发的管理模式4、土地一级开发的融资模式5、土地一级开发城市运营模式6、土地一级开发城市营销模式三、分享标杆地产成功案例；（如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手，在最重要的环