房地产拿地流程及技巧

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1、标杆房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧汉锐世纪成都2015.11.14-15一、当前房地产行业投资环境分析与决策1.当前国内房地产行业面临的投资形势课题：当前国家经济的持续健康发展与调结构剖析：近年来房地产行业面临的宏观形势.doc2.近年来政策导向和调控思路课题：面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的奶酪在哪里？前提：1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%—100%）2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。后期应该是内涵的扩大

2、再生产.3.未来5-10年房地产的投资方向与模式探索未来5-10年的投资地域选择大中型品牌企业:大城市还是中小城市？中等规模企业:符合自身情况或政策导向的区域或产品模式中小企业：奶酪在哪里？——区域探讨4、城市化与一二线城市机会一二线城市投资机会.doc城市化建设与中小城市投资机会中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析.doc5.标杆房地产企业未来5年的战略目标和投资策略案例：2010—2014年龙湖战略和投资策略.doc恒大的三年战略E:投资管理讲义20132013年房地产以来企业发展状

3、况盘点.doc二、房地产投资拿地模式研究1.城市运营的开发模式案例：天津项目京津新城项目推介.ppt案例：天津项目新城项目推介.ppt2.大盘开发的模式钓鱼城项目特点：1.土地规模大、建设规模大2.物业形态多样化3.建设运营周期5—8年恒大·金碧天下.ppt3.现金流项目的投资模式案例：山水城高周转项目.xls山水城4.稀缺资源项目的投资模式特点：1.对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全部占有（流转）2.优点和缺点同样突出3.项目建设和运营通常是一二级联动。案例：E:投资管理讲义20

4、13西岸旅游开发项目盈亏平衡分析.ppt5.综合体项目的盈利模式判断“现金流滚资产”——万达城市综合体建设之路2.ppt5.保障房的投资模式保障房主要发展形式：公租房住房调控思路：高端有约束、中端有市场、低端有保障形式：资金参股、项目承建三、标杆房地产企业土地获取的认知投资管理在企业系统中的地位如果把全程开发某个项目比喻成一支军队快速打赢一场局部战役。企业各部门与这支军队的大致对应关系如下:如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分

5、。1.投资拿地的战略认知地块判断理念没有绝对好的地，也没有绝对不好的地！每一块地都具有自己的独特性和稀缺性，这是土地价值判断的重要依据。20地块投资理念坚决抵制诱惑，在企业不同的发展阶段，适合企业战略的地块就是最好的！212.投资管理的五大战略要素价格区位交通配套景观3、国内标杆房地产的投资管理类型粗放型：早期的部分沿海企业为代表投资管理方式：老板拍脑袋主要影响因素：是什么？精细型：万科、龙湖等投资管理方式：投资委员会决策主要影响因素：是什么？中间型：诸多企业投资管理方式：综合企业特点设置或变化

6、主要影响因素：依据不同项目，综合以上两种方式。4、投资管理体系的原则1.保密原则2.及时反应原则3.不轻言放弃原则4.不卑不亢原则5.适当原则四、标杆房地产企业对土地的选择26如何看地和判断土地价值A.从城市角度看地块政府在干什么？市场发展程度？城市GDP？本地人怎么看这个地方？城市人口素质？27B.城市区域分析当代中国城市扩张主要模式准确判断发展模式就看清了商机！向心增长离心增长一般不会是单一模式，不同时期会有实际表现28向心增长在城市空间形态上的现象：代表城市（北京）：摊大饼B内城再开发聚集

7、特点：规模不大、高密度、高容积率，中心区综合价值的提升。难点：高容积率建设周期拉长和周边改造的不确定性。A外围蔓延式扩展特点：依赖中心城区服务设施、市政设施和交通设施。难点：难以准确判断城市扩张速度，选择介入开发的时机29离心增长在城市空间形态上的现象（上海）：城市建成区相对饱和依托一些重要基础设施跳跃式空间布局对中心区的公共服务设施依赖降低，形成相对比较独立的综合配套服务体系主导因素有：产业主导的扩张：各地的高新区交通主导的扩张：轨道交通郊区转型的扩张：村镇改造31多中心组团式发展在城市空间形

8、态上的现象（重庆）：城市主要发展组团是多个；各个组团之间通过交通廊道相连呈带状结构；不同组团在功能上既有一定的独立综合性也有职能分工；不同组团的发展阶段、发展特点与相应的居住需求成为开发时机选择重要考虑因素。江北商圈渝中商圈大渡口商圈杨家坪商圈南坪商圈沙坪坝商圈大坪商圈C.从场地角度看“地块”1.地块高差2.地块规整程度3.地块与周边事物的衔接关系4.地块内部可利用或不可利用的因素3334考虑要素：1、政府层面2、企业自身层面3、市场层面4、项目目标平衡方面D.规划设计要点解读E.地块定位角度龙