土地评估及并购拿地

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1、土地评价、决策及并购拿地风险规避本课程主要从决策过程、决策依据、决策方式等前期决策角度来讲述风险规避，并对土地价值评价方法进行讲述。时间为一天。张飕先生简介：北京师范大学国家软实力评估中心副主任北京大学北大与企业发展促进会城市运营主任专家中国抗衰老促进会教育专家委总干事华城智汇（北京）城市规划管理公司董事长张飕先生是著名的实战派专家，主持过土地运营、产业地产、文旅养老方面三百多多平方公里七百多万平米的开发，近年来在清华大学、北京大学、人民大学等多家院校主讲城市运营、新型城镇化、产业地产、房企转型等主题课程，曾任华润、屮信、屮交、屮铁等多家大型央企和地方政府顾问。张滩先生因

2、在城市、产业、土地等环节优秀的专业水准，被在北京师范大学设立的国家软实力评估中心聘请为副主任，在国务院批准的副部级国家同类唯一专业协会组织中国抗衰老促进会聘请为教育专家委总干事，张飓先生还担任北京大学北大与企业发展促进会城市运营主任专家和华城智汇北京城市规划管理公司董事长等职务。第一章、土地的决策工具和决策阶段：1:失败案例：北京南六环某项目拿地决策2：常见问题：3：决策工具：是否存在某一种工具可以简单判断该不该拿地？战略选择和行动评估矩阵、SPACE矩阵决策法4：成功案例：天津蓟县某项目Space矩阵、客户分析图、产品定位、竞拍策略5：使用矩阵决策工具问题之一：怎样解决

3、老板、官员、操盘手不同视角维度解决方案：二度决策法一度决策：城市和区域决策二度决策：地块和项目决策6：使用矩阵决策工具问题之二：能不能从大量的宏观信息和微观信息中选择项目相关信息一度决策：SWOT的具体定义，决定决策因子设定二度决策：财务及产业、竞争与市场两个体系决定决策因子的设定第二章：进入城市和区域决策的评价和风险拿地决策的内涵作为一种交易行为，交易对象和议价能力是开发企业决策的前提，拿地划分为主动拿地和被动拿地两大类别，（在没有议价能力，被迫进入竞拍市场时，其行为称为被动拿地），同吋，拿地决策也划分为主动拿地决策和被动拿地决策两大类1、形成主动拿地的三大方向提升交易

4、对彖等级形成议价能力提前确定价格2、被动拿地进行决策的主要依据和评估方法区域规划主导方向区域人口来源依据区域内土地供应状况区域内建筑产品供应状况企业现金支付能力限价竞拍策略企业开发能力。3、主动拿地进行决策的主要依据和评估方法前期决策的核心依据：能否形成排他性、能否构造开发企业的土地议价能力，能否最大限度压缩土地溢价。前期决策判别要素：涉及两大类别的要素外部关键要素：宏观政策及产业导向区域经济和城市发展行业周期竞争关系需求特性内部关键要素企业战略产业资源融资能力运营及营收能力人力资源与组织管控第二章、土地外部关键要素六因子评价、及风险规避1、宏观政策及产业导向评价爱范畴：

5、屮央及国务院在任期内的主导经济政策和产业政策部委及省级政府对政策的解读和细则意义：构造与地方政府的交易地位操作：是否从先期的项目产业定位达成与政府政策和产业方向对接，能否形成与更高层的政府机构进行对话的基础案例：万达地价与万达拿地决策2、区域经济和城市发展评价范畴：年度主导方向和产业政策，以及大型规划，主要指标和事件意义：直接赋Y地方政府的操作：是否符合城市规划方向、城市化主要问题的针对性方案案例：长株潭城市群，绿心规划与华侨城拿地决策3、行业周期评价范畴：政府任期与行业周期的奇妙吻合意义：房屋成交量与成交价格周期、开工量与土地供应量周期、土地价格与房价周期操作：下降区I

6、'可拿地，上升区I'可卖房案例：融创豪宅的拿地决策，顺驰普通住宅的拿地决策4、竞争关系评价范畴：三类不同企业的市场占有率和价格体系意义：在不同区域中，三类不同企业存在各白生存空间操作：选择白己独有生存空间进行拿地案例：河南建业的土地布局6、需求特性评价范畴：入住与投资、土地与开发企业投资、建筑产品与开发企业意义：梳理常住人口和投资性购房两个市场的占有率操作：寻求常住人口和投资性购房两类不同市场的空缺点案例：华夏幸福基业，幸福城、孔雀城。第三章、土地内部关键要素六因子评价、及风险规避企业战略产业资源融资能力运营及营收能力人力资源与组织管控1、企业战略评价概念：核心竞争力、产

7、品和市场战略范畴：核心竞争力与土地的关联定位、产品和市场战略的吻合意义：拿到能做好的土地操作：设定拿地条件，先行进入与企业战略匹配的土地案例：合众人寿的拿地2、产业资源评价概念：新型城镇化带來产城一体范畴：产业与地产结合，产业用地与商住用地结合，公共建筑与民用建筑结合操作：联合体构成产业优势，案例：亚特兰蒂斯项目3、融资能力评价概念：现金杠杆范畴：基金、信托、银团操作：拿地联合体案例：万科招商联合体4、运营与营收能力评价爱概念：内部操作周期范畴：规划、施工图、工程管理、营销等操作：预售许可证节点控制5、人力资源与组织管控评价概