中盛地产项目规划设计任务书.doc

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1、项目规划设计任务书2013年5月25日目录一、项目概况及周边条件3（一）地理位置3（二）周边条件3（三）地块现状4二、规划设计条件与依据4（一）政府规划设计条件要点4（二）规划设计依据4三、项目定位4（一）市场定位4（二）目标市场定位5（三）价格定位：5四、规划设计要求5（一）规划理念及设计原则5（二）总体布局要求6（三）交通及路网要求6（四）景观设计要求7（五）建筑产品要求8（六）公共设施要求9（七）风格建议9（八）地块用地价值分区9（九）其他设计要求10（十）项目分期11五、规划设计成果11（一）规划设计说明11（二）设计图纸12（三）日

2、照分析图19六、设计周期21七、附件21一、项目概况及周边条件（一）地理位置该项目位于珠海市香洲区建业二路、建业三路、九州大道西与石花西路之间，临近白莲洞公园。宗地总面积49000㎡，宗地位置及四至范围附图：（二）周边条件2.1交通状况：项目的水、路、空交通状况：到白莲洞公园乘22路车30分钟可到达九洲港，水路运输方便；吉大地区道路宽敞，鲜少有塞车情况，陆路运输十分便利；乘车5分钟到九洲城，在九洲城坐机场专线45分钟到达机场，空运也很便利。2.2教育：英才幼儿园、竹苑幼儿园、景园小学、圆明小学、恩溢小学、拱北小学、珠海四中、拱北中学、高级技校

3、、珠海翔联职业培训学校2.3医院等级和医疗水平：香洲区想吉大卫生（中医）服务中心、吉大中医院、拱北医院、香洲区人民医院、珠海九龙医院2.4大型购物中心、主要商业和菜市场：迎宾广场、万佳百货、口岸广场文化、体育、娱乐设施：珠海渔女、圆明新园2.5公园：白莲洞公园、将军山、板障山森林公园2.6银行：中国建设银行北岭分支、中国银行2.7邮局：中国邮政（一）地块现状3.1土地的完整性：原先为工业厂房，现规划为住宅用地。3.2地势状况：地势平坦，地质状况良好，与周边地势相比较高，宗地内没有水渠或较深的沟壑等，但是存在少量的高压线，可能会对开发有影响。3

4、.3地面现有居民情况：现已无人居住，原先的旧厂房已搬迁，对项目开发进度的影响几乎没有。3.4地下情况：地上地下都没有受保护的历史文物古迹和可利用的构建，已整平。综上，该地块交通便利，周边相关市政基础配套设施完善，具备开工条件。二、规划设计条件与依据（一）政府规划设计条件要点用地面积49000㎡总建筑面积98000㎡规划控制指标容积率≤2.0绿地率≧35%建筑密度≦35%停车位485地下+240地上建筑层数高层（二）规划设计依据2.1国家建设部及市有关法规文件及技术规定2.2城市规划管理技术与标准2.3地块位置示意图及红线图2.4政府规划部门的

5、规划设计要求三、项目定位（一）市场定位3.1产品定位我们公司把本项目定位为高档的住宅小区，主要运用一些智能化建筑材料，主打环保牌，同时提供优质的服务和一流的管理水平。占地面积49000平米，容积率≤2.0，总建筑面积高达98000平米，绿化率高达60%，一共有483户，停车位725个，小区内还包括有高级会所、体育文化设施等。3.2企业定位通过这样的一个项目，提升我们公司品牌形象和可信度，同时提升员工的工作能力和创新能力，培养独具特色的企业文化。3.3竞争定位由于在该区域周边很少有像我们这样一个高端项目，因此在竞争力度上并不是那么的大，可以说如

6、果项目顺利实行，我们将在该区域的房地产市场上占据重要的地位。3.4消费者定位主要的目标客户是周边企业的高层、政府部门领导和注重环保、智能化的一些人群，这些潜在的消费者都是追求高品质的、高档次的人群。（一）目标市场定位目标市场主要定位在高端的住宅市场，为消费者提供有品质、有档次住所的市场。（二）价格定位：项目销售均价（元/㎡）可售面积（㎡）备注住宅1613366900共483户地下停车场350019400共485个二、规划设计要求（一）规划理念及设计原则4.1规划理念本项目定位于中高档的住宅小区，这是一个总共有7栋，总建筑面积达到98000平米

7、的项目，包括17层和21层的独立单元，其中顶层是复式别墅，主要设计为一梯三户和两梯六户，均为100平米左右的大户型。使用智能化的材料，打造成为注重环保，追求品质、追求档次的高端住宅项目。4.2设计原则创新与特色的原则：节能和环保型建筑材料选用，由于本项目主要卖点是环保和智能化材料的选用，包括中央吸尘系统、风光互补路灯、恒温玻璃等。可行性与最优化原则：在珠海，主打环保和智能化材料的项目不多，在项目所处区域更是绝无仅有，在技术、材料方面也具有较强的可操作性。人性化与舒适化原则：从业主客户角度出发，注重人性化设计，满足业主舒适化居住要求。（一）总体

8、布局要求在既定容积率（≤2.0）、净用地面积49000平米，同时在建筑密度（≤35%）条件下，总建筑面积达到98000平米，（其中住宅面积66900平米、配套公建面