仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案.ppt

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1、仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案2012年9月25日谨呈：苏州仁恒地产1.公寓2.商业社区商业SOHO公寓西东本项目包含两幢公寓，两幢公寓框架结构相同，整层面积约1020㎡左右，共计7层。整体外立面采用玻璃膜墙加高级面砖组合，档次较高。3-9层平面图阳台产品分析AB目前A幢已完成内部分割，产品已经定型，B幢尚未进行内部装修，户型还有调整空间。产品特点：110-120平米户型占比68.9%。房间内无隔断，可灵活分割空间；预留厨房、卫生间管道；户型为东西朝向，宜居性不高。7个楼层配置有三部电梯，上下方便。得房率约76.5%，达到写字楼正常水平，相比住宅产品略

2、低。A产品分析产品分析硬件属性分析：A幢产品作为写字楼得分较高，建议定位为写字楼进行销售。B幢产品产品未定，做酒店式公寓产品还有较大提升空间，具体做写字楼还是公寓需要参考市场需求关系。竞品分析建屋乐活城：产品分析：项目为70年产权公寓，精装修交付，装修标准1800元/㎡，户型面积在69-120㎡。项目主打SOHO办公，商住两用精装公寓，目前销售价格在13000元/平米，剩余房源75%左右。销售情况：项目于11年6月开始销售，首次开盘推出4、6、8、9层共70套房源，目前剩余25套左右，月均去化4套左右，销售速度较慢。目前售价在12800元/平米左右，含18

3、00元装修标准，总价在80-150万左右。整层平面图竞品分析星湖尚街：项目规划有写字楼、酒店式公寓及商业产品，酒店式公寓为40年产权，精装修交付，装修标准待定，面积在50-82㎡，近期即将入市，预计售价11000元/平米，总价在50-90万。写字楼及商铺暂无销售计划。50㎡79㎡82㎡卖点剖析：总价49.9万入住湖东富人Style。精装修配置：科宝/博洛尼橱柜、科勒卫浴、北美枫情地板、亚细亚厨卫地砖等等。户型剖析：园区主要在售写字楼项目：区域写字楼市场研究：产品：在售写字楼项目面积基本在70平米以上，其中高端写字楼多为大户型产品，中低档写字楼户型基本在70

4、-150平米之间。产权多为40年产权，70年产权项目较少。价格：中高档写字楼价格在16000-25000元/平米之间，租金一般在60-80元/平米·月之间。中低档写字楼价格在10000-13000元/平米，租金在40-70元/平米·月之间。配置：入户大堂基本都采用精装修标准，高档项目均为精装修，部分中低档项目采用毛坯交付和毛坯、精装结合的方式销售。销售：在售项目主要为11年以后入市项目，仅君地新大陆项目成交较为理想，其他项目月均成交量不足5套。区域市场总结：写字楼市场整体成交量较为低迷，低总价的小户型为主力去化产品。近期将入市项目分析即将入市供应量约22.

5、6万方，其中主要为高端产品和别墅办公项目。金钥望湖项目产品面积与本案面积段重叠，但售价较高在18000元/平米。星湖尚街与本项目一路之隔，规划有写字楼产品，未来本项目主要竞争对手，但尚无推盘计划，本项目快速去化可以避免后期竞争。近期入市项目为高端项目，金钥望湖项目对本案存在一定威胁。目前园区市场在售酒店式公寓项目主要为平层产品，中低档产品均价在9500-11500元/平米之间，高端项目均价在20000-21500元/平米。产品以精装修产品为主。从销售情况来看，2012年上半年君地新大陆项目成交136套，金沙富都项目成交215套，说明园区酒店式公寓存在较大市

6、场需求，LOFT挑高产品较平层产品具有明显优势。近期星湖尚街项目即将入市，产生较大竞争，本项目需要从产品、价格等方面进行压制。园区主要在售酒店式公寓：区域酒店式公寓场研究：产品定位：A幢作为写字楼产品，B幢作为酒店式公寓产品。定位建议：目前整体写字楼市场成交低迷，不宜规划较多写字楼产品，避免为后期营销增加压力。写字楼产品不能固守传统销售路线，建议采用整层出售与分散销售相结合。酒店式公寓成交相比写字楼产品较好，平层产品也有不错去化成绩，建议B幢定义为酒店式公寓产品。产品建议：目前B幢产品尚未定型，具有一定塑造空间，应尽量改善硬件条件，提升竞争力。如：缩小户型

7、面积；增加套内面积，提高得房率；毛坯交付，降低总价；通过样板房展示最佳空间分配方案；提供两种装修解决方案：经济型和豪华型。A幢写字楼产品销售方式建议顶部三层房源整层出售，底部4层房源分散出售。销售中期对两种销售模式进行评估，及时进行调整，制定最符合本项目的销售模式。写字楼客户定位：整层客户：所占比例：约40％企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业需求特征：1、注重物业产品内在品质2、处于园区湖东CBD中心，交通便捷、配套齐全3、提供良好的商务服务4、品牌物业管理5、大面积的办公空间6、追求物业形象和售价之间的均好性需求面积：500～1000平方米

8、总价范围：400～750万散售客户：所占比例：约60％企业属性：项