商业写字楼市场定位分析报告.ppt

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1、长沙商业写字楼分析报告目标项目商业写字楼市场定位分析长沙市整体商业发展分析长沙市写字楼市场发展分析目标项目商业写字楼市场定位分析目录整体商业发展综述阶段划分时段发展特点代表第一阶段80年代人群的聚集形成繁荣的街铺商业中山百货大楼/女人街/黄兴北路第二阶段90年代前段本土百货繁荣，出现竞争“五虎”，主要集中在五一路及东塘中山/晓园/东百/友谊/阿波罗第三阶段1998-2006外资巨头开始进入，本地商业渐落下风、优胜劣汰友阿集团/平和堂万达/沃尔玛目前2008以后外资巨头大规模进入，四处布点，大型超市、购物中心成为竞争焦点以王府井为代表从小范围集中商业

2、到服务网点四处开花、辐射全省，近20年来长沙的商业发生巨变。商业物业市场发展历程外来巨头不断进入，本土零售集团渐落下风90年代初，“五虎闹长沙”阿波罗友谊中山晓园东塘金色家族1998年，日本平和堂进驻五一路2002年，深圳新一佳入主侯家塘友阿集团转战超市（家润多）家乐福麦德龙沃尔玛易初莲花沃尔玛华纳平和堂王府井新一佳商业物业市场发展历程传统百货被购物中心替代、超市成巨霸、专卖市场密集业态现状发展购物中心平和堂、通程商业中心、王府井等成功运作新兴的商业如铜锣湾、深天健、深国投等项目势头迅猛，随着城市的南拓，南城的购物中心被看好百货传统百货（如友谊阿波

3、罗集团属下的百货）经营状况一般，单一的购物功能已无法激发消费者的兴趣积极寻求变革，或整合提升或转战新领域大型超市外来巨头大举进驻：家乐福、沃尔玛、新一佳、麦德龙等，经营状况良好本土：步步高、家润多、华银旺和迅速成长易初莲花（河西）、法国欧尚（东塘）项目正在筹备中，超市仍具备一定的发展空间专业卖场家电：国美、苏宁、通程、家润多、有有、泰阳等，分布密集家居：红星美凯龙，品牌单一，经营状况一般IT：积聚在火车站一带，定向消费，竞争激烈。家电卖场继续实现在新兴区域的扩张，其他类别专业卖场的品牌、档次亟待提高商业物业市场发展现状1、商业体系发展完善中已具备购

4、物中心、百货、大型综合性超市、专业市场及各类专卖店等各种业态，社区型便利店、大型SHOPPINGMALL等正在酝酿中。2、传统百货让位，购物中心成为主角友阿属下老百货竞争力下降，购物中心成为竞争热点。3、国内外零售巨头大举进入，竞争激烈沃尔玛、麦德龙、新一佳、家乐福、易初莲花、铜锣湾等国内外零售巨头争相布点，仅04-05年间进入超过10家。商业业态发展特点长沙市城市商业市场总述1.商业过于集中：在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、北京王府井、新大新、深圳铜锣湾、马来西亚的百盛等大卖场，彼此相隔不过数百米同质经营、利润锐减。商业发展存在问题

5、2.传统百货业经营结构及定位较雷同，缺乏个性化和特色，难以与国内外零售巨头匹敌3.各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场密集分布（04-05年家电专卖新开了10余家），社区型商业的发展则未尽人意。总体来看，商业结构布局欠合理，经营缺乏差异长沙市城市商业市场总述商业商圈发展格局市级——五一商圈区域级——袁家岭、火车站、东塘、侯家塘、荣湾镇、伍家岭六个商圈溁湾镇商圈伍家岭商圈五一商圈火车站商圈袁家岭商圈东塘商圈侯家塘商圈长沙现有主要零售商圈商业商圈现有格局除了六大零售商圈外，长沙还凭借其优越的地理位置、交通枢纽地位以及长期的历史沉积，形成在二环线周边尤其

6、是东二环沿线各类专业市场林立的局面。红星市场，也以批发为龙头，并开始涉足零售型商业。三湘南湖大市场金苹果服装大市场高桥建材市场长沙建材批发大市场高桥友谊汽配大市场高桥大市场马王堆陶瓷建材城马王堆汽车汽配大市场红星建材大市场红星农副产品批发大市场安居乐园建材市场广大环球家具超市万家丽建材广场红星商业广场长沙现有主要专业市场：商业商圈现有格局——专业市场现有商业根据《长沙城市商业网点布局规划2005-2020》基本保持商圈现有格局现状不变城市的东部的星沙将形成新的城市的副中心随城市快速扩张城市外围出现七个区域级商业中心商业规划对商圈格局的影响业态类别代

7、表物业购物中心平和堂王府井商业广场东方百联百货春天百货新友谊锦绣店新大新时代广场万达购物广场新世界百货步行街黄兴路步行街金满地地下商城大型超市沃尔玛专业卖场红星美凯龙国际家具广场（万达四楼）苏宁电器（黄兴路步行街内）新大新平和堂金满地地下商城万代酒店新友谊锦绣店春天百货王府井百货万达购物广场黄兴南步行街解放西路五一大道中山路黄兴路东方百联区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围商圈格局分析——五一商圈新世界起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发展历史交通便利：南北、东西两大主干道汇集城市CBD的定位：

8、高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位，属市级商圈最齐全的业态：百货、大型连锁超市、步行街、专卖店…商业营业面