商业项目市场定位与财务分析报告.ppt

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1、宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告（Version4）汉博研究院2008目录1.0市场定位及依据································································2.0主题定位····················································································3.0业态和品牌布局规划····································································4.0财务分

2、析······················································································内容页码3-2425-2930-113114-1381.0市场定位及依据本项目整体市场定位金时金街金点风向标目的地领跑者“成功者”之家展示中心消费的满足感和成就感综合购物中心多元化复合功能宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势，目前是宁波商业发展的金时随着宁波经济的快速发展，居民可支配收入的增加，宁波社会消费品零售总额近几年一直保持年14%以上的增速；根据我们对宁波商业物业增量的估计，未来五年内，宁波市商业物业体量年

3、均增幅在10%左右；社会消费零售总额年均增幅超过商业物业的增幅，这将导致商业坪效的增加（整体预计约4%），宁波商业市场未来总体趋势是供需两旺，经营绩效稳定增长；作为宁波市目前不可动摇的市级商圈，三江口商圈由于可供开发的地块有限，此区域的商业体量增量很小（1.87%的年均增幅），可以预见三江口商圈的经营坪效在未来几年会有较大幅度的持续性增长。CAGR：14%CAGR：9.54%CAGR：1.87%概况描述该区域是宁波较为成熟最为核心的商业圈，历史悠久，具有较高的知名度。天一广场作为购物广场融合周边的百货和专业店构成了面向全市的无形有实的购物中心由于三江口商圈消费时尚，同时又不乏宁波特色，故

4、除了宁波本地居民外，还吸引了大部分来甬的商务人士和旅游观光者。地区人流量较大，餐饮业发展较好，备受餐饮类零售商的关注。目前该地区也为诸多国际品牌的零售商选址的主要考虑地区。此区域有大量公交车站，通行性极佳。商业发展趋势预测未来项目类型主要以百货为主且定位在中高档，新百货的落成将进一步加强以天一广场为核心的三江口商圈在整个宁波市的商业中心地位随着周边多处高档酒店及写字楼的落成，优良的商务氛围和稳定的高层次的新客群将进一步促进三江口地区的整体商业氛围和档次的提升。未来的招商往品牌化发展，竞争激烈。随着未来地铁线路的建成，将为该地区带来更多的客流。三江口商圈土地资源极其稀缺，故商业发展空间有限

5、。A三江口商圈三江口商圈作为市级消费目的地的地位不会动摇，仍然是宁波商业的金街①②③④天一广场⑤⑥⑦⑧⑨⑩111213141516本项目乐购国际购物国购比较因素状况可达性出租车下客点一个(本项目酒店)；日新街与车轿街链接药行街与中山东路两大主干道；附近公交路线32条，临近公交车站2个；客流量目前门前车站2.4万人，天一商圈较高节点可视性地标性建筑，优于本地区大多数商业位置三江口商圈与城隍庙商圈中间地带，分享南北向客流金街中的金点位置本项目所在位置将成为金街中的金点本项目所在位置人流量较大，优于区域其它大多数节点三江口商圈是宁波人购物的目的地，但购物场所偏好与消费品牌并不太固定，这对三江口

6、商圈的新增商业物业是个利好消费者对天一商圈内商业场所及品牌的忠诚度并不是太高，相对更多的是对天一的忠诚度，这对本项目是个利好无论是高收入群体还是普通消费群体，在天一商圈有目的购物和比例较高，天一商圈是宁波人购物的目的地从体量规模与档次上来看，本项目宜建设成为综合购物中心——百货升级版本本项目规模（万平米）档次高低金街金时综合购物中心金点关注差异化金街金点的位置，意味着不用担心人流量的吸引问题，只需要关注与现有项目的差异化问题威斯汀中心商业1234产品定位差异化传统百货的升级版本；更多的餐饮、休闲、服务空间；更好的购物环境；更大的展示空间；更体贴的购物体验；消费品牌的差异化ZARA、H&M

7、等国际新品牌的大力引入引入部分高端国际化品牌，打造宁波高端消费场所目的地消费群体差异化首先针对宁波“金领族”群体，关注此部分高端客群的消费需求重点关注80后的年轻化、品味化消费人群差异化竞争策略功能需求的差异化增加餐饮业态，丰富餐饮种类——吃的天堂增加休闲娱乐功能，使之具备年轻人欢聚功能——欢聚时刻从市场竞争来讲，集中型复合型购物中心在三江口商圈是空缺宁波现有商业物业是以传统百货为主，三江口商圈亦是如此，高中低档百货均有分布，尤其集