仁恒双湖湾地产酒店式公寓营销策划方案

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1、仁恒双湖湾酒店式公寓营销策划方案2013年6月13日谨呈：苏州仁恒地产项目读解1Part项目布局AB社区商业SOHO公寓西东产品位于项目地块最东侧靠近星湖街部分，由两幢8层公寓组成。1层裙楼为挑高大堂部分，2-7层为SOHO产品。产品为70年产权，暂定为毛坯交付，精装挑高入户大堂，采用以高档石材为主的精装修模式。公寓内已预留厨房、卫生间管道，面积范围从46-110平方米。整体外立面具有较强现代主义风格。楼层面积分布户型面积套数占比46㎡610%77㎡3455.5%81㎡711.5%90㎡711.5%110㎡711.5%户

2、型配比：项目共61套公寓，77平米户型为34套，46平米户型占比10%，110平米户型占比11.5%，80-90平米户型占比23%。户型特点：房间内无隔断，预留厨房、卫生间管道，可灵活分割空间。每户均有内阳台设计。3-7层平面图阳台周边配套设施商业配套：李公堤商业建筑群、湖东邻里中心、联丰商业广场、金鸡湖国宾馆、凯宾斯基大酒店等；教育医疗配套：金鸡湖学校、独墅湖高教区、苏大附属医院等；此外，项目西侧金鸡湖27洞高尔夫球场及北侧环金鸡湖景观群等。周边住宅及公寓价格分布晋合广场，25000一级竞争区域二级竞争区域三级竞争区域

3、沸腾CBD，21000星虹国际，12100君地新大陆,11500建屋商务汇，12800建屋紫宸庭，待定约16000月亮湾国际会议中心,16000都士VIP，11500金沙富都,10000星湖尚街，11500蝴蝶湾，13500案名建面(平米)产权主力面积(平米)销售价格(元/㎡)产品装修开盘日期总套数剩余套数月均去化去化率君地新大陆14937040年30-9011000平层精装/毛坯11.03320160650%金沙富都7921140年30-90100004.49米挑高精装08.12517170667%都市VIP54257

4、40年40-70115004.50米挑高精装10.11926404196%建屋商务汇5794970年69-12012800平层精装11.0610620780%星湖尚街1175640年50-8211500平层精装12.12109501050%周边酒店公寓市场情况小结：规模普遍比较大，产权除建屋商务汇外均为40年，主力产品为平层或者挑高，面积偏小集中在30-90平米，多为精装，去化率基本在50%以上。竞品分析-建屋商务汇项目简介：项目为70年产权公寓，精装修交付，装修标准1800元/㎡，户型面积在69-120㎡。项目主打SO

5、HO办公，商住两用精装公寓销售情况：项目于11年6月开始销售，目前剩余20套左右，去化80%左右，销售速度较慢。目前售价在12800元/平米左右，含1800元装修标准，总价在80-150万左右。其中70平和80平的产品销售可观。整层平面图卖点剖析：全户型的整幅落地玻璃；空间由业主自由分割；屋顶主题花园；精装湖景办公全现房项目分析：项目规划有写字楼、酒店式公寓及商业产品，酒店式公寓为40年产权，精装修交付，面积在45-80㎡，平均售价11500元/平米，总价在50-90万。写字楼及商铺暂无销售计划。45㎡一房60㎡一房80

6、㎡两房卖点剖析：总价49.9万入住湖东富人区。户型剖析：45-60㎡一房和80㎡两房，面积和本项目有很大的销售情况：项目于12年12月开始销售，目前剩余50套左右，去化50%左右，销售速度较块，总价在50-100万左右。竞品分析-星湖尚街项目简介：项目为高层住宅，产品分精装修和毛坯，面积为98-170㎡，平均售价13500元/平米，容积率平均1.64，绿化率50%以上，总共1176户，车位1:1。底层商铺暂无销售计划。卖点剖析：空中花园、多空间附赠、全阳光卧室、园居景观户型剖析：销售情况：项目于11年5月开始销售，目前剩

7、余200套左右，去化80%左右，98㎡两房竞品分析-蝴蝶湾二期108㎡两房120㎡两房君地新大陆：项目为高层住宅，总建筑面积约15万方，由6栋精装修公寓，1栋酒店组成，面积30-90㎡，平均售价11500元/平米，容积率3.0，绿化率35%，总共1141户。卖点剖析：。。。户型剖析销售情况：项目于12年7月开始销售，目前剩余160套，去化率50%左右，总价在30万-100万。竞品分析-君地新大陆都市VIP：。。。卖点剖析：销售情况：。。。。S交通发达，地域优势现房,购房后即可见到投资收益品质优势，高素质的“邻居”W周边生

8、活配套设施还不齐备产品类型同质化现象比较严重社区商业人气不足O投资型酒店可填补目前市场的空白合理的价格势必可以搅动市场商业氛围逐渐聚集，有发展潜力T所面对客户群体较窄产品所处面积段竞争较为激烈星湖尚街价格较低会拉低本项目SWOT分析“酒店式的服务，公寓式的管理”，主要模式为提供服务、没有酒店经营的服务式公寓。“自用”