资产配置视角下的住房市场-论文.pdf

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1、2014年第11期主持人：许小萍值随货币政策调整而周期波动，从2000资产配置视角下的住房市场年的0．85上升至2005年最高点1．17，此后持续下降至2010年的0．8左右并保持稳定；日本因人口老龄化和收入增长停束庆年王飞滞，住房与金融资产比值从2000年的3缓步下降至目前2左右。经验数据还显示，经济水平、住房面积与资产配比相关度较小。例如，英但在一国内部保持相对稳定。金融市场国、法国、德国人均住房面积相近，美正凳相对发达的国家住房与金融资产比值较国和澳大利亚人均住房面积高出其近一至经济体系稳定运行的必要前提，也是低，银行体系相对发达的国家住房与金倍；但法国、德国、澳大利亚住房与金长期以来我

2、国房地产市场调控的“主旋融资产比值普遍较高。如美国和加拿大融资产比值较高，而美国、英国住房与律”。但由于我国住房市场正处于快速的住房与金融资产比值较低，多在1左金融资产比值较低。股票市值与本国银发展阶段，价格与经济、收入和租金等右；德国和法国的住房与金融资产比值行资产比值较高的南非和瑞典，尽管人出现较大背离，传统视角下的住房价格在3～4左右。其中，德国因经济增长和均GDP~H差7．5倍，但家庭住房与金融资分析争议极大。从家庭资产配置视角分宏观政策等相对稳定，本世纪以来住房产比值都很低，分别在0．8和0．6左右。析，可以更准确地把握住房价格水平及与金融资产比值保持在2．8：L右。家庭住国际经验研

3、究结果对于考察我国资产配其走势，为住房决策提供支持。房与金融资产比值会受到外部冲击而发置具有重要借鉴意义。生波动。例如，美国住房与金融资产比腩锄比幸脞銎图1OEcD国家家庭住房资产(不含土地)与巳盘走比貅靛雌赶Il_士金融资产比值并≈父住房价格水平是家庭部门持有住房资数据表明，我国城镇居民住房与金融产总值与存量面积的比值，与家庭资产资产比值保持在2．5左右。2000年城镇家配置行为密切相关。理论上讲，若金融庭住房总资产约为20．3万亿元，城镇家市场规模大且效率高，将会吸引家庭将鲁誊器昌窖8888888888555庭金融资产约为8．1万亿元，住房与金融⋯⋯0-1⋯⋯⋯更多资产投向金融市场，住房资

4、产配比一美国一英国一加拿大_．澳大利亚一日本资产比值为2．5；2010年城镇家庭住房总+德国一法国+瑞士一瑞典+南非将会较低；特别是当股票市场规模较大资产增加至92．3万亿元，城镇家庭金融图2OECD国家家庭住房资产(含土地)与金融时，权益类投资将会更多地直接或间接资产比值资产增加至37万亿元，住房与金融资产通过股市配置，导致同属权益类的住房比值为2．49。期间，最低点出现在2003资产配比较低。由于金融市场规模和效年，约为2．24；最高点出现在2008年，率等因素短期内难以根本改变，因此合约为2．76。受国际金融危机等因素影意住房资产配比具有相对稳定性。预期响，自2009年以来我国住房与金融

5、资产波动引发的资产配比短期调整，会因为昌一昌一霉一昌一器一88888吕吕吕88555比值持续下降，至20l2年降为2．44；但投资边际收益率递减而自动恢复均衡，一美国一英国一加拿大一澳大利亚一日本因房价大幅反弹，2013年住房与金融资+德国一法国+瑞士-I-瑞典一南非但住房资产配比会受到家庭偏好或政策产比值再度上升至2．59。调整等因素影响，如人1：3老化导致住房图3我国城镇家庭住房与金融资产比值较高的住房与金融资产比值同我国万亿元)资产偏好下降，加息导致住房资产比较金融结构现状是相符的。我国家庭金融收益率下降等，往往引发家庭住房资产资产近三分之二只能通过储蓄存款进行配比下调。住房资产配比的高

6、低会直接配置，收益率偏低。金融市场相对不发影响到住房价格水平，其调整也会引发达，证券产品总体收益率偏低，且风险住房价格的相应变动。较高，导致我国家庭配置了较多的住房经合组织(OECD)数据显示，国家资产，作为权益类金融资产的替代。近_城镇住房资产(全国平均价J一城镇金融资产间家庭住房与金融资产比值差异极大，+住房与金融资产比值{右轴)年来，尽管家庭金融资产配置出现多元5f_化趋势，保险和理财等产品市场发展较均分别增长15．5％和l6．3％。房市场发展的不协调。为保障住房市场快，但总体规模仍相当有限，金融资产区域资产配比差异加剧了住房价格走实现科学发展，需要统筹财政及税收政配置仍受制于市场发展水

7、平。势的分化。数据显示，住房与金融资产策、货币政策、土地供应等政策，妥善区域住房与金融资产比值差异较比值上升的东部沿海区域，多数省市住处理短期与长期、整体与局部、供给与大，与区域住房资产收益率不同有关。房价格增速高于全国平均增速；住房与需求的相互关系。数据显示沿海地区比值最高，中西部多金融资产比值增幅大的区域，住房价格第一，保障住房市场实现总体稳定发数地区比值适中，东北和西北地区比值增幅更大。住房