山东泰安市房地产市场调研报告.doc

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1、山东省泰安市房地产市场调研报告投资管理中心2010年04月目录一、泰安城市发展概况21、泰安城市概况22、泰安交通区位33、房地产投资运行情况34、全市商品房销售情况4二、泰安土地市场51、市区近期土地出让52、泰西片区土地情况7三、泰安预售商品房市场81、预售商品房市场情况82、预售商品房板块分析93、泰安主要项目分析114、泰安市场总结20一、泰安城市发展概况1、泰安城市概况泰安——泰山脚下的一座文化名城、历史名城、旅游名城。泰安市位于山东省中部地区，东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。占全省面积的6.2%。城区位于泰山脚下，城区依山而建，山

2、城一体，北距省会济南市66公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，同时也是山东省“一山、一水、一圣人”旅游热线的中轴带，旅游资源得天独厚。泰安北临济南，以泰山为界；南与济宁市相连，东与莱芜和临沂地区毗邻，西隔黄河与聊城市相望。同时也是处于我国东部最重要的发展带——京沪发展带上，是济南向南联系的门户。2004年-2009年泰安经济实现较快发展，GDP总量整体上稳步增长，2009年泰安GDP值达到1716亿元。尽管近年GDP稳步增长，但是GDP增长率整体上呈现下滑趋势，主要是因为泰安城市长期以来主要依靠以旅游为主的第三产业。泰安工业制造业等第二产业底子薄，近年开

3、始起步，有望为城市发展带来新的产业支柱。(数据来源：泰安统计局·统计公报)1、泰安交通区位泰安市位处山东济南南面，距离济南市区仅66公里。泰安处于国务院的黄河三角洲高效生态经济区发展规划区域，往北紧邻泰安可辐射的经济圈有京津唐经济圈，距离约为4小时高速车程，往南距离长三角经济圈约6小时高速车程。泰山西站（京沪高铁）泰安到北京：预计1.5小时泰安到上海：预计3.5小时泰安城际交通发达，目前已有G104等多条国道、列车轨道线，同时泰安城西经过的有京沪高速和京福高速。预计2012年初即将通车的京沪高铁也将通车，京沪高铁设计时速为350公里/小时，届时泰安到达京津

4、唐和长三角经济圈的交通时间将大大缩短至少一半。2、房地产投资运行情况从下表可看出，泰安市2004-2009年房地产开发投资及增长速度出现一定的震荡，但整体保持强劲的上涨势头。尤其是从2007年开始，上涨势头更加迅猛，全市的房地产开发投资额从2007年的33.9亿元，增长到2009年的52.2亿元，三年平均年增长达到32.37%。其中2007年增长最快，较2006年上涨51.3%。这主要和2007年全国房地产市场上涨、开发商对市场乐观的预期有很大的关系，加大了房地产市场投资的力度。(数据来源：泰安统计局·统计公报)1、全市商品房销售情况从泰安全市近年来商品房

5、销售情况看，商品房销售量由2004年的80.3万平方米，上涨到2009年的208.2万平方米。全市商品房销售面积整体呈增长态势，尽管2008年泰安全市商品房销售量微涨，但与全国房地产市场剧烈萎缩形成鲜明对比，说明泰安房地产市场较为稳健、健康。(数据来源：泰安统计局·统计公报)从泰安市区商品房（含市区预售商品房及二手房）成交情况来看，2009年实际成交各类商品住宅8903套、115万平方米、32亿元，分别较2008年增长61%、36%、96%。泰安市区商品房（含预售商品房及二手房）成交情况　比较年份2009年2008年商品房成交套数（套）89035530商品

6、房成交面积（万㎡）11585商品房成交金额（亿元）3216初步估计，泰安市场上未来3年内在售项目、在建项目和已拍卖土地待建项目总待推量预计在200万平方米左右。这些项目都会在未来3年内推向市场，可以预见未来几年泰安房地产市场竞争将日益激烈。二、泰安土地市场1、市区近期土地出让泰安房地产市场总体规模较小，公开挂牌出让土地较少，了解到从2009年下半年到2010年，泰安城区（含郊区）公开挂牌出让土地约25幅（含工业及旧城改造土地），其中规模成功出让的商业、居住用地为7幅，总计土地约1200亩。具体土地信息总表如下表所示：土地编号土地位置土地性质使用年限土地面积

7、容积率成交单价成交总价竞得公司成交时间2009-20号泰肥路北侧，南至岩庄村土地、东至韩刘冯村居住70年35830㎡(53.75亩）136万元/亩1934.82万元山东泰安鹏程置业2009年11月1日2009-21号泰肥路北侧，南至岩庄村土地、东至岩庄村居住70年54443㎡(81.66亩)1.236万元/亩2939.922万元山东泰安鹏程置业2009年11月1日2009-24号上高办事处佛光路以西，北上高路以南，居住70年㎡(242.23亩)1.4140万元/亩33912.06万元山东泰安恒基置业2009年11月23日2010-3号粥店街道办事处小堰堤村

8、居住70年㎡(267.69亩)233万元/亩8833.7205万元