可行可研报告内容.doc

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1、论可行性研究报告的内容陈景林2005年8月于北京（一）项目背景与概况：任何开发项目都是在一定的社会环境下实施的，这种社会环境本身就是开发项目的建设背景。要使开发项目取得成功，就必须研究社会环境，项目的开发目标必须与社会环境相协调。因此，项目背景与概况应包括以下基本内容。①项目背景综述，包括拟建项目所在地区房地产业发展的大趋势，社会经济发展的主趋势，拟建项目与城市规划及城市发展走向是否相适应，开发企业与政府部门、社会团体的关系是否有利于项目开发建设，，拟建项目周围工业、商业、文化、教育、卫生等相关行业的发展现状与趋势。②项目名称、投资商名称、开发商名称。③项目的

2、地理位置，包括项目所在城市、区、街道、编号，项目周围原有建筑物等情况。④项目的性质与主要特点。⑤项目开发对经济社会发展的影响，即项目开发的社会、经济、生态意义。⑥可行性研究工作的目的范围和主要依据。（二）开发区原状调查及动迁安置：①土地调查包括开发区各类土地面积及使用单位等。②人口调查包括开发区总人数、总户数，需动迁的人口数、户数等。③建筑物调查调查开发区内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。④企业调查调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。⑤各种管线主要应调查上水管

3、线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力、电讯管线的现状及规划和规划可能实现的时间。⑥其他地下、地上物现状开发区内地下物调查了解的内容包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。⑦制定动迁计划。⑧确定安置方案包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各类房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。⑨费用动迁、安置、赔偿等费用估算。（三）市场调查分析和预测：对市场的调查和预测是可行性研究的一项重要内容，是全部研究工作的基础。房地产开发工作只有对市场做出比较清楚的判断以后，才能进行系列开发工作，因此，对该环节的工作应引起开发商的高度重视。

4、市场调查是对市场供求变化的动态、趋势及引起变化的各种因素进行的专门调查。市场预测是指通过对房地产市场的调查和对目前销售情况的分析、判断，以及对未来销售趋势的估计，做出对某一类房屋市场潜力的预测。房地产市场调查是预测的基础，在调查过程中必须遵循准确性原则、及时性原则、系统性原则、针对性原则和经济效益合理原则。房地产市场调查包含大量的内容，其重点如下。①市场环境调查包括国家的有关政策，如财政、信贷、税收、投资政策等；国家有关法令，如«城市房地产管理法»、«土地管理法»、«建筑法»、«环境保护法»等；经济形势，如国民生产总值、国民收入、城乡人均收入水平等；人口及其增

5、长情况；消费结构和消费水平；家庭收入及居民存款额；教育程度、文化水平和职业构成；家庭人口构成、风俗习惯、审美观念等。②消费者调查包括现有多少消费者需要购买房屋，消费者购买房屋的动机及其心里活动情况，消费者购买房屋的数量，消费者对房屋设计、质量、价格以及地段的要求，消费者的经济来源和收入情况，消费者的支付能力，消费者对本企业商品房的信赖程度和原因，对潜在消费者的调查和发现等。③市场情况调查包括消费者对某类商品房的总需求量和饱和点；市场的销售发展趋势；本企业商品房在同行业中的市场占有率；本企业商品房在各个地区市场上的占有情况；还有哪些没有被开发和占领的市场可以开发

6、占领；在哪些地区的市场中有较多的潜在消费者，可以增加商品房的销售量等。④价格调查包括引起商品房价格变化的因素，房地产市场供应情况的变化，商品房需求弹性的大小，各种不同的定价对商品房销售的影响等。⑤广告调查包括广告信息的选择和设计，广告媒介的比较和选择，广告代理公司的选择，广告效果的测定，广告计划和广告预算的拟定等。（四）规划设计方案选择①市政规划方案选择市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，公建项目重点要规划安排好交通的组织。②项目构成及平面布置。③建筑规划方案选择建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、

7、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附开发规划详图。（五）资源供给①建筑材料的需要量、采购方式和供应计划②施工力量的组织计划。③项目施工期间的动力水等供应。④项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。（六）环境影响行业环境保护①建设地区的环境现状。②主要污染原和污染物。③开发可能引起的生态变化。④设计采用的环境保护标准。⑤控制污染与生态变化的初步方案。⑥环境保护投资估算。⑦环境影响的评价结论和环境影响分析。⑧存在问题及建议。（七）开发建设计划①开发项目的管理体制、机构设置。②管理人员的配备与方案。③拟定人员培训规划，估算年管理费用支出

8、情况。（八）开发建设计划①前期开发计划