保障房规划计之问.doc

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1、保障房规划设计之问（规划篇）2011-09-1510:03来源：中国建设报混居配建还是集中建设　　无论从吸引社会力量参建保障房方面考虑，还是从城市公共资源有效分配方面考虑，商品房配建保障房已成为许多城市积极探索的模式。然而在建筑设计界看来，配建这一生产方式改变的背后，是不同收入人群的混居生活方式的重大命题。　　在本次受访的专家中，60%以上支持混居模式。虽然对于混居有着不同的看法，但所有专家都明确反对集中建设规模过大的保障房片区。周燕珉表示，实行混居还是集中建设并没有必然的限定，但大面积集中建设保障房必然会带来更多的社会问题。　　观点一：混居可避

2、免“贫民窟”　　“现在很多地方成片地集中建设保障房，这种做法很危险！”赵冠谦认为，从城市规划学方面考虑，应该提倡“混居型”的居住模式。他提出两点理由：一是创造和谐社会氛围，避免让低收入家庭被再度“边缘化”；二是公平、有效地分配城市公共服务资源。　　“美国在这方面就犯过类似的错误，导致至今还有很多贫民窟分布在城市当中。”童悦仲则表示，将高、低收入人群彻底分开，反而会带来很多社会问题，给城市管理增加难度。　　叶耀先表示，即便在高档小区，高收入家庭依然需要保姆、钟点工等社区服务人员，后者一般都是低收入家庭。“不妨把他们混居在一起，形成新的社区格局，反而

3、提高社会效能。”　　张播则提出“大混合、小分割”的概念。他表示，保障房并不适合大量集中建设，可以在一个社区中规划几栋相对独立的保障房，这也有利于规划设计的实施。“但千万不要做成小混合，即一栋商品房中有部分是保障房，这不太符合人们的居住习惯。”　　观点二：相对集中、控制规模　　虽然在反对保障房规模集中建设方面基本达成共识，但对于混居模式是否真的奏效则仍有不同意见。　　“现实中根本无法达到理想中的混居状态，事实上并没有人真的愿意混居。”周静敏表示，由于人们在购房时极为重视“邻里关系”，一旦规定商品房小区有20%配建保障房，很容易导致开发商为了保证销售

4、业绩，用墙将两个区域分割，根本达不到混居效果。　　但周静敏也明确表示保障房不宜集中规模建造，她更提倡在公共设施比较完善的地方小规模建造保障房。“可以以100户到300户之间为一个单位，并优先考虑城市公共服务配套成熟的地段，这既能实现相对独立，也能与城市共融。”　　李昕也提倡“相对集中、控制规模”。她表示，如果完全推行混居，让保障房人群和高档房业主居住在一起，反而容易形成矛盾，物业管理也会相对比较麻烦。　　王树京则提出“分类混居”，他认为，不能笼统地说混居或者集中居住，而应该分类对待。“对于出售产权的保障房，应该相对集中建设；对于以租赁为主的保障房

5、，可以提倡与商品房混居配建。”容积率过高并不划算　　出于对土地资源集约利用的考虑，以高容积率换取更多的房源，成为各地建设保障房的普遍做法。然而在一些地方，保障房小区的容积率甚至达到5以上，这遭到了许多受访专家的质疑。多数受访专家表示，长期来看，一味追求高容积率并非是一本划算的账，它将带来居住质量下降、运营成本增加、安全风险加大三大隐患。　　高容积率的成本与隐患　　赵冠谦对当前保障房一味追求高容积率提出质疑。他指出，许多保障房为了做高容积率将建筑做成高层，且为了避免达到超高层标准，将高度恰恰控制在100米。“把高层做到极致，实际上对居住环境产生了巨

6、大压力，居住者的舒适度很难保证。”　　除了牺牲居住舒适度外，高容积率还将带来更为显性的成本。　　赵冠谦表示，无论从施工还是设计上看，高层建筑都需要较高水平的技术保证，一旦出现问题容易产生重大负面后果。“土地应该集约利用，但容积率还是应该适度。”　　叶耀先也认为目前许多保障房的容积率偏高，他反对过高容积率基于两个理由：一个后期运行费用太高，包括电梯运行、自来水输送等；二是安全隐患过大，特别是对于高层消防方面，我国缺乏成熟的经验。　　“很多人说香港的公屋容积率很高，那是因为香港用地更为紧张，但是他们依然会在保障房小区留有一定空地。”童悦仲特别提醒，目

7、前一些保障房通过提高建筑密度来取得高容积率，造成小区空地太少，对于居住品质和防灾避灾功能造成了巨大的负面影响。　　因地适宜、灵活掌握　　怎样的容积率才是合理范围？　　王树京表示，目前很难给出一个统一的答案。“在建筑设计当中，容积率并不是越高越好，但也不是越低越好，应该根据具体情况灵活掌握。”　　孙英也表示，应该对容积率灵活掌握，因为各地情况都不太一样，但是灵活的基础，是在建造运营成本和居住品质上达成一个平衡。　　“很多人认为保障房的容积率就要比商品房低，这是一个很大的误区。”张播表示，保障房的室内空间可以小一些，但是外部空间应该与商品房一致。“过

8、高的容积率会带来过高的人口密度，如果不能与商品房统一标准，很容易产生市政、交通等更多的社会问题。”　　童悦仲则表示，应该根据每个城市的土