资产管理业专题研究系列之十一：标准化REITs开发，择善而从，因地制宜-20200108-中信证券.pdf

《资产管理业专题研究系列之十一：标准化REITs开发，择善而从，因地制宜-20200108-中信证券.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、证券标准化REITs开发：择善而从，因地制宜资产管理业专题研究系列之十一｜2020.1.8▍▍中信证券研究部核心观点与境外成熟REITs市场相比，境内顶层设计、税收优惠、产品规模有较大差厉海强距。国际经验表明养老金、公积金推动作用明显，多税种优惠和所得税的减免首席产品分析师效果显著，从产品开发角度，境内REITs可选择“公募基金+ABS”模式，底层S1010512010001资产优先考虑零售或工业物业，并在项目层面针对性地借鉴境外优秀产品的管理经验。姜鹏金融产品分析师▍REITs是一种房地产资产证券化产品，对投

2、资者和地产行业具有重大发展意S1010515090001义。以美国为例，一方面REITs过去40年超过10%的年化收益、与其他资产种类相关性较低的特征对投资者有较高的配置价值，主要持有机构为公募基金朱必远及ETF、养老基金；另一方面对于地产行业，其提高了存量不动产的流动性，金融产品分析师提供了融资渠道和退出手段。境内目前发行的品种可认为是“类REITs”，债权S1010515070004特征较强，组织结构、营运方式和收益分配上与标准化产品存在差异。▍境外成熟REITs市场：产品规模大、丰富度高，顶层设计、税务优

3、惠较为赵文荣首席量化与配置完备。美国、日本、新加坡REITs市场较为成熟，总市值分别为1.3万亿分析师美元、1468亿美元、717亿美元，持有丰富的底层物业，涵盖住宅、写字楼、零售物业等。成熟REITs市场配备完善的法律体系，并对投资范围、S1010512070002收益分配做出严格规定，同时给予优惠和特殊对待。税收优惠覆盖从成立、王兆宇经营到退出的各个环节。首席量化分析师▍成熟市场产品架构：美国公募型、权益类REITs较为主流，运作模式以公S1010514080008司制为主，亚洲主要为契约制。从美国REIT

4、s市场来看，公募的形式较为刘方主流，其相比私募有流动性高、交易成本透明、门槛低、监管严格和定期的首席组合配置信息披露等优势；权益型比重超95%，相比抵押型和混合型，历史收益高，分析师且稳定性较好。运作模式上美国主要采用公司制而亚洲多为契约制，底层资S1010513080004产的选择需要综合考虑租金来源的稳定性和物业性价比。▍代表性产品案例分析：香港、新加坡REITs较为青睐内地物业，代表产品结构上各有特色，公司层面的管理特征值得借鉴。香港超过一半REITs持有内地物业，总规模占比达76.47%，代表性产品越秀

5、REITs采用离岸REITs结构；新加坡36只REITs中9只持有内地物业、4只主投内地物业，凯德商用中国信托采用“双基金”运作模式，两代表性产品均常年维持较低的杠杆水平、高出租率，并采用积极的资产收购策略。▍结合海外REITs发展经验与我国实际情况，目前我国内地标准化REITs建议选择“公募基金+ABS”的实现路径；顶层设计方面，配套法律法规的完善，保险基金和养老基金的引入料将有巨大推动作用；税收优惠上，预计多税种组合，尤其是企业、投资者层面的所得税减免效果较为显著；底层资产选择上，首选工业物业、零售物业，其

6、次是写字楼，基础设施物业尚需解决产权归属问题。公司运营层面，建议重点关注的三个方面是：较高的单位租金和出租率、有能力的管理团队、较低的杠杆水平。证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款资产管理业专题研究系列之十一｜2020.1.8目录投资聚焦：因地制宜的REITs产品构建..........................................................................1REITs的发展意义与现状..................................

7、................................................................1REITs是一种房地产资产证券化产品................................................................................1REITs产品分类.....................................................................................

8、............................2为什么要发展REITs？......................................................................................................2境内REITs发行概况.......................................