房企高周转的4大修炼术.docx

《房企高周转的4大修炼术.docx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、明源地产研究院房企高周转的4大修炼术作者：明源地产研究院主编潘勇堂如今的房地产行业，已经进入一轮“规模”赛跑，年销售额几十亿的，拼命往百亿规模跑；年销售额100亿的，就冲500亿阵营……无论哪个阶段，要做大规模，高周转已经是一种主流做法。从早期碧桂园5.7个月开盘，万科的“5986”，万达的“速度第一，完美第二”，都是在抢速度，更有甚者，以中海，华润、世茂等为代表的高端、精品产品也开始强调提升周转率……高周转，已经成为TOP50房企的主流策略。但在前些年，很多开发商多把眼睛盯在利润率上，而忽视了周转率，即过多集中在了利润空间大的项目上，殊不知利润

2、率大的项目，往往会因价高而周转较慢，一旦行情走低，资金不能按时周转起来，就会面临亏损风险。未来5～10年，中国地产进入白银时代，高周转依然是主流模式，一则目前国内融资成本高，开发商不可能降低周转速度，特别是一些高杠杆企业，他们必须快速把产品制造出来卖出去最终换取现金流，慢——就意味着死亡；二则行业平均利润率在以每年1%的速度在下降，优秀的开发商要提高ROE，在企业财务杠杆系数提升空间有限的背景下，加快周转率就成为一种相对有效的举措；三则千亿时代，规模为王效应依旧明显，房企为了维护自己的“江湖地位”，往往会积极抢占市场份额，于是选择高周转；其四，高

3、周转能快速规避风险，本身，高周转由于转得快，资金回笼快，企业规避政策，市场风险的能力就提升了。如何做到高周转？大多同行拿地到开盘最快要1年时间，而万科半年到一年就可以做到，万科是业内公认的周转最快的公司之一，究竟原因，在于万科快速的实现项目快开工、快开盘与快回款，万科内部通过开发路径优化提效、通过决策前置，通过新工艺、新技术的应用等措施来满足此“三快”需求。比如万科以开发决策前置的方式来优化开发关键路径，将概念设计及首期规划单体设计前置至拿地前。在产品上，万科推行定型化产品的方式来减少技术决策周期，明源地产研究院一则减少设计出图时间，二则减少定型

4、产品的设计决策点。而在开盘销售上，万科努力打破示范区建设瓶颈，缩短项目推广周期，而对于定型化产品，逐步探讨以产品体验馆模式进行推广。最后万科也大力针对新技术比如铝模做应用与推广。对于大多数房企而言，如何做好高周转？首先，高周转要做对产品，比如万科就明确提出坚持做主流住宅，因为只有首置、首改的主流市场才能为高周转快销提供良好的市场销售保障。万科2008 年以来，144 平米以下户型的产品占比一直在80% 以上，2012 年超过了90%。豪宅也可以高周转，但难度要高一些，典型如融创，孙宏斌曾表态：“高周转并不是只能用在便宜的项目上，高周转的核心仍旧依

5、赖于“产品”本身，事实上，融创在销售上没有什么特殊的秘诀，产品好是关键。”同样北京龙湖总经理宋海林则表示，“单纯的豪宅高周转，其实非常难做到，龙湖能够做到的是高品质的高周转，高性价比产品的高周转。”需要补充的是，高周转产品的品质与速度往往是一堆矛盾体，不少高周转产品交付后，后续问题饱受业主诟病。在高周转与高品质如何平衡的问题上，万科强调在项目开发建造过程，各城市公司逐步推行生产技术标准化建设，而集团层面持续进行“飞检”。同样，海亮地产在高周转与高品质的平衡之道也有可圈之处，海亮认为高周转的核心是资金的高周转，因此海亮会以预售为分割界限，在项目拿地

6、到预售的上半段，更多强调高周转，而在预售到入伙后半段，则更多强调高品质。其次，高周转需要快开工，而快开工，核心在于工作前置。其实高周转主要是缩短项目开发前期的定位策划和规划设计时间，对于这一点，有很多房企会采取一些超常规、非寻常的做法，比如大多数房企会在拿到土地之后再去做方案，招标等等。而这些企业则是在土地拍卖之前就前置完成了，他们往往在拿地前就做好至少2个预案，最终确保其自身有一个快速反应的准备。当然预案前置和多个预案，这里面有一笔账，但与抢下来的高利息相比，开发商依然是划算的。再次，在开发建设环节，改变建设周期，通常是很难实现的，比如说你要做

7、一栋20层的高层，从打桩、开挖到结顶、装修完毕，3年以上时间肯定是要的，但你要是能在两年甚至1年半时间里完成，要抢时间，因为这个被压缩的时间是可以节省很明源地产研究院大一笔成本的，但是房企减少建设周期要合理，要判定是否会超出科学施工范畴。当然，很多的违规，开发商自己会算一笔账，就是在罚几十万跟几十万上百万利息相比，孰重孰轻，各种风险，他们自有权衡和务实的选择。最后，标准化复制是项目快速开盘的重要推手。从2006 年开始，万科就基于客户细分及土地属性分析，形成了四大住宅产品系列。依照“土地、产品、客户”交圈原则，打造标准化的几条产品线。最后，高周转

8、的难点真正在于高去化，因为快开工，快建设，可以通过努力换来，但对销售环节，去化很多时候受制于大市场和大行情，而不可控。但是，高周转而言若