房企戴上高负债和管理高库存的手铐

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1、房企戴上高负债和管理高库存的手铐上面是部分上市房企2011年上半年的抽样业绩体检表，其中：　　一，营业收入同比增幅是负值的占40%，最高跌幅是54.9%；　　二，净利润同比增幅是负值的占30%，最高跌幅是307.1%；　　三，在产负债率在48.6%―80.8%，负债率65%以上的占60%。　　再者，据统计，38家已发布半年报的上市房企中，截至2011年6月30日，存货从去年同期的2602.24亿元，大幅增加至今年中期的3762.06亿元，同比增长44.57%，其中，招商地产存货444亿元，金地集团存货605亿元，万科集

2、团存货1713亿元。　　如此看来，上市房企也好，知名房产也罢，包括中小开发商，高负债和高库存俨然成了戴在中国房产商手上的两个镣铐，犹如双节棍，狠狠地抽在了大大小小、形形式式的房企身上。　　我首先来说高负债。　　教科书上是说房地产的负债率一般是在百分之七八十，万科的负债率即是77.8%，可是，万科的美国老师帕尔迪却把负债率超过40%视为不健康。　　我再来说高库存。　　高库存对于房企来说，一是商品房的高库存，一是土地储备的高库存。两者均高，也不是健康的状态。库存高说明待回款多，也说明资金压力大。　　虽然，房地产的稀缺性和特

3、殊性不容易破产，但是，只要是企业，破产的三部曲是：库存过多――资不抵债――宣布破产，美国犹如中国公积金的“两房”都能破产，我们中国的房企要是破产也不足为怪。营销（Marketing）什么是营销　　营销(台湾称为：行销）是关于企业如何发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的需求，同时获取利润的学科。营销学用来辨识未被满足的需要，定义、量度目标市场的规模和利润潜力，找到最适合企业进入的市场细分和适合该细分的市场供给品。　　营销经常由企业组织中的一个部门专门负责，这样其实有利有弊。利在：便于集中受过营销训练的群体专门从事营销

4、工作；弊在：营销不应该仅限于企业的一个部门来进行，而应该在企业所有活动中体现出来。根据杰罗姆·麦卡锡在《基础营销学》下的定义：营销是指某一组织为满足顾客而从事的一系列活动。营销学中的主要概念　　包括市场细分（segmentation）、目标市场选择(targeting)、定位(positioning)、需要(needs)、欲求(wants)、需求(demand)、市场供给品(offerings)、品牌(brands)、价值和满足(valueandsatisfaction)、交换(exchange)、交易(transac

5、tion)、关系和网络(relationshipsandnetworks)、营销渠道(marketingchannel)、供应链(supplychain)、竞争(competition)、营销环境(marketingenvironment)和营销策划/方案(marketingprograms)。这些术语构成了营销职业的词汇库。营销的主要过程　　营销的主要过程有：　　（1）机会的辨识（opportunityidentification）；　　（2）新产品开发（newproductdevelopment）；　　（3）对客户

6、的吸引(customerattraction)；　　（4）保留客户，培养忠诚(customerretentionandloyaltybuilding)；　　（5）订单执行（orderfulfillment）。　　这些流程都能够处理得好的话，营销通常都是成功的。如果哪个环节出了问题的话，企业就会面临生存危机。营销的终极使命：追求利润最大化　　营销已经是一个如此耳熟能详的词汇，或者说任何一个稍具规模的企业都会有这样一个部门或者专门的队伍。然而营销到底是什么？营销对于一个企业的意义何在？我们如何看待营销在整个企业发展战略中的

7、位置？　　在网上流传的一个关于“中国十大最烂专业”的帖子中，市场营销赫然在列。毕业生很难找工作显然是其最大的理由。市场营销，一方面极受企业重视，几乎被所有老板列为企业最核心的部门；另一方面，该领域里的所谓专业人才们却茫然找不到自己的位置，被社会和各种各样的正式与非正式组织边缘化。套用营销里面最为热门的术语，就是营销人员们，包括营销本身，都存在“定位”不清晰的问题。　　这个问题在房地产行业里肯定是同样显著的。我们每天都在忙忙碌碌地看地、做经济测算，考察市场、研究建筑和户型，包装推广以及销售，也许这些都归属营销部门，也许被

8、切分成环节，营销只是其中一部分，但我们大多数的营销人员，以及率领营销人员的主管以及指挥他们的老板和总经理们真的未必有一个清晰的概念：营销的范畴是什么？我们用什么指标来考核营销决策的正确性？如何考核营销团队工作的绩效？对于营销来说，有没有这样一种可能，抓住其中一个要害就抓住了工作的全部？　　由此进一步引申出，营销队伍应该如何组建？配