物业管理行业专题研究报告：社区养护市场化曙光初现-20190709-中信证券.pdf

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1、社区养护市场化曙光初现物业管理行业专题研究报告｜2019.7.9中信证券研究部核心观点存量社区养护的难题已经引起了社会广泛关注，而未来制度改革的破局，则可能推动物业管理行业进一步走向市场化。▍小区养护存在资金困境，市场化初起步。1998年以来，房改解决了住房商品化供应问题，却没有解决商品化养护问题。我国房屋在交付时质量普遍不低，但设备维修养护面临资金困境。在十年不到的时间里，小区就可能沦为“老旧”，居陈聪住品质大幅下降。首席基地产业分析师▍小区养护资金有三大来源，但都存在痛点。住宅专项维修资金是用于小区设备S1010510120047大修的资金来源，但续缴困难，提取复杂，各地使

2、用率一般低于10%。政府财政拨款意义重大，但只适合用来托底基本保障需要，且存在可持续性挑战。大量小区（尤其是旧小区）物业管理费定价水平偏低，物业管理公司养护资金不足，开发企业虽有意维持品牌形象，但权责十分模糊。▍现有机制可能导致小区进一步分化。物业费实际上可以划分为针对人的收费和针对物的收费。部分低容积率、高楼龄、低公共空间的小区，物的养护成本较大，张全国收费来源却很狭窄，这可能导致这些小区养护水平低下和优质物业管理品牌退地产分析师场，又进一步拉低小区的物业缴费率，降低业主满意度，陷入恶性循环。S1010517050001▍品牌分层和加速退出亏损项目。物业管理公司面临新旧楼盘盈

3、利能力显著不同的问题。企业可能越来越多采取品牌分层的办法，来应对不同楼盘的服务需要。但“物的养护”成本差异，导致企业难以完全实现服务的“优质优价”，企业需要不断退出亏损项目。▍风险提示：社区养护迟迟不能破局，导致更多小区老龄化，物业管理龙头舞台变小的风险。部分物业管理公司的独立性风险。▍存量时代制度破局，物业管理或位于风口。我们相信，存量社区养护的难题已经引起了社会广泛关注，而未来制度改革的破局，则可能推动物业管理行业进一步走向市场化。未来的改革，既可能便利维修资金的提取，从而为物业管理公司减负，也可能鼓励老旧小区的增值服务，或推进定价机制市场化，打开行业空间。涉及上亿居民，1

4、7万个城镇老旧小区改造的改革，坚持“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，也显示了行业市场化方向和政策扶持相结合的特房地产行业征。我们建议关注中海物业、中航善达、绿城服务、永升生活服务和南都物业。评级强于大市（维持）重点公司盈利预测、估值及投资评级公司名称评级股价EPS（元）PE（元）18A19E20E21E18A19E20E21E绿城服务买入5.540.170.210.270.3532.626.420.515.8永升生活服务买入2.900.070.120.230.3141.524.212.69.4中海物业买入4.160.120.170.220.2834.724.51

5、8.914.9南都物业买入19.300.911.001.201.4621.219.316.113.2资料来源：Wind，中信证券研究部预测股价为2019年7月8日收盘价，除中海物业为港币外，其余公司货币单位均为人民币。证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款21489413/36139/2019070918:21物业管理行业专题研究报告｜2019.7.9目录住宅小区养护落后于小区建设...........................................................................................1小区养护资金的

6、三大来源..................................................................................................2住宅专项维修资金.............................................................................................................2财政资金支持.................................................................

7、...................................................2物业公司和开发企业承担成本...........................................................................................3养护问题日益成为居住相关的最大痛点..........................................................................