物业管理行业专题研究报告：社区养护市场化曙光初现

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1、目录住宅小区养护落后于小区建设1小区养护资金的三大来源2住宅专项维修资金2财政资金支持2物业公司和开发企业承担成本3养护问题日益成为居住相关的最大痛点4住宅专项维修资金：提取率低，审批繁琐，补缴困难4地方财政：公平和持续性问题5物管公司资金不足，开发企业权责模糊6现有养护资金筹集机制或导致小区进一步分化7物业费的二元实质7服务预算的不平衡性——物业管理行业“喜新厌旧”的现状根源8物管独立化，有助于市场化定价机制的形成10增值服务，小区养护的另类抓手10优化结构，等待改革11品牌分层和加速退出亏损项目11存量时代的制度破局，物管行业或在风口11风险提示13插图目录图1

2、：北京平乐园小区建成时间：1994年1图2：纽约一处独户住宅建成时间：1993年1图3：社区老化且缺乏维护形成的主要问题1图4：淄博新博园小区改造前情况3图5：淄博新博园小区改造后情况3图6：重庆龙湖水晶郦城建成时间：2005年物业费标准：1.4元/月·平4图7：深圳万科桂苑小区建成时间：1997年物业费标准：1.5元/月·平4图8：住房养护市场市场化程度有望在2019年后加速4图9：住房供应市场化率在2010年达到顶点4图10：全竣工房屋单位造价与建筑安装工程价格指数走势5图11：北京老旧小区加装电梯（通州中仓小区，2018年10月）6图12：北京老旧小区抗震节能

3、改造6图13：住宅小区维护的三个层面8图14：衰败的某别墅小区9图15：衰败的某低密度小区9图16：社区公共空间经营的收入分配模式10图17：高品质小区的正向循环11图18：低品质小区的负向循环11图19：国务院常务会议部署的老旧小区改造方案12表格目录表1：住宅专项维修基金交存、管理、使用方式2表2：一些典型城市的老旧小区统一改造情况3表3：北京市2018-2020年老旧小区整治计划3表4：各个地方住宅专项维修资金提取情况5表5：不同城市不同类型物业费（元/平米/月）档位占比：按户数6表6：房地产企业的保修责任7表7：天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法中规

4、定的两类费用7表8：佛山保障性住房、普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准8表9：一个典型小区设施清单及保养频率9表10：各企业在管面积及新盘占比评估10表11：重点公司盈利及估值表12▍住宅小区养护落后于小区建设1998年以后的房改解决了住房的商品化供应问题，却没有解决住房的商品化养护问题。1998年以后，住房的价格基本由市场的供求决定（尽管近几年来开始出现限价等调控措施）。但直到今天，住房养护的市场化仍在路上。这就造成了我国房屋交付时质量较高，但房屋养护情况不佳的现状。图1：北京平乐园小区建成时间：1994年图2：纽约一处独户住宅建成时间：1993年资料来源：建

5、成年代来自链家网，图片来自百度地图街景资料来源：Zillow，图片来自GoogleMap具体而言，住房养护水平低，则具体又表现为在小区绿化、消防、管网、电梯等领域的全面落后。但这种落后背后，其实是市场化机制缺失和资金匮乏。图3：社区老化且缺乏维护形成的主要问题资料来源：总结▍小区养护资金的三大来源当前，存量小区的养护资金有三大来源：住宅专项维修资金、财政资金支持、物业公司和开发企业承担成本。住宅专项维修资金我国住宅维修金制度始于1998年，最初叫做房屋维修基金，2007年12月，建设部和财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法》，将这一资金定义为住宅专项维修资金。目

6、前业主购房同时需要“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交”首期住宅专项维修资金，作为小区日后维修养护之用。而当余额不足首期交存额30%时方才续交。续缴时，一般也按照现行的维修基金标准缴纳。表1：住宅专项维修基金交存、管理、使用方式交存管理使用方式成立业主大会前购房时按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交；余额不足首期交存额30%时续交。当地建设（房地产）主管部门代管，委托当地银行开立住宅专项维修资金专户。物业服务企业（没有物业服务企业时为相关业主）提出使用建议；占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的关联业主讨论通过；物业服务企业或者相关业

7、主向主管部门申请列支资金并实施使用方案。成立业主大会后业主大会委托当地银行开立住宅专项维修资金专户，并通知当地建设（房地产）主管部门。账目管理单位由业主大会决定，由主管部门监督。物业服务企业提出使用方案；业主大会依法通过使用方案；物业服务企业向业主委员会提出列支资金并实施使用方案。业主委员会需报主管部门备案。资料来源：《住宅专项维修资金管理办法》法律规定，住宅维修资金不承担应该由施工建设单位承担的维修改造费用；不承担应该由物业服务企业承担的维修养护费用。但实际上，我们很难界定住房开发企业的售后服务责任，也很难界定物业管理公司的服务合同边界。再加上住宅专项维修资金